什麼是保存登記？建物所有權第一次登記申請流程與重要性全解析🔊

什麼是保存登記？建物所有權第一次登記申請流程與重要性全解析🔊

  9月 08, 2025    跨界行者JILL

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建物所有權第一次登記：您的不動產權利

保存登記是什麼？本文為您解析建物所有權第一次登記的定義、申請流程與重要性。搞懂保存登記為何是取得房屋所有權的關鍵一步，並了解沒有保存登記可能面臨的風險，保障您的不動產權益。

建物所有權第一次登記資訊指南

目錄

1. 1什麼是「建物所有權第一次登記」？申請這項登記有什麼重要性？
2. 2申請建物所有權第一次登記時，需要準備哪些主要文件？
3. 3什麼是「法定空地」？為什麼它受到嚴格的管制？
4. 4預售屋買賣與建物所有權第一次登記有何不同？為什麼「起造人」不一定是「所有權人」？
5. 5在台灣，建築物與其坐落的「基地使用權利」有哪些種類？法律如何保障這些權利？
6. 6什麼是「區分所有建築物」？在這種建築物中，「專有部分」、「共用部分」和「約定專用部分」之間有什麼區別？
7. 7在申請建物所有權第一次登記時，對於停車空間的登記方式有何特殊規定？
8. 8建物在領得使用執照後，若發生使用執照被廢止或撤銷的情況，對建物所有權登記會有什麼影響？

1什麼是「建物所有權第一次登記」？申請這項登記有什麼重要性？

「建物所有權第一次登記」，俗稱「保存登記」，是指新建或未曾登記的建築物，首次向地政機關申請登記，以確立其所有權歸屬的過程。這項登記對於不動產物權的效力與處分至關重要：

• 物權效力： 根據《民法》第758條，不動產物權因法律行為（如買賣、贈與）而取得、設定、喪失或變更，非經登記不生效力。即使是因為繼承、強制執行、法院判決等非法律行為取得物權，也需經登記才能處分其物權（民法第759條）。換句話說，完成第一次登記後，所有權人才能在法律上完整地行使對建築物的使用、收益、處分權。
• 權利推定與善意保護： 經登記的不動產物權，推定登記權利人合法擁有該權利。善意第三人信賴登記而為物權變動之登記，其效力不受原登記物權不實的影響（民法第759條之1），這大大保障了交易安全。
• 處分權的取得： 建築物在建造完成足以避風雨並達經濟使用目的時，即原始取得所有權，不以登記為要件。但這僅是「事實上處分權」，若要進行法律上的移轉登記（如買賣），仍需先辦理第一次登記，才能取得「法律上處分權」（最高法院41年台上字第1039號判例；臺灣高等法院95年度上易字第389號）。未經保存登記的建物雖可交易其事實上處分權，但買受人無法取得法律上的所有權。

總之，建物所有權第一次登記不僅是所有權取得的重要步驟，更是確保不動產交易安全、明確權利歸屬的基礎。

2申請建物所有權第一次登記時，需要準備哪些主要文件？

申請建物所有權第一次登記需要提交多種文件，以證明建築物的合法性、完成狀況以及申請人的所有權。主要文件包括：

• 使用執照或依法得免發使用執照之證件： 這是證明建築物已合法建造完成並可供使用的核心文件。對於中華民國102年10月1日以後領有使用執照的建物，可以檢附由專業人員繪製並簽證的「建物標示圖」代替實地測量（土地登記規則第78條）。
• 建物測量成果圖或建物標示圖： 這些圖件詳細載明建築物的平面配置、位置和面積。對於新制建物，建物標示圖應由開業建築師、測量技師等專業人員繪製並簽證，載明依使用執照竣工平面圖繪製，如有錯誤願負法律責任（土地登記規則第78條之1）。
• 其他相關文件（依個案情況）：
  • 區分所有建物： 若是公寓大廈等區分所有建物，需檢具全體起造人關於專有部分、各共有部分及基地權利應有部分的分配文件。如果使用執照無法明確申請人的權利範圍和位置，也需提供全體起造人的分配文件（土地登記規則第79條）。
  • 地下層或屋頂突出物： 如果是區分所有建物的地下層或屋頂突出物，依主管建築機關備查圖說標示為專有部分且未編釘門牌者，需檢具戶政機關核發的所在地址證明；若圖說未標示專有部分，則需另附區分所有權人依法約定為專有部分的文件（土地登記規則第79條）。
  • 申請人非起造人： 若申請人不是使用執照上的起造人，則需檢具移轉契約書或其他證明文件。如果無法提供移轉契約書，但在建物基地為申請人所有且申請人為該建物納稅義務人的情況下，可以提供鄰地或鄰房所有人的保證書，或自行出具切結書，切結無法檢附移轉契約書的原由並保證無虛偽假冒情事（土地登記規則第79條；內政部87年7月21日台內地字第8707380號函）。
  • 實施建築管理前建造之建物： 對於在實施建築管理前建造的建物且無使用執照者，可提供主管建築機關或鄉（鎮、市、區）公所證明文件，或戶籍謄本、門牌編釘證明、房屋稅繳納憑證、水電費憑證、完工證明書、地形圖、航照圖等任一可證明其合法性的文件（土地登記規則第79條）。若這類建物與基地非同一人所有，還需附使用基地的證明文件。

