買房最怕廣告不實？看穿房地產話術，避開違法陷阱與檢舉方法？購屋人自檢清單
常見的房地產廣告不實手法，你中了幾個？
公平會近年查了不少不動產廣告，花式話術一籮筐。下面這份「白名單」，幫你一眼看穿。
一、最常見的誤導手法
1) 房屋用途與分區不符
把「辦公室」說成「住宅」，或基地座落在科技商務專用區，卻用一般住宅語氣包裝。
例：基隆「青森悅」以住宅方式呈現辦公產品，遭罰；苗栗竹南「上德漾」位在科技商務專用區，仍用「以家為中心」等住宅語彙，遭罰。-
模糊土地使用限制（工業區、丁種建築用地等）。
👉 看到「住宅」兩字，先查使用執照與分區，別只看樣品屋的窗簾與沙發。
2) 面積、格局與非法增建
用非法定名詞混淆面積：如「使用面積」「受益面積」「室內面積」等，沒註明範圍，容易誤認更寬敞。
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廣告坪數與權狀面積差很大，而且差異難以接受。
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暗示可「合法增建」的夾層／挑高。
例：彰化鹿港「上綺京城」宣稱「二樓可作挑高夾層分成2.3樓」，但核定只有一層店鋪，遭罰。 -
把屋頂突出物（屋突層）當健身房、KTV或夾層。
例：桃園中壢「威均晶鑽」將屋突2、3層規劃為公共設施，與核准不符，遭罰；高雄橋頭「大方禮鄰」宣稱「頂樓4.2米挑高＋夾層」，被認定違建，遭罰。 -
建物外觀、設計、格局、公共設施比例，與廣告或圖說不一致。
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住宅總戶數與核准用途不合。
例：「有謙家園」網站寫「住家427戶」，其中13戶其實是店鋪，遭罰。
👉 看到「挑高」「夾層」「魔法空間」，腦中自動跳出四個字：圖說為準。
3) 地點與交通資訊灌水
刻意縮短距離或用不合理路線計算時間。
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把未定案的捷運站當賣點。
例：高雄楠梓「冠傑Ui」稱「未來步行3分鐘到紫線P9」，但紫線仍在路網規劃中，站位未定，遭罰。
例：台北士林「圓山富璟」稱「5分鐘到Y25預定地」，實走超過10分鐘，遭罰。 -
把「學校預定地」說成「公園預定地」。
例：新北淡水「合謙飛時代」將基地上方用地誤稱公園，遭罰。 -
公園綠地面積、與建案關係說得太美。
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建物坐落位置標錯。
👉 「走路3分鐘」這種字眼，先自己走一次，再說服你的雙腳。
4) 其他常見誤導
說「房貸銀行掛保證」「已預留額度」，卻沒有任何簽約文件。
例：苗栗市「陞鎂園」刊載「已預留華南銀行貸款額度／信託保證」，經查不實，遭罰。-
建材設備與交屋不符，或重大瑕疵（海砂屋、輻射屋、事故屋）不揭露。
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停車位類型、尺寸、位置、合法性與廣告不符。
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報酬率與增值潛力誇大。
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房仲未取得委託即刊登、成交紀錄不實、加盟店標示不清。
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預售屋共有部分面積揭示錯誤。
例：新北「宏普中央公園」因「停車使用空間」小數點錯置，合計少了約600多坪，遭罰。
👉 金句記一下：用印之前，一字值千金。
二、法規與主管機關（重點版）
《公平交易法》第21條第1項：禁止虛偽不實或引人錯誤的表示，違者得裁罰、命停止、命更正。
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《消費者保護法》第22條：廣告內容應真實，對消費者的義務不得低於廣告所載。
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公平會負責調查、裁罰與糾正；地方政府與地政單位查核建案、受理申訴。
三、買之前，先幫自己裝甲
1) 多方查證，別怕麻煩
產權與面積：向地政事務所申請土地、建物謄本，核對所有權人、法定面積、權利範圍。
遇到「使用面積」等名詞，請對方清楚書面說明包含範圍。-
用途與格局：上「全國建築執照存根查詢」查核准用途、使用執照、竣工圖說
。比對廣告的格局、挑高、夾層是否符合法規。 -
交通與生活圈：親走一遍。用地圖工具測距與實測通勤時間。捷運未定案？就當沒有。
景觀號稱無遮蔽？抬頭看看周邊基地公告與都市計畫。 -
重大瑕疵與不動產說明書：索取、細讀、留存。漏水、海砂、輻射、事故紀錄，一條條勾。
2) 把承諾寫進合約
具體條款化：面積算法、建材品牌、附贈設備、公共設施、景觀條件、價格與優惠——逐條落字。
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拒絕「廣告不算」：看到排除廣告效力的條款，談！該刪就刪。所有廣告截圖留證。
3) 專業協助與申訴
公平會申訴：備齊廣告、對話紀錄、合約等證據。
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地方消保中心：可先做免費法律諮詢或調解。
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律師／地政士：金額大、條款複雜時，專業把關最實在；地政士可協助產權與用途查核。
四、現場快問快答（直接拿去問）
這份「室內面積」包含哪些？陽台？公設？牆心？請書面註明。
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樣品屋有的建材型號與交付標準，能否把型錄與規格表附契約？
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夾層／挑高是否在竣工圖說與使用執照內？可否附圖面影本？
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停車位尺寸、柱位、出入動線在哪一張平面圖？違停或會車風險如何？
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捷運、學校、公園是已核定還是僅規劃？提供官方文件或會議紀錄？
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銀行貸款「已預留」的文件編號與承辦窗口是誰？沒有文件就先當作沒有。
五、保存證據小抄
廣告頁面／DM／官網截圖：保留日期、網址、版本。
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業務對話：盡量文字化（簡訊、LINE、Email），重點承諾請對方文字回覆。
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現場文件：拍照留底，包含建材表、設備清單、平面圖、停車位配置。
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合約附件：確認版本一致、頁碼完整、雙方騎縫章。
六、購屋人自檢清單
用途、分區、法定面積，與權狀／圖說一致
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面積名詞全數定義清楚（附書面）
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夾層／屋突／挑高，圖說有、法規允
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交通、學校、公園：已核定 vs 僅規劃分清楚
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建材品牌與型號，列入契約附件
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停車位尺寸與位置，圖面標註
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廣告承諾逐條入約，無「廣告不算」條款
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不動產說明書無重大瑕疵或已揭露
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所有證據已備份
結尾小提醒
廣告是門面，不是保證。
把關靠兩件事：查證與落字。
做足功課，再下手，買到的不是風險，是生活。
本頁面為學術研究內容僅供參考，不構成任何法律意見。
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