【未登記建物】法律與都更權值
未登記建物法律與都市更新權值
1. 未登記建物概論
未保存登記建物之定義與歷史背景
未保存登記建物：指未曾向政府主管機關申請建築物第一次所有權登記的房屋，因此不具備正式的建物所有權狀。 台灣現行法規並未強制所有房屋必須辦理保存登記。
歷史背景與成因：
- 早期法規不完善，例如日據時期遺留建築。
- 部分地主基於節稅考量或其他個人規劃，選擇不進行登記。
- 人為疏失或建物本身存在違建問題導致無法登記。
稅籍登記：未保存登記房屋通常仍需辦理稅籍登記，並繳納房屋稅。這些稅籍資料在缺乏正式權狀的情況下，是證明建物存在及所有權歸屬的重要行政依據。
實際案例說明：
例如，一棟建於民國40年代（1950年代）的老舊磚房，一直作為私人住宅使用，有合法的水電瓦斯供應，每年也定期繳納房屋稅。這棟房屋可能因為當時法規不健全，或屋主未主動申請，而從未辦理建物第一次所有權登記。儘管沒有權狀，它仍是合法存在的建物，並非違章建築，屋主對其享有事實上的處分權。
未保存登記建物與違章建築之精確區辨
違章建築：指未依照相關法律規定取得政府機關核發的建築執照，即擅自搭建的建築物。未保存登記建物不必然等同於違建。
違章建築類型：
- 程序違建 (程序不合法)：僅程序上的疏失，但符合實質法規。可補辦程序合法化。
- 實質違建 (實質不合法)：建築物本身違反建築法規。通常無法合法化，有拆除風險。
儘管違章建築有法律瑕疵，但在民法上仍被視為不動產的「定著物」，具有財產價值。
表1: 未保存登記建物與已保存登記建物比較
| 特性/項目 | 未保存登記建物 | 已保存登記建物 |
|---|---|---|
| 定義 | 無權狀 | 有權狀 |
| 合法性 | 不一定為違建，可能為合法 | 合法建物 |
| 稅籍登記 | 需辦理 | 需辦理 |
| 銀行貸款 | 困難或無法 | 可正常申請 |
| 買賣交易 | 不易，市場流通性低 | 順暢，產權保障 |
| 營業登記 | 不能辦理或需合法房屋證明 | 可正常辦理 |
| 權利主張 | 對抗第三人不易，僅事實上處分權 | 明確，可對抗第三人 |
| 繼承 | 可以繼承，取得所有權或事實上處分權 | 可以繼承，取得所有權 |
| 過戶/贈與 | 可以，效力來自契約，需繳契稅 | 可正常辦理 |
| 拆除風險 | 若為實質或新建違建，有風險 | 無拆除風險 |
| 補辦登記 | 可補辦，取得權狀 | 已完成 |
表2: 未保存登記建物與違章建築類型比較
| 類型 | 定義 | 法律地位 | 補辦合法化可能性 | 拆除風險 |
|---|---|---|---|---|
| 未保存登記建物 | 未辦理第一次所有權登記之建物 | 仍具財產價值 | 部分可補辦 | 若為合法無風險；若實質違建有風險 |
| 程序違建 | 僅程序未領執照擅自興建 | 具財產價值，享所有權保障 | 可依法補辦 | 暫時免除查報，拍照列管 |
| 實質違建 | 違反建築法規，未申領執照建造 | 具財產價值，但受法律限制 | 無法補辦 | 有被拆除風險 |
未登記建物之財產權屬性與法律地位
儘管無權狀，未登記建物仍被視為具有財產價值，受民法保障，可被使用、出租或買賣。
所有權認定：以原始起造人或實際出資建造之人為準，房屋稅籍資料可作佐證。
事實上處分權：解決無法辦理所有權移轉登記的困境，使受讓人可對房屋進行使用、收益及處分。
繼承：未登記建物可被繼承，繼承人取得事實上處分權。
權利主張限制：事實上處分權與物權性質有區別，無法適用民法第767條第1項的物上請求權，僅能主張占有人返還請求權。
2. 未登記建物之主要法律風險
產權證明與交易流通性風險