這些文件的準備旨在確保登記的建物符合法規，並明確其所有權歸屬。

3什麼是「法定空地」？為什麼它受到嚴格的管制？

「法定空地」是指建築物本身所佔的地面之外，依《建築法》規定必須保留的空地，是建築基地的一部分（建築法第11條第1項）。它受到嚴格管制的原因主要有以下幾點：

• 公共利益考量： 法定空地的設置旨在維護建築物的日照、通風、採光及防火安全，以增進建築物使用者的舒適、安全與衛生等公共利益。這是一種對建築物所有人使用權的限制，確保建築物符合基本的生活品質與安全標準（建築法第11條第1項、第3項；內政部72年9月27日台內地字第177140號函）。
• 「非依規定不得分割、移轉，並不得重複使用」： 《建築法》第11條第3項明確規定，法定空地負有此類使用負擔。這意味著所有權人不能隨意將法定空地分割或轉讓給他人，也不能將同一片空地同時作為多個建築物的法定空地，以防止土地使用效率的濫用和公共利益的損害。
• 避免權利濫用： 所有人若單獨拋棄法定空地的所有權，試圖讓其歸國有，進而免除其原有的使用負擔，這會違反《建築法》應保留空地以維護公共利益的規定意旨，構成《民法》第148條第1項所禁止的權利濫用行為，其拋棄行為被視為無效（行政院73年3月5日台73財字第3141號函）。
• 交易安全維護： 地政機關自89年6月1日起，辦理建物第一次測量登記時，會在建物測量成果圖上加註使用執照的「建築基地地號」，並在登記簿的建物及土地標示部其他登記事項欄註記建築基地地號，以避免法定空地被不當移轉，確保交易安全和資訊透明（內政部89年3月20日台內地字第8972408號函）。
• 不得建築原則： 法定空地一般不允許建造房屋，即使是供公眾通行的私設通路，若屬於建築基地範圍內，也計入法定空地，不應容許建造房屋（內政部106年3月28日內授營建管字第1060804569號函）。地政機關在受理土地買賣登記時，會協助宣導法定空地不得建築的觀念。

