地政士給購屋者的良心建議
購屋能力指南:地政士對準買家的良心建言
購置不動產是人生中的重大里程碑，然而，面對複雜的流程與龐大的資金需求，許多準購屋者常感焦慮與迷惘。將從地政士的視角出發，為您全面拆解購屋過程中的每一個關鍵環節，提供實用建議，讓您的購屋之路穩健前行。
誠實面對:您的購屋能力盤點與計算
購屋能力的評估是所有決策的起點，其核心在於「量力而為」。評估購屋上限，不應只單看自備款，而必須將「自備款」與「未來每月還款能力」兩個維度一併考量，方能得出務實且安全的結論。
單純計算自備款能買多少房子，卻忽略每月還款壓力，可能導致「買得起頭期款，卻繳不起房貸」的窘境。一個務實的購屋計畫，必須進行「雙向驗證」，才能篩選出真正符合自身能力的房產，避免陷入財務困境。
案例分享：小明的購屋雙維度評估
- 第一維度（每月可支配收入）：小明每月淨收入 1.8 萬，若遵循「房貸不超過總收入 30%」的黃金法則，他可負擔的房貸總額約為 486 萬元。
- 第二維度（自備款）：小明有 150 萬元自備款，可負擔總價 600 萬元的房屋。
雙向驗證：雖然小明有能力支付 600 萬房屋的自備款，但其月收入僅能負擔 486 萬元的房貸。因此，最理性的決策是將購屋總價設定在 500 萬元左右。
購屋總價不等於房價
購屋最大的迷思之一，就是將「房屋總價」等同於「購屋總成本」。除了自備款，買方還需預留一筆可觀的「購屋衍生成本」。一般建議，額外預算可抓房價的 3% 至 5%。
購屋衍生成本的細項：
- 稅費：包括契稅、印花稅。
- 規費：地政登記規費，例如買賣登記費、抵押權設定登記費等。
- 仲介與代書費用：仲介費通常為成交總價的 1% 至 2%，代書費約 2 萬至 2.5 萬元。
- 銀行費用：包括開辦費、鑑價費、帳戶管理費等。
- 其他費用：水電瓦斯管理費、住宅火險、地震險，以及最重要的「裝潢費用」。特別是中古屋，裝潢費用可能高達每坪 8 至 14 萬元。
忽略這些衍生成本可能導致實際所需現金流遠超預期。例如，購買總價 1,000 萬元的中古屋，實際現金需求可能高達 450 萬。這重新定義了「自備款不足」的真實意涵。
貸款成數與財力證明的攻防策略
當自備款仍有缺口時，有幾種合法途徑可彌補，但每一種都有其風險與成本，必須審慎評估。可考慮的選項包括個人信用貸款、房貸附加信貸，或二順位房貸。然而，這些工具通常伴隨著較高利率或額外債務，因此應被視為最後手段。
如何獲得銀行青睞：
銀行核貸的決策，是基於對「房屋價值」與「借款人還款能力」的綜合評估。
- 物件條件：屋齡較新、位於市區精華地段且坪數大於 15 坪的房屋，銀行給予的貸款成數越高。
- 個人條件：銀行審核的重點在於借款人的「還款能力」，包括信用分數（應達 600 分以上）、職業穩定度及負債比（應維持在 70% 以下）。
提升貸款成數的實戰技巧：
- 培養良好信用分數：準時繳納信用卡費，避免動用循環利息。
- 優化財力證明：維持穩定的銀行存款金流。
- 增加保證人或擔保品：提供信用良好的配偶、直系血親作為保證人。
- 善用團體議價：可向建商配合的銀行申請，有機會獲得較好的團體議價條件。
打破無薪轉困境:非典型收入者的財力證明指南
銀行重視的是「穩定」與「可追溯」的還款能力。對於領現族、自營商或自由業者而言，可提供以下替代財力證明：
- 綜合所得稅扣繳憑單或所得清單。
- 經常性往來存摺明細：將收入固定存入一個帳戶達半年以上。
- 勞保投保明細。
- 資產證明：提供定存單、基金、股票等。
| 職業身份 | 銀行偏好程度 | 推薦財力證明文件 |
