農地農用全攻略：搞懂農業用地、耕地定義與農地移轉法規！🔊
您是否擁有一塊農地，或是正考慮購入農地？在台灣，與「農業用地」及「耕地」相關的法規相當複雜，但深入了解這些規定，不僅能幫助您合法使用土地，更能享有重要的賦稅優惠！今天，我們將深入探討農業用地與耕地的定義、什麼是「作農業使用」，以及農地移轉的相關規定，確保您的權益不受損。
🌱 為什麼這張證明這麼重要？
農地管理與法規
農地怎麼用才合法？從定義、用途到移轉限制，一次搞懂農地管理法規全攻略
「農業用地」和「耕地」一樣嗎？農地能蓋農舍嗎？移轉有什麼限制？本文帶你深入淺出，完整解析台灣農地使用的各種法規眉角！
📘 認識「農業用地」與「耕地」：有什麼不同？
許多人常常將「農業用地」和「耕地」混淆，但它們在法律上其實有不同的定義和範圍。
（一）農業用地
「農業用地」的範圍較廣，指的是非都市土地或都市土地農業區、保護區範圍內，依法供以下使用的土地：
- 供農作、森林、養殖、畜牧及保育使用的土地。
- 供與農業經營不可分離的農舍、畜禽舍、倉儲設備、曬場、集貨場、農路、灌溉、排水及其他農用設施的土地。
- 農民團體與合作農場所有直接供農業使用的倉庫、冷凍（藏）庫、農機中心、蠶種製造（繁殖）場、集貨場、檢驗場等用地。
具體而言，可能包括：
- 非都市土地：特定農業區、一般農業區、山坡地保育區、森林區的農牧用地。還包括林業用地、養殖用地、水利用地、生態保護用地、國土保安用地、暫未編定用地土地及供農路使用的土地。
- 都市計畫土地：農業區、保護區內土地。
- 國家公園區經管理機關認定的土地。
（二）耕地
「耕地」的定義則較為狹窄，主要指依《區域計畫法》劃定為特定農業區、一般農業區、山坡地保育區及森林區之農牧用地。
- 此外，在特定情況下，也包括依《都市計畫法》編為農業區、保護區內依法供農、漁、牧使用的土地，以及依《區域計畫法》編定之農牧用地、養殖用地。
- 特別要注意的是，私法人（公司、社團等）原則上不得承受耕地，除非是符合《農業發展條例》第34條規定的農民團體、農業企業機構或農業試驗研究機構，且經取得許可。
🧱 如何認定「作農業使用」？這關係到您的賦稅減免！
政府為落實「農地農用」的政策目的，會透過賦稅減免優惠來鼓勵土地作農業使用。因此，申請「農業用地作農業使用證明書」（簡稱農用證明）是至關重要的一步，它主要用於申請不課徵土地增值稅、免徵遺產稅、贈與稅等。
（一）作農業使用的積極條件 (符合即認定為農業使用)
- 實際供農作、森林、養殖、畜牧、保育及設置相關農業設施或農舍使用者。
- 在特定情況下，以下情形也視為作農業使用：依規定辦理休耕、休養、停養，或有不可抗力事由（如天然災變）而未能實際使用者。
- 保育使用，例如國土保安、水土保持。
📌 農業設施與農舍：
- 農業設施：應依法取得容許使用同意書及建築執照（依法免申請建照者除外）。
- 若為「從來使用」的農業設施（即土地編定前已存在），可檢附證明文件。這些文件可能包括編定公告前的航照圖、地籍謄本、相關機關核准文件等。
- 水泥田埂若高度在30公分以下，可視為已取得農業設施容許使用。
- 農舍：應檢附農舍之建築執照。興建中的農舍，若因起造人死亡，繼承人變更起造人後仍依建照興建，亦可認定其建造執照為合法證明文件。
- 建有農舍的農業用地，除農舍用地（10%）外，其餘90%部分應作農業生產使用。農舍附屬設施（如通行道路）均應計入10%的農舍用地面積。
（二）不得認定為作農業使用的消極條件 (有此情形即不認定為農業使用)
