社區公共基金全攻略：一次搞懂來源、繳納、使用與調閱權利
公寓大廈公共基金全解析：住戶必知的權利與義務！
搞懂社區公共基金：從來源、繳納到使用權利
文章目錄
一、 公共基金，為什麼這麼重要？
想像一下，社區的電梯壞了、屋頂漏水了，或者需要進行外牆維護，這些大筆開銷從哪裡來？這就是公共基金存在的意義！公共基金的設立，是為了落實公寓大廈的管理維護，並為共同利益及修繕、維護事項提供經費來源。
根據規定，公共基金主要用於支付共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護費用，以及共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良費用。它並非一般的儲蓄存款，而是專款專用，確保社區的永續經營與資產價值。
二、 公共基金的錢從哪裡來？
公共基金的來源有四種，確保了其穩定性與多樣性：
| 來源 | 說明 | 注意事項 |
|---|---|---|
| 起造人提列 | 建商在取得使用執照一年內，應按工程造價的一定比例或金額提列公共基金，並繳交至主管機關公庫代收。 | 若是在《公寓大廈管理條例》公布施行前已取得建造執照，則不適用此項規定。 |
| 區分所有權人繳納 | 這筆費用依區分所有權人會議的決議來繳納。這是住戶最常接觸到的來源。 | 繳納義務人為「區分所有權人」（房東）。 |
| 本基金之孳息 | 公共基金的利息收入也會納入基金中，讓基金持續成長。 | 屬於自然增值，無需額外繳納。 |
| 其他收入 | 除了上述三種，還有其他零星收入也會匯入公共基金。 | 例如社區活動收益、停車費等。 |
三、 誰有繳納公共基金的義務？房東還是房客？
這是一個常見的問題！根據規定，公共基金的繳納義務是區分所有權人（也就是房東）的義務。雖然向現住的承租人（房客）收繳可能更方便，但如果承租人拒絕繳納，所有權人（房東）仍然負有繳納的義務。
至於承租人與所有權人之間的清償關係，這純粹是他們兩者間契約約定的問題。如果因此產生爭議，應循司法途徑解決。
四、 滯納公共基金怎麼辦？後果很嚴重！
有些住戶可能會經常積欠管理費或公共基金，屢次催繳仍不願配合。面對這種情況，管理委員會有明確的處理方式：
- 書面催告：如果區分所有權人或住戶積欠的公共基金已逾二期或達相當金額，且經定相當期間催告仍不給付，管理負責人或管理委員會可以訴請法院命其給付應繳的金額及遲延利息。催告應以書面為之，例如郵政存證信函或法院認證函。
- 強制遷離或拍賣所有權：這點非常重要！如果住戶積欠費用經強制執行後再次積欠金額達其區分所有權總價的百分之一，且經管理委員會促請改善，三個月內仍未改善，管理委員會得依區分所有權人會議的決議，訴請法院強制其遷離。如果該住戶是區分所有權人，管理委員會得聲請法院拍賣其區分所有權。
- 行政罰鍰：區分所有權人或住戶若違反規定未繳納公共基金，直轄市、縣（市）主管機關可以處新臺幣4萬元以上20萬元以下罰鍰。
五、 區分所有權轉讓，公共基金能退嗎？
當區分所有權人將房屋出售給他人時，已繳納的公共基金是否可以要求管理委員會退還？答案是：不行。
根據規定，區分所有權人對於公共基金的權利應隨區分所有權的移轉而移轉。這意味著，您對公共基金的權利是附著在房屋所有權上的，不能因為個人事由而讓與、扣押、抵銷或設定負擔。由於公共基金的用途是專款專用在社區的修繕、管理與維護，其性質與一般儲蓄存款不同，因此轉讓後已繳納的公共基金不得要求退還。
六、 區分所有權人有權調閱公共基金帳簿嗎？
這是關於透明度的重要議題。身為區分所有權人，您當然有權利了解公共基金的收支狀況！
根據規定，管理負責人或管理委員會應定期將公共基金的收支、保管及運用情形公告。此外，利害關係人於必要時，得請求閱覽或影印規約、公共基金餘額、會計憑證、會計帳簿、財務報表等資訊，管理負責人或管理委員會不得拒絕。
因此，若管理委員以您非管理委員會成員為由拒絕調閱，這是錯誤的說法。管理委員會不僅不得拒絕區分所有權人調閱公共基金會計帳簿，甚至還要定期主動公告。
結語
公共基金是公寓大廈健康運作的命脈。
免責聲明：本文內容僅供參考，相關法令規定及適用條件可能因個案而異。若涉及法律稅務或交易等重要決策，請諮詢專業人士或主管機關。
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