|---|---|---|
| 正職上班族 | ★★★★★ | 薪資轉帳紀錄、扣繳憑單、在職證明 |
| 公職人員 | ★★★★★ | 薪資轉帳紀錄、扣繳憑單、服務證影本 |
| 自營業者 | ★★★★ | 營業稅單、營利事業登記證、經常往來存摺、所得清單 |
| 自由接案者/SOHO族 | ☆☆☆ | 經常往來存摺、年度所得清單、承攬合約 |
| 領現族 | ★★★ | 經常往來存摺、勞保投保明細、扣繳憑單 |
| 無業但有資產者 | ☆☆ | 存款證明、定存單、不動產權狀、基金/股票對帳單 |
寬限期的審慎運用與長期財務規劃
寬限期，意即在特定期間內只還利息、不還本金。這項工具看似美好，但其本質是一種將還款壓力「遞延」而非「消除」的財務策略。
| 未申請寬限期 | 申請3年寬限期 | |
|---|---|---|
| 每月還款金額 | 約 37,894 元（30 年） | 約 18,208 元（前 3 年）；約 42,668 元（後 27 年） |
| 總利息支出 | 約 364 萬元 | 約 417 萬元 |
| 總費用增加 | 約 53 萬元 |
由此可見，寬限期並非「賺到」，而是一種「用利息換取時間」的策略。它適合有明確財務規劃的特定族群，例如：短期內預期收入大幅成長者、需要同時負擔新舊房貸的換屋族。
地政士的良心建議:交易安全與自我保護
購屋過程中，除了財務規劃，交易安全更是重中之重。身為地政士，其核心職責不僅是代辦過戶，更是確保產權與交易安全的「守門人」。
購屋合約中的護身符:務必善用「但書條款」
...排除個人信用條件外，不指定銀行利率及貸款年限，若房貸核貸成數不足成交價的○成，則買方得主張無條件解除本契約...若最終銀行核貸成數不足，您也無需硬買這間房子，賣方必須退回已收的款項。這將原本的「個人財務風險」轉化為「合約法律保障」，避免因貸款不足而遭沒收斡旋金或支付高額違約金
值得注意的是，銀行在審核貸款時，會根據「房屋鑑價」與「買賣成交價」兩者取「二者取其
低」作為最終放貸的基礎。因此但書條款中特別註明以「成交價」為計算基礎，能給予雙重
保障。這項條款也排除因「個人信用」導致的貸款不足，例如負債比過高或沒有固定薪轉等情
形。若因這些個人因素而要求解約，對賣家是不公平的。
在要求加入此條款時，應注意若要求越嚴苛(例如要求房貸成數必須達8成)，賣方同意的難度也
會隨之增加喔！
尋找您的守護者:如何選擇專業地政士
地政士的角色遠超過一般人所認知的「代書」。其服務範疇涵蓋產權調查、契約把關、代理申請各項稅費，並在交易中扮演見證與協調的角色。列幾項費用供參考，請依實際個案報價為準。
| 服務項目 | 平均收費區間 | 備註 |
|---|---|---|
| 一般成屋買賣契約手續費 | 2,000-3,000元/份 | 買賣雙方各半 |
| 房屋買賣移轉登記 | 4,000-8,000元/筆 | 建物每增加一棟多加2,000-3,000元 |
| 抵押權設定登記 | 4,000-8,000元/筆 | 建物每增加一棟多加2,000-3,000元 |
| 實價登錄 | 2,000-3,000元/筆 | 可自行免費申報，委託代書則需付費 |
| 房地合一稅申報 | 4,000-6,000元/筆 |
R居誌提醒：購屋是一場馬拉松，而非短跑。精確的自我財務評估是所有決策的基石，而尋求專業協助則是保障交易安全的關鍵。願您穩健踏出每一步，最終實現理想家園的夢想。
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