自用住宅節稅
自用住宅稅賦優惠全攻略
請點擊下方導覽或滾動頁面，開始探索各項節稅優惠。
📊 持有稅：房屋稅與地價稅
此區塊說明您在持有房地產期間，每年需繳納的「房屋稅」與「地價稅」。了解自用住宅如何享有較低的優惠稅率，是長期節稅的基礎。
房屋稅率比較
一般自住 (1.2%): 供本人、配偶或直系親屬實際居住，無出租營業，戶籍設於此，全國合計3戶以內。
單一自住 (1%): 全國僅此一戶，符合戶籍與無出租條件。
非自住 (1.5%~4.8%): 不符上述條件者，依持有戶數採累進稅率。
地價稅率比較
自用住宅用地 (2‰): 需辦竣戶籍登記，無出租或營業使用。都市土地面積上限300平方公尺，非都市700平方公尺。
一般用地 (10‰~55‰): 採累進稅率。
⇄ 移轉稅：土地增值稅與房地合一稅
當您出售房地產時，會面臨「土地增值稅」與「房地合一稅」。本區塊將解析這兩項稅務的自用優惠，這是賣房時節稅的關鍵。
土地增值稅：一生一次 vs. 一生一屋 (10%優惠稅率)
一生一次
- 機會: 每人限用一次
- 戶籍: 出售前設籍即可
- 持有: 無年限規定
- 設籍年限: 無規定
- 全國房產: 可擁有多戶
- 面積: 都市≤300㎡, 非都市≤700㎡
一生一屋
- 機會: 用過「一生一次」後，無次數限制
- 戶籍: 連續設籍滿 6年
- 持有: 需滿 6年
- 設籍年限: 連續滿 6年
- 全國房產: 全國僅此一戶
- 面積: 都市≤150㎡, 非都市≤350㎡
房地合一稅 2.0 稅率
自用住宅符合持有並居住滿6年等條件，可享400萬免稅額，超過部分稅率為10%。若不符自用條件，則依持有期間課徵不同稅率。
🏠 換屋優惠：重購退稅
如果您在出售自用住宅後的2年內，再次購買另一間自用住宅，便有機會申請退還已繳納的稅款。此機制分為地方稅（土地增值稅）與國稅（房地合一稅），規則略有不同。
土地增值稅重購退稅 (地方稅)
- 新舊土地所有權人須為同一人。
- 小屋換大屋：新購土地「公告現值」需高於出售土地「公告現值」。
- 退稅後，新購房地5年內不得移轉或改變用途。
房地合一稅重購退稅 (國稅)
- 新舊房地所有權人可為本人或配偶。
- 小屋換大屋：新購房地「成交價額」需高於出售房地「成交價額」。
- 退稅後，新購房地5年內須符合自用條件。
💰 所得稅：相關扣除額
除了交易稅，每年的綜合所得稅申報也有節稅機會。無論您是購屋或租屋，只要符合自住條件，相關支出都有機會從所得中扣除。
購屋借款利息扣除額
購買自用住宅的貸款利息，每戶每年最高可扣除 30萬元。
需符合戶籍登記、實際居住且無出租營業等條件。
房屋租金支出特別扣除額
無自有房屋者，租屋自住的租金支出，每戶每年最高可扣除 18萬元。
高所得者及已擁自有房屋者不適用。
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