區分所有權人會議是什麼？一篇搞懂區權會召開、決議與流程
區分所有權人會議召開攻略
想搞懂區分所有權人會議？本文為您解析區權會與管委會的差別，並提供區權會召開、決議門檻與假決議的完整流程。無論是住戶或委員，都能掌握公寓大廈管理條例，保障自身權益。
區分所有權人會議 vs. 管理委員會：社區運作的核心關鍵
在公寓大廈的世界裡，你是否常聽到「區分所有權人會議」和「管理委員會」這兩個詞？它們聽起來很像，但其實扮演著截然不同的角色。釐清它們的差異，是所有住戶理解社區運作、有效參與社區事務的第一步！
文章目錄
區分所有權人會議與管理委員會：核心差異比較
首先，讓我們釐清兩個關鍵概念：
- 區分所有權人：簡單來說，就是在公寓大樓中，擁有自己專屬房產的住戶，同時也與其他住戶共同擁有大樓內的公共空間（例如電梯、大廳）。
- 區分所有權人會議 (區權會)：這是所有區分所有權人組成的「大會」，是社區的最高決策機構。區權會主要負責討論及決定涉及全體住戶權利義務的共同事務。
- 管理委員會 (管委會)：管委會是區權會選出的「執行團隊」，負責執行區權會的各項決議，並處理日常管理維護工作，如修繕、水電維護等。
簡單來說，區權會決定社區的「大方向」和「重大事項」，而管委會則負責「執行」和「日常管理」。兩者是「決策」與「執行」的關係。
| 項目 | 區分所有權人會議 (區權會) | 管理委員會 (管委會) |
|---|---|---|
| 性質 | 社區最高決策機構 | 社區日常執行團隊 |
| 組成 | 全體區分所有權人 | 由區權會選出的委員 |
| 主要職權 |
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區分所有權人會議的種類
區權會依其召開目的和頻率，可分為以下幾種：
- 首次會議（第一次會議）：針對新建案或社區首次召開，目的是建立管理架構，並選出管理負責人或成立管理委員會。
- 定期會議（年度大會）：每年至少應召開一次，用以討論和通過年度預算、財務報告等，並選舉或改選管理委員會成員。
- 臨時會議：當有重大事故需要及時處理，或經五分之一以上區分所有權人以書面請求，應召開臨時會議。
如何召開區分所有權人會議？重要流程一次看！
召開區權會的流程嚴謹，以下為您詳細解析：
STEP 1：決定召集人
誰來召集會議？召集人的產生方式主要有三種：
- 法律指定產生：由起造人、管理負責人或管理委員會主任委員擔任。
- 推選產生：在沒有管委會的情況下，由區分所有權人互推一人為召集人。
- 主管機關指定：若無法透過互推產生召集人，可申請主管機關指定臨時召集人。
💡重要提醒：召集人若違反召集義務，可處新臺幣三千元以上一萬五千元以下罰鍰。
STEP 2：會議前通知
召集人必須確保所有住戶有足夠時間準備。一般會議應在開會前十日以書面通知各區分所有權人，載明開會內容。若為急迫情事之臨時會，公告期間不得少於二日。
STEP 3：出席與決議門檻
這是會議是否能合法召開並做出決議的關鍵。
- 合法召開的出席門檻：必須有三分之二以上的區分所有權人出席，且其區分所有權比例合計也要達到三分之二以上。
- 議案通過的決議門檻：在達到出席門檻的前提下，議案需獲得出席人數四分之三以上的同意。
STEP 4：會後事項：會議紀錄的製作與公告
會議順利做出決議後，應立即製作會議紀錄，並在會後十五日內送達各區分所有權人並公告之。會議紀錄應妥善保存，以供未來查核。利害關係人有權請求閱覽或影印，管理委員會不得拒絕。
STEP 5：無法達成共識？重開議（假決議）機制
如果第一次會議因出席人數不足而流會，可就同一議案重新召集會議，此時門檻會降低：
- 重開會議出席門檻：應有區分所有權人三人以上，且其區分所有權比例合計五分之一以上出席。
- 重開會議決議門檻：以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意作成決議。
此類假決議的會議紀錄送達後，若書面反對意見未超過全體區分所有權人及其區分所有權比例合計半數，該決議即視為成立。
區分所有權人會議常見問題Q&A
Q1：誰可以代表區分所有權人參加區權會？
A1：區分所有權人可以書面委託他人代理出席，受託人可以是配偶、有行為能力的直系血親、其他區分所有權人或承租人。委託限制：受託人代理的區分所有權不得超過全體的五分之一，且代理人數也不得超過區分所有權人數的五分之一。
Q2：公寓大廈停車空間所有權人有資格參加區分所有權人會議嗎？
A2：這取決於停車空間是否被認定為「專有部分」且領有所有權狀，並具備土地持分。若不符專有部分定義，則屬住戶而非區分所有權人，能否參加區權會應視其是否為區分所有權人而定。
Q3：區權會中可以以問卷調查方式代替會議決議嗎？
A3：不可以。公寓大廈管理條例已明文規定區分所有權人會議的決議程序及相關規定，因此以問卷或決選單方式回收意見，並不符合條例規定。
Q4：區權會的主持人應由誰擔任？
A4：條例中並未明確規定主席的資格，一般應參考會議規範，由出席人於會議開始時推選產生。
Q5：外牆設置廣告物需要誰的同意？
A5：若要在公寓大廈外牆設置廣告物，如果設置於屋頂，需經頂層區分所有權人同意；設置於其他樓層，則需經該樓層區分所有權人同意。
Q6：老舊公寓大廈如要重建，應有多少比例的區分所有權人同意？
A6：原則上，公寓大廈的重建應經全體區分所有權人及基地所有權人、地上權人或典權人之同意。但若符合特定情形（如都市更新、嚴重毀損等），則可依《公寓大廈管理條例》第31條和第32條的規定辦理，不需全體同意。
希望這篇文章能幫助所有住戶更清楚了解區分所有權人會議的運作，積極參與社區事務，共同維護我們的居住品質！
免責聲明：本文內容僅供參考，相關法令規定及適用條件可能因個案而異。若涉及法律稅務或交易等重要決策，請諮詢專業人士或主管機關。
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