斡旋金3：買房失敗還要付仲介費？了解《民法》第565條
很多人以為只要簽了斡旋單、出價，就必須支付仲介費，但事實上，《民法》第565條已經明確指出——只有當買賣契約成立，仲介才有請求報酬的權利。
房屋買賣不成時，仲介費該不該付？法律規定？
—— 掌握法律依據，保障您的權益
仲介費的法律依據：《民法》第565條
根據《民法》第565條的明確規定，仲介人只有在因居間或媒介行為促成契約成立時，才有請求報酬的權利。換句話說：
【核心原則】只要交易沒有完成（即未簽訂正式買賣契約），原則上仲介就無法要求買方或賣方支付仲介費。
仲介費的收費標準與時機
台灣目前規定，買賣雙方合計支付的仲介費不得超過房屋成交價的 6%。實務操作與收費時機需特別留意：
- 實務比例：大多是買賣雙方各付成交價的 2%～4%，實際比例由雙方與仲介協議。
- 斡旋成功尚未簽約：不得收費。
- 已簽約但交易後來未完成：視契約約定。
- 雙方協議中載明即使未成交也需支付仲介費：依法有效（但須仔細審閱）。
若交易失敗，仲介費怎麼處理？
- 情況一：買方反悔，契約已簽訂
- 若契約已成立（例如正式簽了買賣合約），但後續因買方貸款沒過、改變心意等因素導致交易破局，通常依照委託契約的條款，買方可能仍需支付全部或部分仲介費。
- 情況二：賣方反悔，拒絕履行
- 若交易失敗是因賣方違約，例如反悔不賣，則可能由賣方承擔仲介費。
- 情況三：仲介疏失或不當行為
- 若交易失敗是因仲介業者未善盡告知義務、刻意隱瞞房屋瑕疵等情況，買方不僅可以拒付仲介費，還可能要求退費或求償。
斡旋契約中的仲介費條款，你一定要看懂
在簽署斡旋契約時，請務必檢查以下幾項，確保自身權益：
- 斡旋金的金額與用途。
- 斡旋期限與撤回方式。
- 若未成交，是否須支付仲介費。
- 特別約定條款是否合理（例如無條件支付佣金）。
👉 建議買方事前確認：若斡旋未成功，是否可全額無息退還斡旋金，並免除仲介費。
✅ 如何保障自己權益？買方須知
- 選擇合法、信譽良好的仲介公司。
- 仔細審閱斡旋契約，保留書面紀錄。
- 付款方式建議使用「禁止背書轉讓」支票。
- 如遇爭議，盡快諮詢專業意見。
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