豪華農舍夢破碎？興建農舍的法規、資格與買賣風險解析🔊

豪華農舍夢破碎？興建農舍的法規、資格與買賣風險解析🔊

  9月 01, 2025    跨界行者JILL

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實現您的田園夢想？農舍！

您是否也曾夢想，退休後能在宜蘭或花蓮的廣闊農田裡，擁有一棟金碧輝煌的透天別墅，養雞餵鴨、享受田園風光？ 這種在農田裡拔地而起的豪華農舍，正是許多人嚮往的退休生活。

豪華農舍是夢想還是陷阱？本文解析興建農舍的法律規範、申請資格與農地使用限制。深入剖析農舍買賣的法律風險，避免您的農舍夢變成一場空。

農舍資訊指南

1. 什麼是農舍？它最初的用途是什麼？

農舍是指在農業用地上興建的建築物。它最初的設計目的是作為存放農具、肥料，或是供農民臨時休息的場所，本質上與農業經營活動（如耕種、畜牧）有著密不可分的關係。建造農舍必須符合政府訂定的相關法規和條件。

2. 一般人可以購買農地並興建農舍嗎？有哪些主要條件限制？

任何人都可以購買農地，但並非所有人都能興建農舍。為了防止違章工廠或非農業建築物的出現，政府在《農業發展條例》第18條第1項中規定，只有「農民」才能取得興建農舍的資格。

主要條件限制包括：

• 農民資格：需符合以下任一條件：擁有農保、健保類別為第三類（農會投保）、或檢附農業生產相關佐證資料（如農業經營計畫書及過去2年的農業經營實績）。
• 年齡：申請人需年滿20歲或已結婚。
• 土地面積與持有時間：農地面積不得小於0.25公頃（約756.25坪），且申請人的戶籍所在地及其農業用地需在同一直轄市、縣(市)內，並取得土地及戶籍登記皆滿2年。
• 無自用農舍：申請人名下不能有其他自用農舍。
• 農業使用：農地必須確供農業使用，且不影響農業生產環境及農村發展。

值得注意的是，在2000年1月28日《農業發展條例》修正前取得農地的「老農」，不受面積大小與持有時間等新法規的嚴格限制，申請條件相對寬鬆。

3. 農舍的興建面積和高度有什麼限制？都市計畫區內和非都市計畫區有何不同？

農舍的興建在建築面積和高度上都有嚴格限制，以確保其符合農業需求且不脫離農村風貌。

• 建蔽率：農舍建築面積不能超過該宗農地的10%。
• 高度限制：
  • 都市計畫區內的農業用地：農舍高度不能超過4層樓或14公尺高。
  • 非都市計畫區的農業用地：農舍高度不能超過3層樓或10.5公尺高。
• 總樓地板面積：
  • 都市計畫區內的農業用地：不能超過660平方公尺（約200坪）。
  • 非都市計畫區的農業用地：不能超過495平方公尺（約150坪）。
• 最大基層建築面積（非都市計畫區）：不能超過330平方公尺（約100坪）。

此外，一塊已申請建造農舍的農地，其剩餘90%的土地（無農舍建物部分）不能再申請興建農舍。

4. 什麼是「老農配建」？這種方式有什麼風險？

「老農配建」是一種常見的作法，指利用在2000年1月28日《農業發展條例》修正前取得農地的「老農」名義來申請興建農舍，因為老農不受新法中較嚴格的土地面積與持有時間限制。通常操作方式是，買方（不符合新法興建資格者）與老農約定，由老農協助申請並興建農舍，待取得使用執照後，再將農舍連同農地一併過戶給買方。

這種方式的主要風險在於，多數法院（包括地方法院、高等法院乃至最高法院）均認為「老農配建」本質上是為了規避《農業發展條例》的強制規定，因此此類買賣契約可能被認定為無效。一旦契約被判無效，買方可要求退還買賣價金，而賣方（老農）則要求退還農地，導致買方的「農舍夢」最終一場空，並需承擔過程中產生的時間、勞力、金錢成本，甚至可能陷入官司糾紛。

