房東必讀！談出租房屋的權益、責任與管理｜房東篇

當個聰明房東，趨吉避凶從守法開始

出租房屋的大小事也不少，從簽約、收租、修繕，到處理房客問題，甚至面對法律糾紛，每個環節都需要謹慎處理。你是否也擔心遇到麻煩的房客？

我們將從房東的角度出發，解析租賃契約的關鍵、說明租賃專法下的權利與義務、提供處理常見房客問題的建議，並指引你如何合法保障自身權益，當個既安心又專業的房東！

Part 1：簽約是門學問：保障自身權益的契約重點

一份完整合法的租賃契約，是保護房東權益的第一道防線。簽約前，務必確認以下重點都已納入考量，並建議使用內政部公告的「住宅租賃契約書範本」：

1. 租金與押金：依法收取，清楚載明

• 租金約定： 明確記載每月租金金額、繳納日期及方式（建議採用匯款，方便留存紀錄） 。  
• 押金上限： 請注意！根據租賃專法，收取的押金金額不得超過兩個月的租金總額 。超收的部分，房客有權主張抵付租金。  
• 押金返還： 契約中應載明租約期滿或終止，且房客交還房屋後，應於何時返還押金。房東可在扣除房客應負擔的債務（如欠租、毀損賠償、未繳清水電費等）後，將餘額返還 。切記不可巧立名目亂扣押金。  

2. 修繕責任：明確劃分，避免爭議

• 房東責任： 房屋的結構性問題（如漏水、壁癌）及主要設備（非房客故意或過失損壞者）的修繕，原則上由房東負責 。建議在契約中條列清楚負責範圍。  
• 房客責任： 因房客故意、過失或使用不當造成的損壞，以及燈泡等消耗品，可約定由房客負責修復或賠償 。  
• 點交存證： 交屋給房客前，務必拍照或錄影存證，詳列屋內物品及狀況，並由雙方簽名確認「房屋租賃標的現況確認書」。退租點交時以此為依據，釐清損壞責任 。  

3. 電費與其他費用：合法計價，分攤清楚

• 電費計收： 向房客收取的電費，每度單價不得超過台電公司當月用電量最高級距的單價 。夏季與非夏季電價不同，應分開計算。建議提供台電帳單供房客參考。  
• 其他費用： 水費、瓦斯費、管理費、網路費等，由誰負擔應在契約中明確約定 。  

4. 提前終止契約：約定清楚，依法處理

• 是否允許任意終止： 契約中應明確約定是否允許任一方提前終止租約。
  • 若允許，應約定需提前多久通知（法定至少一個月），以及未提前通知的違約金（法定最高一個月租金） 。  
  • 若不允許，則除非符合法定事由，否則任一方提前終止都算違約，需支付違約金（最高一個月租金） 。  
• 房東的法定終止權： 在特定情況下，法律允許房東提前終止租約，例如：
  • 房客毀損房屋不修繕或不賠償 。  
  • 房客遲付租金達兩個月租額，經催告仍不支付 。  
  • 房客未經同意擅自轉租 。  
  • 房客未經同意擅自變更用途 。  
  • 房東需收回房屋重新建築（需提前三個月通知） 。  
  • （還有其他法定事由，詳情可參考租賃專法及民法）

5. 轉租與用途限制：守住底線

• 轉租需同意： 務必在契約中約定，房客轉租需事先取得房東書面同意。若房客違約轉租，房東可主張終止契約 。  
• 用途限制： 明確約定房屋僅供居住使用，不得作為非法用途或擅自變更為營業用途 。若房客違反，可要求恢復原狀或終止契約。  

6. 契約公證：

• 雖然非強制，但若租期較長或有特殊約定，建議將租賃契約辦理公證。公證後，若房客違約（如欠租、期滿不搬遷），房東可直接向法院聲請強制執行，省去訴訟程序。

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Part 2：租賃專法不可不知：房東的義務與權利

身為房東，了解《租賃住宅市場發展及管理條例》（租賃專法）的規定非常重要，這關乎你的權利，也規範了你的義務。

1. 遵守押金規範：

• 收取上限就是兩個月租金，且應在租約結束後依法定程序返還 。  

2. 使用官方範本契約：

• 內政部範本已考量雙方權益，使用範本可減少契約爭議。
• 注意「不得記載事項」：千萬別在合約中加入禁止房客遷戶籍、報稅，或要求房客負擔房屋稅等無效條款 。這些條款即使寫了也無效，還可能引起糾紛。  

3. 租賃期間租金穩定：

• 租約期間內，不得任意調漲租金 。若有調整需求，應在簽訂下一期租約時與房客協商。  

4. 履行修繕義務：

• 房屋或附屬設備有損壞時，除可歸責於房客的原因外，房東應負責修繕 。及時處理房客反映的修繕問題，可維持良好關係，也避免問題擴大。  

5. 了解法定終止權：

• 熟悉法律賦予房東在特定情況下（如房客嚴重違約）提前終止租約的權利，並依照法定程序（如書面通知、給予改善期限）進行 。  

6. 加入「包租代管」或「社會住宅」計畫：

• 可考慮將房屋委託給合法的包租代管業者，或加入社會住宅計畫。雖然租金收益可能略減，但能享有業者專業管理、糾紛處理、稅賦優惠及修繕補助等好處，省時省力。

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Part 3：房客問題處理指南：從催告到法律行動

遇到問題房客是房東最大的夢魘。面對以下常見狀況，建議採取以下步驟合法處理：

1. 房客遲繳或欠繳租金：

• 步驟一：友善提醒。 可先用口頭、簡訊或LINE提醒。
• 步驟二：正式催告。 若提醒無效，應寄存證信函，明確要求房客在一定期限內（例如7-10天）支付欠款 。  
• 步驟三：終止租約。 若房客欠租達兩個月租金總額，經存證信函催告後仍不支付，房東即可依法發函終止租約 。  
• 步驟四：法律途徑。 若房客仍不支付欠租且拒絕搬遷，可提起訴訟要求支付欠租及遷讓房屋 。  

