農地農用全攻略:搞懂農業用地、耕地定義與農地移轉法規!🔊
您是否擁有一塊農地,或是正考慮購入農地?在台灣,與「農業用地」及「耕地」相關的法規相當複雜,但深入了解這些規定,不僅能幫助您合法使用土地,更能享有重要的賦稅優惠!今天,我們將深入探討農業用地與耕地的定義、什麼是「作農業使用」,以及農地移轉的相關規定,確保您的權益不受損。
🌱 為什麼這張證明這麼重要?
農地管理與法規
農地怎麼用才合法?從定義、用途到移轉限制,一次搞懂農地管理法規全攻略
「農業用地」和「耕地」一樣嗎?農地能蓋農舍嗎?移轉有什麼限制?本文帶你深入淺出,完整解析台灣農地使用的各種法規眉角!
📘 認識「農業用地」與「耕地」:有什麼不同?
許多人常常將「農業用地」和「耕地」混淆,但它們在法律上其實有不同的定義和範圍。
(一)農業用地
「農業用地」的範圍較廣,指的是非都市土地或都市土地農業區、保護區範圍內,依法供以下使用的土地:
- 供農作、森林、養殖、畜牧及保育使用的土地。
- 供與農業經營不可分離的農舍、畜禽舍、倉儲設備、曬場、集貨場、農路、灌溉、排水及其他農用設施的土地。
- 農民團體與合作農場所有直接供農業使用的倉庫、冷凍(藏)庫、農機中心、蠶種製造(繁殖)場、集貨場、檢驗場等用地。
具體而言,可能包括:
- 非都市土地:特定農業區、一般農業區、山坡地保育區、森林區的農牧用地。還包括林業用地、養殖用地、水利用地、生態保護用地、國土保安用地、暫未編定用地土地及供農路使用的土地。
- 都市計畫土地:農業區、保護區內土地。
- 國家公園區經管理機關認定的土地。
(二)耕地
「耕地」的定義則較為狹窄,主要指依《區域計畫法》劃定為特定農業區、一般農業區、山坡地保育區及森林區之農牧用地。
- 此外,在特定情況下,也包括依《都市計畫法》編為農業區、保護區內依法供農、漁、牧使用的土地,以及依《區域計畫法》編定之農牧用地、養殖用地。
- 特別要注意的是,私法人(公司、社團等)原則上不得承受耕地,除非是符合《農業發展條例》第34條規定的農民團體、農業企業機構或農業試驗研究機構,且經取得許可。
🧱 如何認定「作農業使用」?這關係到您的賦稅減免!
政府為落實「農地農用」的政策目的,會透過賦稅減免優惠來鼓勵土地作農業使用。因此,申請「農業用地作農業使用證明書」(簡稱農用證明)是至關重要的一步,它主要用於申請不課徵土地增值稅、免徵遺產稅、贈與稅等。
(一)作農業使用的積極條件 (符合即認定為農業使用)
- 實際供農作、森林、養殖、畜牧、保育及設置相關農業設施或農舍使用者。
- 在特定情況下,以下情形也視為作農業使用:依規定辦理休耕、休養、停養,或有不可抗力事由(如天然災變)而未能實際使用者。
- 保育使用,例如國土保安、水土保持。
📌 農業設施與農舍:
- 農業設施:應依法取得容許使用同意書及建築執照(依法免申請建照者除外)。
- 若為「從來使用」的農業設施(即土地編定前已存在),可檢附證明文件。這些文件可能包括編定公告前的航照圖、地籍謄本、相關機關核准文件等。
- 水泥田埂若高度在30公分以下,可視為已取得農業設施容許使用。
- 農舍:應檢附農舍之建築執照。興建中的農舍,若因起造人死亡,繼承人變更起造人後仍依建照興建,亦可認定其建造執照為合法證明文件。
- 建有農舍的農業用地,除農舍用地(10%)外,其餘90%部分應作農業生產使用。農舍附屬設施(如通行道路)均應計入10%的農舍用地面積。