買賣、贈與、繼承與過戶：可自由買賣、贈與，效力源於契約。但缺乏權狀導致市場流通性極低，易被殺價。買賣需繳納契稅。繼承可繼承事實上處分權。
銀行貸款與融資：幾乎無法取得銀行貸款，因銀行擔憂產權不明難以保障債權。替代方案為民間機構貸款。
營業登記與商業使用：缺乏建物謄本，無法依法辦理營業登記。
違章查報與強制拆除風險
違建認定標準與處理原則：未依規定取得建築執照而擅自搭建。風險隨處理辦法完善日益增加。
查報、列管與拆除行政程序：
- 程序違建：暫時免查報，拍照列管。
- 實質違建/新建違建/危害公共安全：可能立即拆除。
- 既存違建：拍照列管，納入分期拆除計畫。
實際案例說明：
假設您的老舊公寓在民國60年（1971年）有一個陽台外推（屬於既存違建），它會被拍照列管，在一般情況下不會立即被拆除，而是等待政府的分期拆除計畫。但如果您最近在頂樓未經許可搭建了一個新的鐵皮屋（屬於新建違建），則可能會面臨立即查報並強制拆除的風險。這顯示了違建的「時間點」和「危害性」對處理方式的巨大影響。
拆除同意權與土地所有權人責任：拆除需原始興建人同意；若無法尋獲，可徵求土地所有權人同意。擅自變更用途可能面臨罰鍰與連續處罰。
權利主張與法律爭議風險
對抗第三人困境：依民法第177條，非經登記不生效力。建物無法有效對抗第三人。
繼承與共有物分割爭議：可公同共有，但無法辦理所有權分割及正式登記。可能導致變價分割。
物上請求權之適用性：買受人僅具事實上處分權，無法主張物上請求權，僅能主張占有人返還請求權。
所有權歸屬爭議：法院以實際出資興建者為準，綜合考量資金、建材等證據。爭議透過訴訟解決。
稅務與法規遵循風險
房屋稅、契稅與土地增值稅：即使未登記，仍需依法繳納房屋稅、契稅（買賣/贈與時）及土地增值稅（涉及土地移轉時）。
未辦理保存登記之行政罰鍰與連續處罰：怠於申請登記可能處罰鍰。未在3年內完成繼承登記也可能被罰。擅自變更使用用途可能面臨高額罰鍰與連續處罰。
建物修繕、改建與增建之限制與潛在風險
修繕限制：屋齡高者不能直接大規模修繕，需專業技師結構分析，成本高。
潛在風險：恐修繕後遭查報拆除，導致投資付諸東流。
都市更新期間限制：權利變換計畫核定後，主管機關有權禁止改建、增建、新建，最長二年。違反者可能被限期拆除或恢復原狀。
表3: 未登記建物主要法律風險一覽表
| 風險類別 | 具體風險描述 | 影響程度 |
|---|---|---|
| 產權證明與交易流通性 | 缺乏權狀，買賣不易，無法貸款 | 高 |
| 違章查報與強制拆除 | 若為實質違建，有被查報、列管及拆除風險 | 高至極高 |
| 權利主張與法律爭議 | 無法對抗第三人，權利主張受限，共有物分割困難 | 高 |
| 稅務與法規遵循 | 未依規定申報契稅可能遭補稅及處罰 | 中 |
| 建物修繕與改建 | 修繕規劃受限，都更期間可能禁止改建、增建 | 中 |
3. 未登記建物之合法化與補登程序
補辦建物所有權第一次登記之條件與完整流程
目的：使建物取得具備法律效力的建物所有權狀。
申請資格：
- 非屬違章建築。
- 座落基地已完成所有權登記，且申請人具合法使用權。
- 不同建造時間點有不同證明文件要求。
完整流程 (約15個工作天)：
- 確認資格及文件：備齊相關證明文件。
- 進行建物第一次測量：向地政機關提交測量申請，精確確定位置、範圍。
- 保存登記申請：備妥文件向地政機關提出申請。
- 地政機關審查與公告 (15日)：公告期間接受公眾查詢或異議。
- 完成登記並領取所有權狀：若無異議，核發權狀。
實際案例說明 - 祖厝補登流程：
假設您有一間繼承自祖父的透天祖厝，建於民國50年（1961年），但從未辦理過建物登記。其土地已經是您的名下。