因此，法定空地是建築管理中一項重要的公共管制措施，旨在平衡私人財產權與公共利益。

4預售屋買賣與建物所有權第一次登記有何不同？為什麼「起造人」不一定是「所有權人」？

預售屋買賣與建物所有權第一次登記在法律性質和時間點上存在顯著差異，而「起造人」和「所有權人」也並非總是同一概念：

• 預售屋買賣與建物所有權第一次登記的差異：
  • 預售屋買賣： 根據《不動產經紀業管理條例》第4條第3款，預售屋是指已領有建造執照但尚未建造完成，以將來完成的建築物為交易標的。這是一種債權契約，消費者購買的是一個在房屋建造完成時，得請求建商移轉所有權的「權利」，而非實際的建築物所有權。因此，預售屋買賣不涉及物權的立即變動。
  • 建物所有權第一次登記： 這是針對已建築完成的實體建築物所為的物權行為。當建築物實際建成並取得使用執照後，所有權人（通常是建商，或直接由承購戶）向地政機關申請登記，以確立其在法律上的所有權。這是一個靜態登記，由最終取得所有權的權利人提出申請（內政部101年5月22日內授中辦地字第1016034703號函）。
• 「起造人」不一定是「所有權人」的原因：
  • 行政許可與物權歸屬的區別： 「起造人」是建造執照上載明的申請建築行為的許可人，這是一個行政處分，並非法律上的權利。建造執照僅是建築行為的許可，不直接等同於建築物的所有權歸屬（內政部93年7月28日台內營字第030085435號函）。
  • 出資建造認定原則： 建築物的原始所有權歸屬，是指出資興建該房屋，不基於他人既存權利而獨立取得所有權。這與行政上起造人的名義無關。雖然建築執照上的起造人名義可作為認定參考，但不能僅憑此認定其為原始取得人。例如，若承攬、合建或委建契約另有約定，出資建造人可能並非建造執照上的起造人（法務部82年8月26日法律字第18060號函；最高法院107年台上字第1437號判決）。
  • 預售屋轉讓： 在預售屋買賣中，建商是起造人，但在房屋建成並取得使用執照後，所有權會依買賣契約移轉給承購戶。此時，承購戶成為所有權人，可以由起造人與承購人一同檢附相關證明文件，以承購人名義申辦建物所有權第一次登記（內政部101年5月22日內授中辦地字第1016034703號函）。
  • 稅籍與所有權分離： 房屋稅的納稅義務人雖然原則上是所有權人，但在特定情況下（如所有人不明），會以實際管理、使用或居住者作為代繳義務人。因此，房屋稅籍上的納稅義務人也未必是法律上的所有權人（最高行政法院108年度判字第336號再審判決駁回）。

總之，起造人僅代表建築行為的合法性，而建物所有權人則關乎實際的物權歸屬，兩者可能因契約約定或交易模式而有所不同。

5在台灣，建築物與其坐落的「基地使用權利」有哪些種類？法律如何保障這些權利？

在台灣，建築物與其坐落的基地是兩個獨立的不動產。建築物要合法存在，必須對基地擁有正當的使用權源。這些使用權利主要分為物權和債權性質，並受到法律的保障和限制：

• 基地使用權利的種類：
  • 物權性質的使用權：
    • 地上權： 這是最常見的物權性質基地使用權。承租人租用基地建築房屋者，於契約成立後，得請求出租人為地上權之登記（民法第422條之1）。地上權具有「絕對性」，可對抗不特定第三人，並需經登記才生效力（民法第758條）。
    • 典權： 典權人可在支付典價後，佔有他人不動產並為使用收益。
    • 法定地上權： 當土地及其建築物同屬一人所有，僅以土地或僅以建築物為抵押，在抵押物拍賣時，視為已有地上權之設定（民法第876條）。這是一種為解決土地與建物分屬不同所有權人後，建物使用基地權源問題而設立的制度。
  • 債權性質的使用權：
    • 租賃： 承租人支付租金向土地所有人租用基地，其權利僅具「相對性」，僅能對抗出租人（特定人），無法對抗第三人（法務部107年1月11日法律字第10703500740號函）。
    • 使用借貸： 無償借用基地使用。
    • 推定租賃關係（法定租賃關係）： 當土地及其房屋同屬一人所有，但後來僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或同時讓與相異之人，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間，或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內有租賃關係，且不受20年租賃期限的限制（民法第425條之1）。這通常適用於89年5月5日民法增訂施行後發生的分屬情形。
• 法律保障與限制：
  • 登記公示原則： 物權的取得、設定、喪失及變更需經登記才生效力，以維護交易安全。
  • 基地使用權源的必要性： 建築物必須建築於基地上，因此必須有正當的使用權源才能合法存在。沒有合法權源的建築物可能面臨被請求拆除的風險（法務部102年10月4日法律決字第10203509590號函）。
  • 共同基地使用權利： 共有土地上興建房屋申請第一次登記時，原則上應檢附其他共有人的土地使用同意書。但如果是基地共有人區分所有，則可免附（建物所有權第一次登記法令補充規定第18點）。
  • 限制移轉： 區分所有建築物的專有部分與其所屬的共有部分及其基地權利，不得分離而為移轉或設定負擔（民法第799條第5項）。這旨在維持建築物整體管理的單一性。
  • 合建糾紛： 地主提供土地與建商合建房屋時，所出具的土地使用權同意書，通常被解釋為僅限於建商興建房屋時的無償使用權，不必然使房屋出售後的承買人也能無償使用基地。若承買人未另行取得合法使用權，可能被視為無權佔有（最高法院93年度台上字第577號判決）。

