非所有權人冒簽不動產委託契約，可能觸法！民刑事責任一次看懂

房子不是你的卻簽了委託書？小心偽造文書罪與損害賠償糾紛

在房地產買賣中，委託銷售契約是開啟交易的第一步。但你知道嗎？如果簽署這份契約的人其實不是不動產的真正所有權人，而且還沒有獲得授權，那麼他可能不只觸犯刑法，還可能面臨高額民事賠償責任。當非所有權人冒名簽署委託契約時，會面臨什麼法律風險？房仲或地政士又該如何保護自己？

📘 重點觀念摘要：

1. 冒用他人名義簽署契約，可能構成刑事罪責（偽造文書相關罪名），屬非告訴乃論，與被害人是否提告無關。

2. 從民事層面看，屬無權代理或冒名行為，契約原則上無效，未被所有權人承認則對其無拘束力。

3. 相對人可能主張信賴利益損害賠償，冒名者需負民事賠償責任。

4. 不動產專業人士應負起查核身份與授權的義務，否則可能被視為業務過失。

5. 授權書需具備完整資訊與明確範圍，否則將面臨法律風險。

一、非所有權人冒簽不動產委託契約，會有什麼刑責？

根據《刑法》第210條與216條，偽造私文書與行使偽造私文書罪，是指明知不是本人卻簽下他人名字，或使用這樣的文件。這屬於「非告訴乃論之罪」，意思是即使當事人沒有提出告訴，只要檢察官知情，就可以啟動偵辦程序。若還偽造簽名或印章，則可能觸犯《刑法》第217條的偽造署押罪，最高可處三年徒刑。

二、從民事角度來看：無權代理或冒名簽約會怎樣？

如果該簽約者並沒有授權書或實際上不是所有權人，這會構成「無權代理」，根據《民法》第170條，契約原則上不會對真正的所有權人產生效力。除非所有權人事後承認這個行為，否則契約無效。相對人（例如房仲公司）若因此受損，可向冒名者求償「信賴利益損害」，也就是因為誤以為契約有效而投入的成本。

如果是直接冒用他人身分而簽約，還可能構成侵權行為（《民法》第184條），相對人可要求財產與非財產上的賠償。

三、契約效力分析：未經授權的委託契約有效嗎？

在所有權人未承認前，這樣的委託契約是「效力未定」，不對所有權人產生拘束力。房仲業者可催告所有權人表態是否承認，若對方在合理期限內不回應，則視為拒絕承認，契約無效。

四、不動產專業人士如何避免涉入風險？

房仲、經紀人或地政士應遵守以下原則：

• 仔細查核簽約人身分證件（正本）

• 查閱不動產登記簿謄本確認所有權人

• 若為代理人簽署，應索取具備完整授權範圍的書面授權書

• 授權書須親簽並有期限、目的與明確對象

未盡查證義務者，不僅可能面臨交易無效的問題，還可能需賠償相對人因信賴交易有效所受的損害。

五、總結：冒名簽不動產委託契約，不只犯法還得賠錢！

不動產交易金額龐大，任何一點失誤都可能引發法律糾紛。對於沒有所有權、也未取得授權就簽署委託書的行為，不只違法，還可能導致契約無效與賠償責任。專業人員與一般民眾都應提高警覺，嚴格查核身分與授權文件，確保每一筆交易的合法性與安全性。

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關鍵字：

• 不動產委託契約

• 冒名簽約

• 偽造文書罪

• 無權代理

• 民事與刑事責任

#房產謎自學筆記