- 文件準備：您需要準備祖父當年的戶籍謄本、繼承證明、房屋稅籍證明、水電費單據等，以證明房屋建造時間早於特定管理辦法實施，且您對其有合法使用權和繼承權。
- 地政事務所測量：向當地地政事務所申請建物第一次測量，測量人員會到現場測繪房屋的面積、位置圖，並製作建物平面圖。
- 提交補登申請：將測量成果圖、所有證明文件、您的身分證件等提交給地政事務所辦理保存登記。
- 公告與審查：地政事務所會將此申請公告15天。期間若無人提出異議，您的補登申請即可通過。
- 領取權狀：約15個工作天後，您將會領到這棟祖厝的「建物所有權狀」，這將大大提升其市場價值和法律保障。
合法房屋證明之申請與認定標準
目的：證明合法存在的重要替代途徑，特別針對老舊或缺乏使用執照的房屋。
都市計畫發布實施前舊有房屋認定：需檢具申請書、切結書、所有權相關證件、土地權證件、圖面、相片及面積計算表。
無使用執照建物證明文件要求：可向地方政府工務局的檔案室申請相關謄本，作為建物合法性的證明，同時亦可申請竣工相關圖說，並將其檢附於重建計畫書內 [18]。土地登記規則第79條第3項亦明確規定了實施建築管理前建造的建物申辦建物所有權第一次登記時應檢附的文件 [13]。這些文件旨在從不同側面證明建物在特定時間點的合法存在與使用。
合法化對風險規避與權利保障之效益
降低法律風險：大幅降低被查報拆除的風險。
提升交易流通性與融資能力：可正常申請房屋貸款，提升買賣價值。
強化權利主張：明確產權，有效對抗第三人，避免糾紛。
促進都市更新參與：合法化是參與都更的重要前提，確保權利分配。
4. 都市更新權利變換之核心概念與實施流程
都市更新之目的、類型與權利變換機制概述
目的：解決建築物老舊、窳陋問題，提升都市機能、改善居住環境品質。
類型：
- 重建：拆除舊屋重建，最常見。
- 整建：不拆除，僅內部修繕。
- 維護：改善公共設施。
權利變換：都市更新重建模式的核心機制，不動產權利的集體重組與再分配。所有參與者按更新前權利價值比例，分配更新後房屋及其土地應有部分。
都市更新事業計畫與權利變換計畫之擬定與審議程序
更新地區劃定：政府「公劃」或民間「自劃」。
事業概要：擬定概要書，舉辦公聽會，送審。
事業計畫 (重建)：擬定詳細計畫書，再次公聽會，送審，公開展覽 (30日)，公辦公聽會。
權利變換計畫：
- 估價與協議：委託三家以上不動產估價師查估。
- 協議先行：所有權人可先行協議處理權利價值與分配。
- 公聽會與公開展覽 (30日)：說明估價原則、分配方式等。
- 審議與核定：經都更審議會審查通過，主管機關核定。
不動產估價師在權利變換中之角色與估價原則
角色：擔任公正客觀的第三人，聲明與委託方無利益衝突。
估價條件：依相關法令及實施者提供，需公開說明。
評價基準日：權利變換計畫報核日前六個月內。
市場價格原則：以市價為原則，參考周邊交易行情。採用比較法、收益法、成本法。
共同負擔之構成與權利分配之計算方式
共同負擔：都更事業產生的一切必要成本與費用，由所有參與權利變換的權利人依照更新前權利價值的比例共同分擔。
權利分配計算：
更新後權利人應分回之價值 = (更新後總價值 - 共同負擔) × 更新前權利價值比例
估價金額越高，可分配到的新屋面積或補償金越多。
找補機制：應分配與實際分配不符時，多退少補，確保分配精確公平。
表4: 都市更新權利變換估價影響因素分析
| 類別 | 影響因素 | 具體考量內容 |
|---|---|---|
| 估價條件 | 法令規定與實施者要求 | 估價範圍、目的、價格種類 |
| 評價基準日 | 時間點 | 權利變換計畫報核日前六個月內 |
