2025年7月7日星期一

土地法第34條之1 共有不動產處分的多數決機制

土地法34-1規定知多少？

土地法第34條之1 - 詳盡分析報告

土地法第34條之1

共有不動產處分的多數決機制 - 詳盡法律分析報告

法律分析共有人權益不動產法規

概覽

土地法第34條之1旨在解決共有不動產處分困難的問題，促進土地利用效率。其核心在於「多數決」原則，允許共有人在符合特定條件下，無需全體同意即可處分、變更或設定共有土地或建築改良物之權利。

主要內容分析

多數決機制流程圖

graph TD A[共有不動產處分需求] --> B{檢查多數決條件} B --> C[人數過半 + 應有部分過半] B --> D[應有部分逾2/3] C --> E{條件符合?} D --> E E -->|是| F[事先書面通知他共有人] E -->|否| G[需全體同意或分割] F --> H[計算對價或補償金額] H --> I[提存或取得受領證明] I --> J[辦理權利變更登記] J --> K[完成處分程序] style A fill:#e1f5fe style K fill:#c8e6c9 style G fill:#ffcdd2

立法目的與背景

問題背景

• 民法要求全體共有人同意
• 共有人數眾多時難以聯繫
• 共有土地常被閒置
• 影響經濟發展

解決方案

• 創設多數決機制
• 降低處分門檻
• 促進有效利用
• 平衡各方權益

多數決原則條件

條件一：雙重過半

人數超過共有人總數之半數

應有部分合計超過全部之半數

條件二：部分超過三分之二

應有部分合計超過2/3

無需計算人數是否過半

適用範圍

處分

有償讓與（買賣）

變更

有償或不損害他人利益

設定權利

地上權、農育權等

事先通知義務

重要提醒

行使權利的共有人必須事先以書面通知其他共有人

通知方式與對象

送達方式

• 雙掛號通知書
• 郵局存證信函
• 送達戶籍地址
• 法人送至事務所

特殊情況

• 戶籍地無法送達
• 實際住居所送達
• 住所不明公告代替
• 繼承人為通知對象

通知內容要求

土地或建物標示
處分/變更/設定方式
價金分配
償付方法及期限
當事人姓名住所等資訊

優先購買權

權利內容

共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格（相同條件）共同或單獨優先承購

行使期限

15天

接到通知後表示意見

逾期視為放棄

多人主張時

按比例分配

依各自應有部分比例

公平分配原則

重要注意事項

• 優先購買權屬債權性質
• 違反通知義務時僅得請求損害賠償
• 與其他優先權競合時有特定順序
• 公同共有物亦適用相關規定

執行要點重要修正時程

民國112年8月22日

執行要點修正發布

強化通知程序、明確異議處理機制

民國113年1月1日

新規定正式生效

新增第14點異議處理條款，加強少數共有人權益保障

潛在問題與爭議

被稱為「霸王條款」

多數決可能侵害少數不同意共有人之財產權益

價格與程序爭議

處分價格偏低、通知程序不確實等問題

權益保障強化

新執行要點加強程序保障，設置異議處理機制

結論

土地法第34條之1透過多數決原則，有效解決了共有不動產因難以取得全體共有人同意而無法處分的困境，促進了不動產的流通與利用。

2025年7月7日 星期一