5. 農舍除了單棟興建，還有其他種類嗎？

是的，除了單棟的「一般農舍」（由新農興建）和「老農配建」外，還有「集村農舍」。

• 集村農舍：根據《農業發展條例》規定，沒有自用農舍且需要蓋屋的農民，可以申請以「集村」方式興建農舍，但起造人必須是20戶以上。這意味著20個或更多的農民同時提出申請，在佔農地總面積10%的「農建農地」上共同興建20戶以上的透天厝社區（高度限制在10.5公尺以內），其餘90%的「農用農地」則可座落在建築基地旁或附近鄉鎮。集村農舍相較於一般農舍，申請上可能較為簡單，且可統一發包，興建成本可能較低，但缺點是需要至少20人才能申請。

6. 興建農舍後，農地和農舍的使用有什麼規定？可以隨意轉作其他用途嗎？

興建農舍後，農地和農舍的使用有嚴格規定，不得隨意轉作其他非農業用途：

• 農業用途：申請人需證明土地用於實際農業生產，例如種植農作物、飼養牲畜或其他與農業相關的活動，並可能需要定期的土地使用監察。
• 禁止分割買賣：根據《農業發展條例》第18條之4規定，農舍應與其坐落用地「併同移轉或併同設定抵押權」，不能分割買賣或設定抵押權。
• 稅務規定：農舍若改作營業用途將視為使用變更，自次年起改按一般用地課徵地價稅；農舍作為自住可適用自用住宅稅率，若改作出租或營業用途則依非自住房屋稅率核定。農地若符合農業使用規定，移轉給自然人可適用不課徵土地增值稅，且原則上可免徵房地合一稅，但農舍本身不適用這些租稅優惠。
• 民宿經營：過去有些人會將農舍經營民宿，但現在政府對此管制趨嚴，除非在風景區或休閒農業區內，且基地面積達1公頃以上等符合相關規定，否則一般農舍已難以取得民宿經營許可。

擅自將農地或農舍轉作非農業用途，可能面臨罰款、補稅，甚至拆除違法建築物的風險。

7. 申請興建農舍的流程大致是怎樣的？

申請興建農舍的流程涉及多個步驟和單位：

• 申請資格審查：由申請人填具申請書並檢具相關文件，向當地縣(市)政府（如農業處）申請興建農舍的農民資格審查。
• 會勘與書面審查：政府會邀集相關單位、學者專家進行會勘，並辦理書面審查，檢核是否符合興建農舍的資格條件。
• 實質審查：政府組成專案小組進行實質審查，評估興建農舍的需求（合理性及必要性）、農業經營實績、產銷計畫以及是否影響農業生產環境等。
• 核發資格函：審查通過者，核發准予興建農舍的資格函，申請人需在一年內向工務處建築管理科提出建照申請。
• 建照申請：取得農舍資格函後，備齊土地證明、農業生產證明、建設計畫書等文件，向當地建設主管機關申請建造執照。
• 規劃許可：申請必須通過土地使用變更或建設許可。
• 施工與使用執照：取得建照後才能進行施工，完工後需申請使用執照。

在整個過程中，還可能需要申請農業許可使用、道路養護證明、擋土牆完工證明書等多項文件。

8. 在農地買賣和農舍興建過程中，有哪些常見的亂象和潛在風險？

農地和農舍市場存在一些亂象和潛在風險：

• 「假農舍真豪宅」：許多人購買農地並非真正為了農業生產，而是為了在田園中建造豪華的透天別墅，享受田園風光。這些「農舍」往往與農業經營脫節，僅作居住或度假用途。
• 規避法規的行為：例如利用「老農配建」來規避新版《農業發展條例》對新農的嚴格限制，這種行為可能導致買賣契約無效。
• 「資材室」冒充農舍：有些不肖建商會將面積在13.61坪以下的農業設施「資材室」當作農舍販售，並宣稱不需申請建築執照。然而資材室不得作為居住使用，且仍需依法申請容許使用，違法開發將面臨高額罰鍰。
• 農地價格飆漲與「建地化」：由於投資客和退休族群的湧入，農地價格不再取決於土壤和水質，而是地段優劣，導致農地價格非理性上漲，進而出現農地「建地化」現象，擠壓真正的農業空間。
• 違規使用與環境破壞：農地上出現「農地種電」（非所有都違法）、「農地工廠」等違建，排放廢水，破壞農業生態，影響農業發展。
• 政府執法不嚴與資訊不對稱：部分亂象歸因於地方政府執法不嚴，以及市場上投機份子利用資訊不對稱，將非法農舍以低廉價格販售給消費者。

購買農地和興建農舍前，務必仔細查證相關法規，了解潛在風險，避免因投機心態而蒙受巨大損失。