2. 房客毀損住宅或設施：

• 步驟一：釐清責任。 根據點交紀錄、照片及契約約定，判斷是否為房客責任。
• 步驟二：要求修復或賠償。 以書面（如存證信函）通知房客限期修復或賠償。
• 步驟三：從押金扣抵。 若房客不處理，可在租約結束返還押金時，檢附單據扣除修繕費用 。  
• 步驟四：法律途徑。 若押金不足扣抵或房客拒絕賠償，可提起訴訟要求損害賠償 。  

3. 房客未經同意轉租或改變用途：

• 步驟一：確認事實。 蒐集證據（如鄰居證明、照片等）。
• 步驟二：書面制止。 發存證信函要求房客立即停止違約行為，並限期改善。
• 步驟三：終止租約。 若房客未改善，可依法終止租約 。  
• 步驟四：法律途徑。 若房客拒絕搬遷，可提起遷讓房屋訴訟。

4. 房客提前退租（違約）：

• 步驟一：確認合約。 檢視合約是否允許提前終止，以及違約金約定（最高一個月租金） 。  
• 步驟二：計算違約金。 依法定或約定計算違約金。
• 步驟三：從押金扣抵。 可從押金中扣除違約金 。  
• 步驟四：追討不足。 若押金不足扣抵，可向房客追討差額 。  

5. 房客私藏寵物或從事違法行為：

• 步驟一：確認合約與事實。 檢視合約是否有禁止條款，並蒐證。
• 步驟二：書面要求改善。 發存證信函要求房客限期將寵物遷離或停止違法行為。
• 步驟三：終止租約。 若房客未改善，可依法終止租約 。若涉及違法行為，應考慮報警處理。  

重要提醒： 無論處理何種狀況，務必保留所有溝通紀錄、書面通知（特別是存證信函）及相關證據，並依循法律程序，切勿採取斷水斷電、強行換鎖等非法手段，以免觸法。

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Part 4：租賃糾紛處理：房東的應對策略

當與房客的溝通無法解決問題時，可考慮以下途徑：

1. 證據保全：

• 平時就要做好證據管理：完整的租賃契約、點交紀錄（含照片影片）、金流往來證明（匯款紀錄、收據）、溝通紀錄（LINE、Email、存證信函副本）等 。  

2. 申請調處：

• 向房屋所在地的地政局申請免費的「租賃住宅事務調處」 。由調處委員居中協調，尋求雙方都能接受的方案。調處成立的紀錄具有法律效力。  

3. 法律諮詢：

• 若問題較複雜或考慮採取法律行動，建議尋求專業律師諮詢，了解自身權益及最佳處理方式。

4. 提起訴訟：

• 若調處不成或情況嚴重，可向法院提起訴訟 。
  • 支付命令： 若僅是單純請求支付租金或違約金，可聲請法院核發支付命令，程序較快。
  • 小額訴訟/民事訴訟： 依爭議金額大小，提起訴訟請求遷讓房屋、支付欠款、損害賠償等 。  
   
• 強制執行： 取得勝訴判決或支付命令確定證明後，若房客仍不履行，可向法院聲請強制執行 。  

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Part 5：房客的『抗辯』？了解可能的爭議點

在處理糾紛或訴訟時，房客可能會提出一些主張（抗辯理由）。事先了解這些可能的爭議點，有助於房東站穩立場，或檢視自身處理程序是否完備：

• 程序問題： 房客可能主張房東的催告或終止通知不合法（例如沒用書面、沒給足夠時間、沒寄達等） 。因此，務必確保所有通知程序都合乎規定。  
• 房東未盡義務： 房客可能主張是因為房東沒盡到修繕義務，導致房屋無法居住，才停止付租或要求解約 。平時應妥善履行修繕責任，並保留紀錄。  
• 契約有效性： 房客可能主張契約條款無效（如違反不得記載事項），或主張適用「買賣不破租賃」原則對抗新屋主 。  
• 已糾正違約： 如果房客在房東催告的期限內已經改正了違約行為（如繳清欠租），房東就不能再以此為由終止租約 。  

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Part 6：「買賣不破租賃」：房屋出售時的注意事項

若房東打算出售正在出租中的房屋，必須注意《民法》第425條「買賣不破租賃」原則：

• 原則： 只要租約有效且房客已占有房屋，即使房屋所有權移轉給新屋主，原租賃契約對新屋主仍然有效，新屋主需概括承受原契約內容，直到租期屆滿 。  
• 告知義務： 賣房時應誠實告知買方房屋有租約存在。
• 例外： 若租約期限超過五年或未定期限，且未經法院公證，則不適用此原則 。新屋主可以不受原租約拘束。  

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結語：守法自保，做個專業好房東

當房東不容易，處理得好能帶來穩定收益，處理不好則可能勞心傷財。提醒房東們：

• 熟悉法規： 了解租賃專法及民法的相關規定是基本功。
• 契約嚴謹： 使用官方範本，仔細約定權利義務。
• 溝通紀錄： 保留所有溝通及金流證據。
• 依法行事： 遇到問題循合法途徑處理，切忌私力救濟。
• 專業協助： 適時尋求律師或專業管理者的協助。

透過謹慎管理、合法合規，不僅能保障自身權益，也能與房客建立良好關係，創造雙贏的出租體驗！

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