斡旋金3：買房失敗還要付仲介費？了解《民法》第565條

房屋買賣不成時，仲介費該不該付？法律怎麼規定？

仲介費的法律依據：《民法》第565條

根據《民法》第565條，仲介人只有在因居間或媒介行為促成契約成立時，才有請求報酬的權利。換句話說，只要交易沒有完成（即未簽訂正式買賣契約），原則上仲介就無法要求買方或賣方支付仲介費。

仲介費的收費標準與時機

台灣目前規定，買賣雙方合計支付的仲介費不得超過房屋成交價的 6%。但實務上大多是買賣雙方各付成交價的 2%～3%，實際比例由雙方與仲介協議決定。

常見收費時機：

• 斡旋成功尚未簽約：不得收費

• 已簽約但交易後來未完成：視契約約定

• 雙方協議中載明即使未成交也需支付仲介費：依法有效

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若交易失敗，仲介費怎麼處理？

情況一：買方反悔，契約已簽訂

若契約已成立（例如正式簽了買賣合約），但後續因買方貸款沒過、改變心意等因素導致交易破局，通常依照委託契約的條款，買方可能仍需支付全部或部分仲介費。

情況二：賣方反悔，拒絕履行

若交易失敗是因賣方違約，例如反悔不賣，則可能由賣方承擔仲介費。

情況三：仲介疏失或不當行為

若交易失敗是因仲介業者未善盡告知義務、刻意隱瞞房屋瑕疵等情況，買方不僅可以拒付仲介費，還可能要求退費或求償。

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斡旋契約中的仲介費條款，你一定要看懂

在簽署斡旋契約時，請務必檢查以下幾項：

• 斡旋金的金額與用途

• 斡旋期限與撤回方式

• 若未成交，是否須支付仲介費

• 特別約定條款是否合理（例如無條件支付佣金）

建議買方事前確認：若斡旋未成功，是否可全額無息退還斡旋金，並免除仲介費。

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如何保障自己權益？買方須知

1. 選擇合法、信譽良好的仲介公司

2. 仔細審閱斡旋契約，保留書面紀錄

3. 付款方式建議使用「禁止背書轉讓」支票

4. 如遇爭議，盡快諮詢專業意見

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結語：交易沒成不等於一定要付錢

很多人以為只要簽了斡旋單、出價，就必須支付仲介費，但事實上，《民法》第565條已經明確指出——只有當買賣契約成立，仲介才有請求報酬的權利。只要斡旋不成、契約沒簽，原則上你可以拒絕支付仲介費。不過最關鍵的，還是在於你所簽的契約內容。想避免麻煩，從一開始就要「看清楚、問清楚、寫清楚」。

#房產謎自學筆記

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