雙北都更危老全攻略 (2025下半年版)
地政士專欄｜2025下半年最新
時程獎勵沒了，然後呢？雙北「都更 vs 危老」終極選擇指南
危老時程獎勵已在2025年5月9日劃下句點。許多屋主開始焦慮，下一步該怎麼走？別擔心，這篇文章將為您深度解析，在沒有時程獎勵的時代，如何重新評估雙北的都更與危老政策，做出最聰明的選擇。
重建雙路徑：先搞懂「都更」與「危老」的性格差異
在深入比較之前，您必須先了解這兩種重建途徑的根本不同。我常把它們比喻為「航空母艦」與「特戰快艇」，性格迥異，適合的戰場也完全不同。
都市更新：利益共享的航空母艦
「都更」適合較大範圍、產權可能較複雜的社區。它不要求所有人都同意，只要達到法定多數決門檻就能啟動。這艘航母雖然火力強大（潛在獎勵高），但啟動與航行都非常耗時，從整合到完工，花上數年是家常便飯。
- 優點：無需100%同意、獎勵天花板較高、可處理複雜產權。
- 缺點：流程極度漫長、行政程序複雜、不確定性高。
危老重建：目標明確的特戰快艇
「危老」則是小巧精悍的快艇，目標明確，就是快速通關。它沒有最小面積限制，流程極簡，最快半年就能核准。但這艘快艇的引擎需要「100%所有權人同意」才能發動，是它最大的挑戰。
- 優點：流程超級快、獎勵明確、無面積限制。
- 缺點：需要100%同意、整合難度高、獎勵上限較都更低。
核心戰場：後時程獎勵時代的「容積」大戰
容積獎勵，是決定您重建後能分回多少坪數的關鍵。當時程獎勵這項共同的紅利消失後，雙北市在各自賽道上的優劣勢變得更加清晰。
都更賽道：新北「捷運都更」獎勵依然稱王
如果您選擇走都更，新北市的政策依然極具吸引力。其「都更三箭」中的「捷運都更」，提供最高可達50%的基準容積獎勵，這個數字是全國之最。相較之下，台北市的獎勵項目雖然多元（如綠建築、智慧建築），但單項額度都不高。因此，若您的基地符合新北捷運都更的條件，其潛在利益依然無可比擬。
上圖清楚顯示，在都更的特色獎勵上，新北市的捷運都更方案提供了壓倒性的獎勵額度。
危老賽道：決戰「地方額外獎勵」！
危老時程獎勵走入歷史後，戰場轉移到了「規模獎勵」與「地方額外獎勵」的總和。在這方面，台北市的優勢就凸顯出來了。雖然兩市的規模獎勵上限都是10%，但台北市提供了合計最高10%的地方額外獎勵（包含耐震、綠建築、智慧建築等多個項目），而新北市在此部分的獎勵項目與額度都較為有限。
從上圖可見，在加總「規模」與「地方額外」獎勵後，台北市的危老獎勵潛力（最高20%）明顯高於新北市（最高13%）。
最終決策：2025下半年，我該怎麼選？
綜合以上分析，讓我為您提供最直接的決策建議：
情況一：基地在新北，鄰近捷運站或主要幹道
➤ 建議：優先考慮「都更」。
即使整合不易，但新北市無可匹敵的+50%捷運都更容積獎勵，是您實現利益最大化的最佳途徑。
情況二：能取得100%同意，基地在台北市
➤ 建議：果斷選擇「危老」。
雖然沒有了時程獎勵，但台北市較高的地方額外獎勵，能有效彌補容積，讓您在快速重建的同時，也能爭取到不錯的開發價值。
情況三：能取得100%同意，基地在新北市
➤ 建議：仍可走「危老」。
雖然獎勵總額不如台北市，但「危老」的快速通關優勢依然存在。如果您最重視的是「效率」，希望盡快住進新家，這依然是值得考慮的選項。
情況四：基地在台北市，但整合困難
➤ 建議：選擇「都更」，並考慮公辦都更。
對於產權複雜、整合困難的基地，可向市府申請納入「公辦都更7599專案計畫」，利用公權力協助。雖然耗時，但可能是唯一的解方。
希望這份更新後的指南能幫助您釐清思緒。重建是大事，在做出決定前，務必諮詢專業的地政士並善用政府的免費諮詢資源，確保您的權益！
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