不動產廣告不實 Q&A 懶人包：搞懂常見手法與自保方法？🔊
🏠 不動產廣告不實 Q&A 懶人包
Q1：什麼是不動產廣告不實？
簡單說，就是建商或代銷在賣房子時，廣告講的和實際狀況對不上。
可能透過圖片、樣品屋、文案，甚至口頭承諾，把建案包裝得很完美，結果實際完全不是那麼一回事。
這樣的廣告會讓人誤判，以為自己買到夢想宅，結果卻掉進陷阱。
根據《公平交易法》第21條，這種行為就是「廣告不實」，最高可以罰到 2500 萬元。
Q2：常見的不實廣告有哪些？
最常見的幾種手法大概是這些：
用途不符：明明是辦公室或商務區，廣告卻當住宅賣。
👉 例：「青森悅」把辦公室包裝成住家。-
夾層或增建空間：說挑高可以做夾層，但其實執照沒核准。
👉 常見於「屋突層」被改成健身房或 KTV，完全違建。 -
誇大交通與環境：縮短到捷運的步行時間，把學校預定地講成公園。
👉 例：「圓山富璟」說學校預定地是公園首排。 -
面積與戶數不符：用「使用面積」、「受益面積」混淆視聽，甚至把店鋪也算在住宅戶數裡。
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房貸或信託保證不實：說銀行有預留貸款額度，或有信託保證，但實際上沒簽任何文件。
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公共設施錯誤：像「宏普中央公園」就把停車面積數字打錯，差了六百多坪。
Q3：為什麼建商要用不實廣告？會有什麼影響？
原因很單純：好賣。
包裝得越夢幻，越容易吸引買房人掏錢。
但問題很大：
對買方：
做錯決定、砸大錢買到不符期待的房子。
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可能住進違規用途，還會被裁罰或勒令改善。
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住進去後落差太大，容易引發糾紛。
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對市場：
誠實的建商吃虧，不公平競爭。
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增加法律糾紛，浪費社會成本。
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消費者對市場失去信心，房市變得更冷。
Q4：有哪些法律規範？
主要有五大法規：
《公平交易法》第21條：禁止虛偽或誤導性廣告，最高可罰 2500 萬。
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《消費者保護法》第22條：業者廣告的承諾就是義務，不能比廣告寫的還少。
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《建築法》：用途、夾層、增建都必須照核准圖說。
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《都市計畫法》：土地分區不能亂用，商務區不能硬賣成住宅。
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《不動產經紀業管理條例》：規範仲介廣告，比如誇大成交紀錄、標示不清等。
Q5：買房前怎麼查證廣告真實性？
千萬別只看 DM 或網路廣告，自己一定要動手查：
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查建物用途與面積
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上「全國建築執照存根查詢網」查用途、竣工圖說。
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去地政事務所拿謄本，核對土地分區、面積。
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實地走一趟
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看廣告說的公園、學校是不是已經存在。
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親自測試走到捷運站要幾分鐘。
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確認廣告強調的景觀，實際上是不是被遮住。
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要不動產說明書
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建商或仲介必須提供，裡面要記錄房屋現況、權利義務、瑕疵（像海砂屋、兇宅）。
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保存廣告證據
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DM、網頁、影片、對話紀錄都留好，出問題才有憑據。
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Q6：發現廣告不實，去哪裡申訴？
公平交易委員會
可透過官網、電話或親自申訴。
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要準備廣告、契約、對話紀錄等證據。
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地方政府消費者服務中心
提供免費法律諮詢與調解。
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律師或地政士
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簽約或遇到爭議時，找專業協助最保險。
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Q7：怎麼把廣告承諾寫進買賣契約？
要避免日後糾紛，記得這幾招：
廣告重點寫進契約：
房屋用途、面積、格局。
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建材設備的品牌、型號。
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公共設施有沒有包含在交屋範圍。
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廣告說的優惠、貸款方案。
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小心排除條款：
有些契約會寫「廣告僅供參考」，這要堅決刪掉。
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保存廣告證據：就算寫進契約，還是要留底。
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找專業審約：律師或地政士幫你檢查契約，才不會踩雷。
Q8：公平會近年裁罰重點？
公平會這幾年特別盯緊幾件事：
把辦公室當住宅賣。
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宣稱可以做夾層、增建，結果是違建。
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誇大交通與公共設施，尤其是「捷運預定站」。
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面積、戶數灌水。
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假銀行貸款、假信託保證。
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預售屋資訊錯誤或不完整。
總之，只要廣告和事實不符，會影響買方判斷的，都會重罰。
✍️ 總結
買房廣告看到再美，也不要全信。
花一點時間查證、把承諾寫進契約，才不會踩到不動產廣告的坑。
一句話：廣告是參考，契約才是保障！
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