這些規定確保了基地使用的合法性，並在建築物與土地權利分離時提供了解決爭議的機制。

6什麼是「區分所有建築物」？在這種建築物中，「專有部分」、「共用部分」和「約定專用部分」之間有什麼區別？

「區分所有建築物」是指一棟建築物被數人區分為各自擁有獨立產權的部分，同時又共同擁有建築物的其他部分。其主要構成要素和區別如下：

• 區分所有建築物（公寓大廈）： 根據《民法》第799條第1項，它是指數人區分一建築物而各專有其一部，就專有部分有單獨所有權，並就該建築物及其附屬物的共同部分共有之建築物。換言之，每個區分所有權人擁有自己的獨立空間，同時與其他人共同擁有公共空間。
• 專有部分：
  • 定義： 指公寓大廈的全部或一部分，在構造上及使用上具有獨立性，且得單獨作為所有權的標的（民法第799條第2項；建築物所有權第一次登記法令補充規定第4點）。例如，公寓大廈中的每一戶住家單位就是專有部分。
  • 特點： 區分所有權人對其專有部分擁有單獨所有權，可自由使用、收益、處分，並排除他人干涉（民法第765條）。
• 共用部分（共有部分）：
  • 定義： 指公寓大廈專有部分以外的其他部分及不屬於專有部分的附屬建築物，而供共同使用者（民法第799條第2項；建築物所有權第一次登記法令補充規定第5點）。例如，樓梯、走廊、電梯、門廳、水電設備空間、防空避難室、法定停車空間、管理員室、公共廁所等。
  • 特點：原則上，區分所有人就共有部分的應有部分，依其專有部分面積與專有部分總面積的比例決定。但若有其他約定，則從其約定（民法第799條第4項）。
  • 不得分離原則： 專有部分與其所屬的共有部分及其基地權利，不得分離而為移轉或設定負擔（民法第799條第5項；公寓大廈管理條例第4條第2項），以確保建築物整體權利的一致性。
  • 法定停車空間： 依規定設置的法定停車空間屬於共用部分，原則上不得約定由某一專有部分單獨所有，也不得讓售予特定人或為區分所有權人以外的特定人設定專用使用權（內政部85年2月27日台內地字第8573716號函；公寓大廈管理條例第58條第2項）。
• 約定專用部分：
  • 定義： 指公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者（建築物所有權第一次登記法令補充規定第6點）。例如，法定停車空間經協議供部分住戶使用，俗稱「小公」。
  • 特點： 雖然是共用部分，但其使用權利被約定給特定人，因此具有專用性質。約定專用需符合相關法規，且不得違反公寓大廈管理條例第7條所列不得約定專用的情形。例如，法定停車空間雖為共用部分，但可以約定專用給特定住戶。
• 約定共用部分：
  • 定義： 指公寓大廈專有部分經約定供共同使用者（建築物所有權第一次登記法令補充規定第7點）。例如，專有部分如會議室、圖書室、團康室等，經約定後供全體住戶共同使用。