(二)不得認定為作農業使用的消極條件 (有此情形即不認定為農業使用)
- 農業設施或農舍的興建面積超過核准面積,或未依核定用途使用。例如,農舍若作合法民宿使用、出租或設立公司使用,皆不符合農舍自用原則及法定用途。
- 農舍坐落的農地經分割移轉,導致不符合原申請興建要件(例如農舍與農業經營用地1:9的比例)。
- 現場有阻斷排灌水系統的情事。
- 現場有與農業經營無關或妨礙耕作的障礙物、砂石、廢棄物、柏油、水泥等使用情形。即使在水泥鋪面上覆土再種植作物,也不宜核發農用證明。
- 農業用地填土應為適合種植農作物的土壤,不得為砂、石、磚、瓦、混凝土塊或其他有害物質。
(三)部分面積有特殊情形,仍可認定為農業使用的例外情況
- 於非都市土地使用編定公告前已存在之墳墓。
- 農業用地存在之土地公廟、有應公廟等,面積在10平方公尺以下,且需於2003年11月28日前已興建者。
- 私人無償提供政府設施供公眾使用之道路,或屬依法應徵收而未徵收性質之其他公共設施。這需要政府機關出具證明文件,且應符合「部分面積」的條件,整筆土地皆作道路或公共設施使用則無法核發。
- 既成道路是否符合「應徵收而未徵收」性質,需依大法官解釋判斷。
- 非都市土地使用編定公告前之合法房屋。合法房屋的審認權責回歸建設(工務)單位,需檢具建築執照、建物登記證明、完工證明書等文件。
- 中央主管機關興建或補助供農村社區使用之農村再生公共設施。
- 共有農地有違規使用情形時,未違規使用者經檢具相關文件(如分管契約書、違規共有人切結書或多數決分管證明等),亦可申請。
🏛 農地移轉眉角多:農舍與耕地移轉限制
在台灣,農地移轉受到嚴格的規範,尤其是關於農舍和耕地的部分。
(一)農舍移轉限制
- 農舍應與其坐落用地及提供興建農舍之農業用地併同移轉。
- 承受人必須符合「無自用農舍」的條件。這表示承受人不能擁有任何其他的自用農舍,無論是買賣、贈與或拍賣,都必須符合此原則。
- 農舍興建後5年內不得移轉:依《農業發展條例》2000年修正施行後取得農業用地興建農舍者,農舍興建完成後滿5年始得移轉。5年起算點以農舍使用執照核發日起算。例外情況為繼承或法院拍賣者不在此限。
- 若農舍與農業用地在《農業發展條例》2000年修正施行前已分屬不同所有權人,則其移轉可不受併同移轉的限制。
(二)耕地移轉限制
- 私法人原則上不得承受耕地。僅有符合特定條件的農民團體、農業企業機構或農業試驗研究機構,經取得許可後方可承受。
- 地政機關在辦理此類移轉登記時,會於土地登記簿上註記「本筆土地依農業發展條例第34條規定申請許可承受」。
⚠️ 都市計畫區內的特殊農地:農發條例第38條之1
如果您的農業用地已經依法變更為非農業用地,但因為都市計畫尚未完成或需要進行市地重劃、區段徵收等原因,導致土地未能依變更後的計畫用途使用,您仍有機會申請賦稅減免。
重點提示:這類土地需要都市計畫主管機關認定符合特定情形,並取得農業主管機關核發的「該土地作農業使用證明書」。申請時需同時檢具都市計畫及農業主管機關出具的文件,才能向稅捐機關申請不課徵土地增值稅或免徵遺產稅、贈與稅等。
📎 結語
了解農業用地和耕地的定義、以及「作農業使用」的認定標準和移轉規定,是每一位農地所有權人或潛在買家必須掌握的知識。這不僅能幫助您合法地管理和使用土地,更能讓您充分利用法規提供的賦稅優惠。在處理相關事務時,建議諮詢專業的地政士或相關主管機關,確保每一步都符合法律規定,讓您的農地發揮最大的價值!
