繼承房地產買賣怎麼報稅？房地合一稅節稅必看
出售繼承房地的所得稅？新舊制判斷指南
很多人繼承到房子或土地，想賣掉時第一個疑問就是：
「到底要報舊制？還是房地合一新制？」別擔心，其實只要記住一個重點，就能判斷清楚。
稅制簡介
- 舊制財產交易所得：適用於105年1月1日以前的交易規定。僅計算房屋部分所得，併入綜合所得申報，土地部分免稅。
- 房地合一所得稅：自105年起實施，房屋與土地合併計算，依持有期間課稅，採分離課稅。
舊制 vs 新制，差在哪？
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舊制（105年前的規則）
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只算「房屋」的所得，併入年度綜合所得稅一起報。
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「土地」部分不用課稅。
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新制（房地合一稅，105年1月1日起上路）
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房子 + 土地一起算，單獨課稅，不併入綜合所得稅。
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稅率看持有年限，時間越長，稅率越低。
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判斷原則：以「被繼承人取得日」為核心
出售繼承房地時，關鍵在於被繼承人（遺贈人）原始取得該不動產的日期。此日期決定是否適用舊制或新制，與繼承人實際取得日無直接關聯。
| 被繼承人取得日 | 繼承人取得日 | 適用稅制 |
|---|---|---|
| 104年12月31日以前 | 104年12月31日以前 | 舊制 |
| 104年12月31日以前 | 105年1月1日以後 | 舊制 |
| 105年1月1日以後 | 不論何時 | 新制 |
【 實例解析 】
假設A君母親於104年10月31日購買房地，A君於106年繼承並於113年出售。由於母親取得日在104年以前，A君應適用舊制申報。
特殊情況與選擇權
- 自住房屋選擇權：若符合所得稅法第4條之5所定「自住房屋、土地」要件，即使原則上適用舊制，納稅人仍可選擇申報新制。
- 配偶贈與後再繼承：若房地先由配偶贈與再繼承，判斷基準應回溯至配偶原始取得日。
申報方式與期限
- 新制：於所有權移轉登記次日起30日內申報，不論有無獲利。
- 舊制：房屋所得併入年度綜合所得，次年5月辦理結算申報，土地所得免稅。
「掌握取得日，就掌握了稅務判斷的核心。」
重點快記版 📝
先看 被繼承人買的時間
104/12/31 前 → 舊制
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105/1/1 後 → 新制
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舊制：只課房屋、土地免稅，報綜所稅。
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新制：房地合併課稅，過戶後 30 天內申報。
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如果是自住房屋，還能選比較有利的方式。
稅制判斷雖然繁複，但只要理解制度邏輯與申報流程，即可安心規劃。若對個案仍有疑問，建議撥打財政部免付費服務電話 0800-000-321 洽詢。
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