房屋仲介人員，私下成交，會有罪嗎？

1. 不動產經紀業採行業許可、業必歸會，是指什麼意思？如果違法會怎樣？

• 行業許可 (Entry Permit/Licensing):

  • 不動產經紀業是政府列管的特許行業，不是任何人隨時都可以開業經營的。
  • 根據《不動產經紀業管理條例》的規定，想要經營不動產仲介或代銷業務的公司或商號（即經紀業），必須依法向主管機關（直轄市或縣市政府地政處）申請許可，並辦理公司或商業登記，還需要繳存一定金額的營業保證金。
  • 申請許可需要符合一些條件，例如公司要有一定資本額、聘用符合資格的不動產經紀人等。
  • 目的：確保從事不動產經紀業務的機構具備一定的專業能力、財務基礎和合法性，保障消費者的權益，避免不肖業者損害市場秩序。

• 業必歸會 (Mandatory Association Membership):
  • 經主管機關許可並完成登記的不動產經紀業，在開業前必須加入所在地直轄市或縣市的經紀業同業公會。
  • 這是《不動產經紀業管理條例》第六條所強制要求的。
  • 目的：透過公會進行行業的自律管理，制定並維護產業的職業道德規範、業務準則，促進同業交流合作，協調同業糾紛，同時也方便政府對整個行業進行管理和輔導。

• 如果違法會怎樣？

  • 未經許可而經營仲介或代銷業務 (非法經營)： 這是最嚴重的違法情形。根據《不動產經紀業管理條例》第三十二條第一項，非經紀業而經營仲介或代銷業務者，處新臺幣十萬元以上三十萬元以下罰鍰。這種情況下，其仲介行為不具合法性。
  • 已取得許可但未加入同業公會： 根據《不動產經紀業管理條例》第二十九條第一項，經紀業違反第六條規定未加入同業公會而經營業務者，主管機關會限期改正，屆期未改正者，處新臺幣六萬元以上三十萬元以下罰鍰；經處罰鍰後仍未改正者，得按次處罰。情節重大者，甚至可能被廢止許可。

2. 某加盟仲介房屋不動產營業員，業務人員私下和雙方成交如果沒有告訴公司，從事仲介買賣，若雙方成交賺取佣金會有罪嗎？

這種情況涉及多個層面的問題：

• 違反公司規定與勞動/承攬契約： 這位營業員最直接的違法是違反了他與加盟仲介公司之間的僱傭契約或承攬契約。他利用公司的資源、名義、客戶資訊（可能），卻將應歸屬於公司的業務和佣金私吞，這是對公司的不忠實行為，公司可以依據契約或勞動法規對其進行懲處，包括解僱，甚至提起民事訴訟請求損害賠償（例如追討損失的佣金）。
• 違反《不動產經紀業管理條例》：
  • 不動產經紀業的管理體系是「公司（經紀業）+ 專業人員（經紀人、經紀營業員）」。營業員是必須登錄在特定的經紀業之下才能執行業務。
  • 這位營業員的行為是利用其營業員身份和在公司內獲得的機會，私下進行屬於公司業務範疇的仲介行為。雖然他本人是登記的營業員，但他的行為是脫離了其合法登錄的經紀業進行的。
  • 這種行為可能被視為違反了經紀人員的執業倫理和管理規定。根據《不動產經紀業管理條例》第二十八條，經紀人員若有違反本條例義務或限制執行業務者，視情節輕重，可能受罰鍰、停止執行業務一定時間，甚至被廢止經紀營業員證書。
  • 如果其私下仲介行為已達到「經營」的程度（例如非偶一為之，而是常態性私下接案），甚至可能被認定為個人非法經營仲介業務（雖然較少見，通常針對未在任何公司登錄的個人），而面臨前述第三十二條的罰鍰。
• 刑事責任 (會有罪嗎？)：
  • 單純的私下成交並賺取佣金的行為本身，在台灣通常不直接構成《刑法》上的犯罪，例如詐欺罪或侵占罪。
  • 侵占罪通常需要將「持有他人之物」轉為自己所有。佣金是在成交後產生的，如果認定這筆佣金本應先歸公司所有，他再從公司分潤，那私吞佣金可能有討論空間，但實務上直接以侵占論處的案例較少，更多是視為民事糾紛或違反公司規定。
  • 背信罪（刑法第三四二條）是指為他人處理事務，意圖為自己或第三人不法之利益，或損害本人之利益，而為違背其任務之行為，致生損害於本人之財產或其他利益者。營業員私下成交並賺佣金，損害了公司的利益，且違背了其受公司委託處理業務的任務。這部分有可能構成背信罪，是存在刑事責任的可能性的。但這需要檢察官或自訴人（公司）提出告訴或自訴，並經過法院審理認定。
  • 如果其私下成交過程中，有對買賣雙方進行詐騙（例如賺取差價未告知、隱瞞重要資訊等），則可能另外構成詐欺罪。

總結：

某加盟仲介房屋不動產營業員私下與雙方成交並賺取佣金的行為，是嚴重的違規行為，肯定會面臨：

1. 公司的處罰： 包括解僱和民事求償。
2. 行政機關的處罰： 可能被處以罰鍰，甚至被停止執行業務或廢止營業員證書。

至於刑事責任，單純私下賺取佣金行為本身不必然是刑事犯罪，但如果其行為符合《刑法》背信罪或其他罪名（如詐欺罪）的構成要件，則有可能會觸犯刑法而「有罪」。但這需要具體事實和法律判斷。

因此，這種行為不僅會讓營業員丟失工作和執業資格，還可能面臨民事賠償和潛在的刑事追訴風險，是絕對不應為的行為。