- 農業設施或農舍的興建面積超過核准面積，或未依核定用途使用。例如，農舍若作合法民宿使用、出租或設立公司使用，皆不符合農舍自用原則及法定用途。
- 農舍坐落的農地經分割移轉，導致不符合原申請興建要件（例如農舍與農業經營用地1:9的比例）。
- 現場有阻斷排灌水系統的情事。
- 現場有與農業經營無關或妨礙耕作的障礙物、砂石、廢棄物、柏油、水泥等使用情形。即使在水泥鋪面上覆土再種植作物，也不宜核發農用證明。
- 農業用地填土應為適合種植農作物的土壤，不得為砂、石、磚、瓦、混凝土塊或其他有害物質。
（三）部分面積有特殊情形，仍可認定為農業使用的例外情況
- 於非都市土地使用編定公告前已存在之墳墓。
- 農業用地存在之土地公廟、有應公廟等，面積在10平方公尺以下，且需於2003年11月28日前已興建者。
- 私人無償提供政府設施供公眾使用之道路，或屬依法應徵收而未徵收性質之其他公共設施。這需要政府機關出具證明文件，且應符合「部分面積」的條件，整筆土地皆作道路或公共設施使用則無法核發。
- 既成道路是否符合「應徵收而未徵收」性質，需依大法官解釋判斷。
- 非都市土地使用編定公告前之合法房屋。合法房屋的審認權責回歸建設（工務）單位，需檢具建築執照、建物登記證明、完工證明書等文件。
- 中央主管機關興建或補助供農村社區使用之農村再生公共設施。
- 共有農地有違規使用情形時，未違規使用者經檢具相關文件（如分管契約書、違規共有人切結書或多數決分管證明等），亦可申請。
🏛 農地移轉眉角多：農舍與耕地移轉限制
在台灣，農地移轉受到嚴格的規範，尤其是關於農舍和耕地的部分。
（一）農舍移轉限制
- 農舍應與其坐落用地及提供興建農舍之農業用地併同移轉。
- 承受人必須符合「無自用農舍」的條件。這表示承受人不能擁有任何其他的自用農舍，無論是買賣、贈與或拍賣，都必須符合此原則。
- 農舍興建後5年內不得移轉：依《農業發展條例》2000年修正施行後取得農業用地興建農舍者，農舍興建完成後滿5年始得移轉。5年起算點以農舍使用執照核發日起算。例外情況為繼承或法院拍賣者不在此限。
- 若農舍與農業用地在《農業發展條例》2000年修正施行前已分屬不同所有權人，則其移轉可不受併同移轉的限制。
（二）耕地移轉限制
- 私法人原則上不得承受耕地。僅有符合特定條件的農民團體、農業企業機構或農業試驗研究機構，經取得許可後方可承受。
- 地政機關在辦理此類移轉登記時，會於土地登記簿上註記「本筆土地依農業發展條例第34條規定申請許可承受」。
⚠️ 都市計畫區內的特殊農地：農發條例第38條之1
如果您的農業用地已經依法變更為非農業用地，但因為都市計畫尚未完成或需要進行市地重劃、區段徵收等原因，導致土地未能依變更後的計畫用途使用，您仍有機會申請賦稅減免。
重點提示：這類土地需要都市計畫主管機關認定符合特定情形，並取得農業主管機關核發的「該土地作農業使用證明書」。申請時需同時檢具都市計畫及農業主管機關出具的文件，才能向稅捐機關申請不課徵土地增值稅或免徵遺產稅、贈與稅等。
📎 結語
了解農業用地和耕地的定義、以及「作農業使用」的認定標準和移轉規定，是每一位農地所有權人或潛在買家必須掌握的知識。這不僅能幫助您合法地管理和使用土地，更能讓您充分利用法規提供的賦稅優惠。在處理相關事務時，建議諮詢專業的地政士或相關主管機關，確保每一步都符合法律規定，讓您的農地發揮最大的價值！
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