| 更新前土地條件 | 地形、地勢、臨路條件、面積、容積、商業效益、視野景觀、嫌惡設施 | 坡度、路寬、面寬、法定容積率等 |
| 更新前建物條件 (合法建物) | 屋齡、構造、樓層、位置、採光、陽台、裝潢 | 建物折舊、結構安全等 |
| 更新後建物條件 | 建築計畫、建材標準、設備等級、工程造價水準、樓層別效用比 | 新成屋品質、設計、公共設施等 |
| 市場因素 | 周邊交易行情 | 比較案例、市場供需 |
權利變換計畫核定後之法律效力與異議處理機制
禁止事項：核定後，主管機關可公告禁止移轉、分割、設定負擔、改建、增建或新建，最長二年。
視為原有：分配到的土地及建築物視為原有，簡化產權移轉。
拆遷補償：實施者會對應拆除的土地改良物（含舊建物、增建）補償其價值或殘餘價值。
租賃契約終止與補償：租賃契約可能終止，承租人有權請求補償。
異議處理：對估價結果有異議，可在法定期間內（通常2個月內）提出。不參與分配者可領取現金補償。
5. 未登記建物（含農舍）都更權利變換價值估計
權利變換估價之基本原則與考量因素
核心職責：評估權利人參與都更的價值，計算分配比例。
更新前權利價值評估：主要以土地價值為基準，考量地形、臨路、面積、容積、商業效益、景觀等因素。合法建物考量屋齡、構造、樓層等。
更新後權利價值評估：考量新建築物及其土地應有部分的價值，以新成屋價格查估，考量建材、設備、工程造價、樓層別效用比。
未登記建物於權利變換中之估價處理原則
原則：僅合法建物可納入估價範圍。實施者需協助釐清合法性。
未登記附屬建物（如陽台、地下室、露臺）估價：
- 優先鼓勵辦理登記。
- 無法登記時，考量實際「使用效益」調整建坪單價。
- 約定專用部分需確認合法性與使用效益。
- 未登記地下室需確認登記可能性、產權、竣工圖用途。
- 未登記露臺原則不可登記，但若過去合法登記或有約定專用，可參考市場慣例估價。
實際案例說明 - 違章增建的估價差異：
假設您的房屋有一個未登記的後陽台，雖然未登記但它屬於房屋的必要附屬設施，長期以來提供了實用的空間（例如曬衣、儲物）。在都更估價時，估價師可能會根據其實際使用效益，給予一定的坪數單價折減後計入估價範圍，影響您的權利價值。
但若您是在屋頂加蓋了一層鐵皮屋作為儲藏室或套房出租，這屬於典型的違章增建。這類增建在都更中不會被計入更新後新屋的分配面積，您也無法因此分到更大的新屋。您可能只能根據各縣市的違章建築補償辦法（如台北市的標準），獲得該鐵皮屋的殘餘價值補償金。這兩種未登記空間在都更權值評估中的處理方式截然不同，反映了「合法」與「非法」的本質差異。
頂樓增建、地面層增建等違章增建物處理：
- 不參與分配新屋。
- 可獲得拆遷補償或建築物殘餘價值補償。
- 舊違章建物補償標準依各縣市規定 (例如台北市：民國52年以前85%，53-77年50-70%)。
合法建物與違章建物權利差異：合法建物所有人參與新屋分配，違章建築戶通常僅獲拆遷補償。
表5: 未登記附屬建物/增建物於都更權利變換中之估價處理原則
| 建物類型 | 是否登記 | 估價處理原則 | 參與新屋分配 | 拆遷補償 |
|---|---|---|---|---|
| 未登記附屬建物 | 否 | 建議登記；考量使用效益調整建坪單價 | 可能 | 可能 |
| 未登記露臺 | 否 (法規不可登記) | 考量使用效益，參考市場習慣調整價值 | 否 | 可能 |
| 頂樓增建 | 否 (通常為違建) | 不計入權利價值 | 否 | 可能 |
| 地面層增建 | 否 (通常為違建) | 不計入權利價值 | 否 | 可能 |
| 未登記地下室 | 否 | 確認可登記性、產權、竣工圖用途，再判斷 | 可能 | 可能 |