這些概念的明確區分，是確保公寓大廈內部管理和交易權利清晰的基礎。

7在申請建物所有權第一次登記時，對於停車空間的登記方式有何特殊規定？

在台灣，停車空間的登記方式會因其性質（法定、自行增設、獎勵增設）及建築物建造日期而有所不同，並且受到嚴格的規範：

• 一、法定停車空間（依建築法規應設置之停車位）：
  • 80年9月18日（含）以前取得建造執照者：若依使用執照記載非屬共同使用性質，且已編列門牌或取得地下室證明書，經申請人切結無影響他人權益或爭執，得申請以主建物方式登記（內政部80年9月18日台內營字第8071337號函；建物所有權第一次登記法令補充規定第10點）。以主建物方式登記者，其產權登記與一般建物相同，配置基地所有權應有部分，並發給獨立權狀。
  • 80年9月18日以後取得建造執照者：一律登記為共用部分（內政部80年9月18日台內營字第8071337號函）。
    • 登記方式： 登記簿標示部備考欄會加註「停車位共計○位」，共同使用部分附表會登記「車位編號」及車位權利範圍。建物測量成果圖應按竣工圖轉繪停車位位置、編號（內政部85年9月7日台內地字第8580947號函）。
    • 不可分配基地應有部分： 共有部分的停車空間性質上是專用權而非所有權，即使約定專用，其面積也不會計入「專有部分面積」，因此無法依民法第799條第4項規定主張分配基地權利範圍。登記機關已停止受理共有部分基地權利範圍的登記（內政部109年2月27日台內地字第1090260938號函）。
    • 不得單獨所有： 法定停車空間不得合意由某一專有部分單獨所有，應為該區分所有建築物全體所有權人共有或合意由部分區分所有權人共有（內政部85年2月27日台內地字第8573716號函）。
    • 區分所有物移轉： 若登記為共用部分，其移轉會隨所屬的專有部分一併移轉，不另發給所有權狀，但在專有部分的權狀中會記明其權利範圍。
    • 無障礙車位： 無障礙停車位若屬法定停車位，其管理模式與一般法定停車位無異，可約定專用，並未限制選配銷售對象（內政部110年7月14日內授營建管字第1100811552號函）。
• 二、自行增設或獎勵增設停車空間（非法定停車空間）：
  • 登記方式：若非屬共同使用性質，並編列有門牌或領有地下室證明書，經當事人合意，得申請以區分所有主建物方式登記（內政部81年9月21日台內營字第8104762號函；內政部98年4月6日內授中辦地字第09807241514號令）。以主建物方式登記者，可單獨編列建號，主要用途欄記載「停車空間」，並發給獨立權狀，且每個車位均可登載所占基地權利種類及其範圍。
  • 市場攤位： 市場攤位的產權登記亦可比照此方式辦理。
  • 與基地權利一體化： 為落實公寓大廈區分所有建物及其基地權利應有部分一體化精神，非法定停車空間或攤位可視同一般區分所有建物，申請單獨編列建號登記，並分別發給權利書狀，以利所有權人使用管理及日後移轉（內政部98年4月6日內授中辦地字第09807241514號令）。
• 三、機車停車空間：
  • 目前實務上不宜辦理機車位編號測繪及登記，因其公共設施劃分過細無實益，佔用面積比例小可能產生分母過大困擾，且數量眾多、變動性大，地籍管理不易（內政部96年3月15日內授中辦地字第0960723582號函）。

總之，停車空間的登記方式受法規嚴格限制，特別是法定停車空間，旨在確保公共設施的合理使用和權利歸屬的清晰，同時兼顧市場交易的需求。

8建物在領得使用執照後，若發生使用執照被廢止或撤銷的情況，對建物所有權登記會有什麼影響？

建物在領得使用執照後，其使用執照若被廢止或撤銷，對建物所有權登記的影響會有所不同：

• 使用執照「廢止」的影響：
  • 物權登記不受影響： 廢止是向將來生效，依《行政程序法》第125條前段規定，使用執照自廢止時或指定較後之時起失效。因此，即使使用執照被廢止，之前已完成的建物所有權第一次登記（物權）並不受影響，登記權利人仍擁有所有權（內政部110年7月1日台內地字第1100263403號函）。
  • 法律上處分權受限： 廢止後，建物僅是欠缺合法建築及使用許可，導致其法律上的處分權無法實現。若未重新領得使用執照，登記機關會於建物登記簿標示部其他登記事項欄註記「使用執照廢止：…未重新領得使用執照前，不受理依法律行為而取得、設定、喪失及變更物權登記」，並通知所有權人及他項權利人。這限制了建物基於法律行為的進一步移轉或設定負擔。
  • 重新領照： 於重新領得使用執照後，可申請塗銷上述註記。
• 使用執照「撤銷」的影響：
  • 溯及既往失效： 撤銷是溯及既往失效，意即原使用執照自始無效。
  • 若無善意第三人： 若無第三人因信賴登記而取得權利，且不涉及私權爭執，原核發機關或其上級機關可依職權撤銷建物所有權第一次登記（行政院62年8月9日台內字第6795號函）。
  • 若有善意第三人： 然而，若已有第三人因信賴建物所有權登記而取得權利（如買賣並辦畢移轉登記、設定抵押權等），基於《民法》第759條之1的善意保護原則及土地法第43條的絕對效力（公信力），該第三人取得的權利將不受影響，登記機關不能逕予撤銷建物所有權第一次登記（內政部86年9月15日台內地字第8685309號函；內政部91年3月27日台內中地字第0910003231號函）。
  • 登記註記： 在此情況下，登記機關會在建物標示部備註欄加註「依○○○（機關）○○○年○○月○○日○○○字第○○○○號函撤銷本建物使用執照」的註記字樣。
  • 重新申領使用執照： 建築物遭撤銷使用執照後，所有權人仍可依《建築法》第25條規定重新申領使用執照。

總結來說，使用執照被「廢止」僅影響未來的處分行為，已登記的物權依然存在；而使用執照被「撤銷」則涉及溯及既往的效力，但基於善意保護原則，若已有第三人取得權利，登記機關通常只能註記而非逕予撤銷所有權登記。兩種情況都可能導致建物在法律上處分受限，並需依循相關程序補正其合法性。