公寓大廈漏水別煩惱！一定是樓上住戶的錯？搞懂漏水責任
漏水了，一定是樓上住戶的錯嗎？釐清原因最重要！
很多人直覺認為水往低處流，所以漏水肯定是樓上住戶的問題。然而，造成漏水的原因非常多，不一定是樓上住戶的責任。常見的漏水原因包括：
- 樓上浴室防水層失效或私管漏水。
- 管線老舊導致牆壁、天花板內水管滲漏。
- 大廈內的公共管線破裂。
- 頂樓陽台防水層失效。
- 私有外牆破損。
因此，掌握滲漏水的原因是修繕的重點，也影響到後續能提告的對象及適用法律依據。
修繕責任與費用，到底該由誰負擔？
依據《公寓大廈管理條例》及《民法》的相關規定，修繕責任和費用負擔方式主要取決於漏水發生的部位及原因：
一、專有部分漏水：
「專有部分」是指住戶住家內部的私人面積，包含主建物、陽台、露台等。
- 可歸責於特定住戶（例如樓上住戶）之事由所致：若漏水原因是因樓上住戶的住家管理使用過失（如裝潢施工疏失、更改水電管路不當、長期對漏水置之不理等）所導致，則應由該住戶負擔修繕費用及賠償責任。例如，若樓上（4樓）馬桶水管漏水導致樓下（3樓）漏水，則4樓屋主需負責維護修繕。
- 樓地板或共同壁內管線漏水：若漏水發生在「專有部分之共同壁及樓地板或其內之管線」，且無法歸責於任何一方，則其維修費用應由該共同壁雙方或樓地板上下方的區分所有權人共同負擔。
- 不可歸責於任何一方（如天然災害或管線老舊）：如果漏水原因不可歸責於樓上樓下雙方，例如因天然災害或管線自然老化所致，則修繕費用應由雙方住戶平均負擔。這是實務上最常見且較容易被接受的處理方式。
二、共用部分漏水：
「共用部分」是指公寓大廈專有部分以外的其他部分，供全體住戶共同使用者。
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管理委員會負責修繕：公寓大廈的屋頂平台、公共排水管線、大樓外牆等皆屬於共用部分。其修繕、管理、維護通常由管理負責人或管理委員會負責。
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費用來源：費用應由公共基金支付，或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔。這通常是從公共基金或管理費收入中支出。
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例外情況：
- 頂樓平台有約定專用權：如果頂樓平台經約定由特定頂樓住戶專用，則該住戶應自行負擔修繕責任。
- 公共管線因個別住戶導致：如果共用部分的滲漏水問題是因個別住戶的不當行為所導致，則管理委員會或全體住戶修繕完畢後，仍可向應負責的住戶請求修繕費用賠償。例如，吳小姐一樓天花板漏水，經查是八樓浴室排水管支管與主幹管接頭鬆脫所致，而該接頭位於管道間，因管道間屬共用部分，故應由管理委員會負責修繕。
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重大修繕或改良需經區分所有權人會議決議：
- 若共用部分的修繕涉及「重大修繕或改良」，依規定應經區分所有權人會議的決議才能進行。
- 「重大」的標準：內政部規約範本建議，修繕費用達新台幣10萬元以上，或超過公共基金的百分之五，或超過一個月管理維護費用，即可視為重大修繕。
- 決議方式：這種「重大修繕」通常需要「重度決議」，即應有三分之二以上區分所有權人及其區分所有權比例出席，並以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例同意才能通過。若未依此程序，或管委會擅自決議，其決議可能不合法.
遇到頑固鄰居或管委會不處理，該怎麼辦？對簿公堂前的四步驟！
實務上，許多人不願配合勘查或施工，導致漏水情況日益嚴重，賠償金額也隨之升高。面對不合作的鄰居或管委會，您可以採取以下步驟：
- 友善協商：訴訟耗時耗力，如果能透過與鄰居友善協商處理，是最快速且成本最低的方式。
- 確認、紀錄相關證據：不論協商結果如何，若考慮訴訟，證據是關鍵。
- 錄影或拍照：記錄滲漏水位置、發生日期、狀況等，最好照片能顯示日期。
- 保留協調紀錄：包括協調日期、地點、記錄、在場證人姓名等。
- 專業判斷：請抓漏師傅初步判斷漏水原因，並保留相關報告。
- 發送存證信函/律師函：若鄰居敷衍或避而不談，但您仍希望避免直接訴訟，可以委託律師寄發存證信函或律師函，催告對方限期修繕。這通常能促使對方更積極地協商，因其會意識到潛在的法律風險。
- 提起訴訟：如果對方在收到律師函後仍不理不睬，則只能透過法院提出訴訟。法院的確定判決具有強制力，可以強制對方配合勘查與修繕。
訴訟中可以請求哪些賠償？
當透過訴訟解決漏水糾紛時，您可以請求以下費用：
- 修繕費用及裝潢毀損之賠償：
- 您可以請求修復漏水所需的費用以及因漏水造成的裝潢、傢俱損壞賠償。
- 建議請水電行、裝潢公司、防水工程公司開立估價單供法院參考。
- 折舊問題：實務上對於物因侵權行為受損害時，有判決認為不應扣除折舊，而應以恢復原狀所需費用為準。
- 若您因對方遲不處理而先行支出修繕費用，且能證明確有此支出，亦可請求償還。
- 租金損失：
- 如果您的房屋原是出租用途，因漏水導致房客提前解約，或租約到期後難以依原租金續租，您可以請求租金損失賠償。
- 需提供租賃契約、提前解約證明，必要時可請房客到庭作證.
- 律師費用：
- 我國《民事訴訟法》原則上不採用律師訴訟主義，因此當事人支出的律師費用通常不被視為訴訟費用，無法請求對方負擔。
- 然而，少數實務判決認為，若當事人有不能自行訴訟，必須委任律師代理的情況，且律師費用被認為是「伸張權利所必要」時，可在必要限度內請求敗訴方賠償.
- 鑑定費用：
- 由於法院並非工程專家，對於漏水原因及修繕方法等，通常會委請第三方專業鑑定單位（如土木技師公會、建築師公會、防水技術協進會等）進行鑑定.
- 鑑定費用通常高昂，從新台幣8萬元至50萬元甚至更高。
- 鑑定費用通常由原告先行墊付，但若勝訴原則上可要求對方負擔.
- 精神慰撫金：
- 根據現行法規，財產損害通常不能請求精神慰撫金。
- 實務上，除非漏水問題規模大、時間長，嚴重侵害到居住安寧、人格權，導致顯著的精神痛苦，法院才有可能判給慰撫金。一般輕微的漏水，難以請求精神賠償。
結語
漏水問題的處理涉及複雜的法律知識，冷靜處理、釐清責任歸屬、並妥善收集證據是關鍵。希望這篇部落格文章能幫助您在面對公寓大廈漏水問題時，更有方向地保護自己的權益。若遇到難以解決的糾紛，尋求法律專業人士的協助會是明智的選擇。
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