| 約定專用部分 | 否 (但有約定) | 確認內容，評估使用效益之價值 | 可能 | 可能 |
表6: 舊違章建物拆遷補償標準參考 (以台北市為例)
| 違章建物類別 | 認定時間點 | 補償標準 (按合法建物算法) |
|---|---|---|
| 合法建物 | 不適用 | 100% |
| 舊有違章 | 民國52年以前 | 85% |
| 既存違章 | 民國53年至77年 | 50%~70% |
| 新建違章 | 民國77年以後 | 通常無補償，可能立即拆除 |
未登記農舍於都市更新中之特殊估價考量
都市計畫區內農舍之合法性與興建法規限制：
- 農地使用受嚴格限制，僅能興建農舍、農業設施等。
- 農舍興建需符合高度、面積（農地10%）、總樓地板面積（660平方公尺）、臨路距離等嚴格條件。
- 套繪管制：農地一旦申請建築，會被套繪管制，不得再申請興建農舍，影響市場價格。
實際案例說明 - 套繪管制對農地價值的衝擊：
假設您在台北市郊區擁有一塊都市計畫區內的農地，面積為1000坪，且已興建一棟合法的農舍並完成套繪管制。這塊農地因為被套繪，未來無論土地所有權如何分割，都無法再申請興建第二棟農舍。在都市更新或出售時，相較於同樣面積但未經套繪的農地（仍有興建農舍潛力），您的農地可能因此而有顯著的價值減損。舉例來說，若未套繪農地每坪市價為50萬元，您的農地可能因為套繪管制，其市價可能降至每坪35萬元，估價師在評估時會將這種影響納入考量。
農民身分、無自用農舍證明與套繪管制之影響：
- 申請興建農舍需符合「無自用農舍證明」及「現耕農身分證明」。
- 違章建築農舍補照若無其他違建則可行。
- 套繪管制會導致農地市場價值顯著下降。
申請危老重建與都市更新之資格要求與證明文件：
- 危老重建：農舍若在都市計畫區內，符合屋齡30年以上、結構安全評估、全數同意等條件可申請。增建部分需合法房屋證明。
- 都市更新：通常適用於大規模基地。未登記農舍合法性證明和權屬認定是估價關鍵前提。
估價時對農舍合法性、使用效益及農地價值之綜合權衡：
- 合法性是估價前提。
- 農舍若有實際使用，其「使用效益」會被考量。
- 與農地價值緊密相關，估價時綜合考量農地區位、套繪管制、未來發展潛力。
6. 綜合分析與實務建議
未登記建物所有權人參與都市更新之策略規劃
補登合法化之必要性與時機：
- 優先評估補辦登記或申請合法房屋證明，提升權利價值。
- 盡可能在都更事業計畫初期著手進行合法化。
協商與溝通技巧在都更中的重要性：
- 積極與其他所有權人溝通，爭取支持。
- 主動參與公聽會、公開展覽，充分表達訴求。
- 對估價或分配方案有異議，應在法定期間內提出異議並尋求專業協助。
權利變換分配選擇（分屋或現金補償）之考量：
- 分屋：適合長期持有，享受增值潛力，但需承擔都更期間風險。
- 現金補償：適合立即取得資金、規避風險，對於合法性有疑慮的建物可能是穩妥選擇。
潛在風險之管理與規避措施
產權確認：購買未登記建物時，詳盡調查原始起造人、稅籍資料等，避免爭議。
契約明確：買賣、贈與、繼承時，契約應詳細載明建物現況、權利範圍、潛在風險。
定期查核：定期查詢稅籍資料，留意政府對違章建築查報動態。
避免違規增建：嚴格避免新的違規增建，以免增加被查報拆除風險。
專業協助之重要性：法律顧問、不動產估價師、都市更新顧問
法律顧問：釐清法律地位、評估風險、提供法律意見與代理。
不動產估價師：客觀評估更新前後權利價值，確保公正性，尤其處理特殊情況。
都市更新顧問：提供都更流程、政策、獎勵諮詢，協助策略制定與協調溝通。
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