斡旋金、要約書有什麼差別？買房前必學的實戰知識
買房的第一步，很多人會聽到仲介說：「你可以付個斡旋金，我幫你向屋主議價看看。」但這筆錢到底是什麼？如果最後沒成交，還能不能退？在台灣的房地產買賣中，「斡旋金」雖然不是法律明文規範的制度，但它卻在實務中扮演關鍵角色。本篇文章將帶你搞懂斡旋金的定義、它和要約書的差異、什麼情況下會變成定金，以及你在付出這筆錢之前應該注意的法律風險。
一、什麼是斡旋金？它在房地產交易中扮演什麼角色？
在台灣的房屋買賣中，斡旋金是一種「買方誠意金」，用來表示買方對某物件的購買意願。這筆錢會先交由房仲業者保管，並作為買方出價的依據，協助與賣方進行議價。
斡旋金沒有法律上的明文定義，因此常被稱作「議價保證金」、「協調金」、「要約保證金」等，其效力與法律性質主要取決於雙方所簽的斡旋契約內容。
常見斡旋金金額範圍：
約為出價總額的 2%～5%
或是新台幣 10 萬元左右（依房價浮動）
二、斡旋金與要約書有何差異？
除了支付斡旋金以外，買方也可以選擇以「要約書」方式議價，這兩者在操作流程、法律效果與風險上有以下不同：
| 特性 | 斡旋金 | 要約書 |
|---|---|---|
| 是否付款 | 需要支付金額給仲介 | 不需預付金額 |
| 法律依據 | 習慣性作法，法律未明確規範 | 具法律效力的要約行為 |
| 誠意展現 | 對賣方來說誠意較高 | 有時被認為誠意不足 |
| 若賣方同意後反悔 | 可能被沒收斡旋金（轉為定金） | 須付違約金（通常為總價的3%） |
👉 選擇斡旋金或要約書，實際上是財務承擔與議價成功機率的平衡問題。
三、斡旋金何時會轉為「定金」？
當賣方在斡旋期限內接受買方的出價與條件，並簽署斡旋書，表示願意出售房屋時，斡旋金即轉為「定金」，這時具有法律上的約束力。
轉換流程如下：
買方支付斡旋金並簽署斡旋書
仲介將出價內容與金額傳達給賣方
賣方同意出價並簽署回覆書
斡旋金轉為定金，雙方視為達成「預約契約」
接下來進入正式簽約階段
一旦變為定金，買方若無故反悔，可能喪失定金；賣方反悔，則需雙倍返還。
四、買方應注意的風險與保障建議
斡旋金是否可退，須看契約條款
建議買方在斡旋契約中寫明「若議價不成，應無息退還斡旋金」
若對斡旋契約內容不確定，可諮詢地政士意見
結語：付出斡旋金前，先搞懂它代表什麼
斡旋金雖然不是法律上的必備程序，但在台灣房地產買賣實務中，卻是買方展現誠意、提高議價成功率的重要手段。不過，這筆錢若處理不當，也可能變成無法退還的損失。買方在出價前，務必審慎檢視斡旋契約條款，理解斡旋金與定金的差別，才能保障自身的權益。
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