未保存登記建物是什麼？買賣、繼承與處理風險全解析！🔊

未保存登記建物是什麼？買賣、繼承與處理風險全解析！🔊

  9月 11, 2025    跨界行者JILL

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無權狀房子能買賣嗎？搞懂未保存登記建物的法律風險與自保方法

在台灣的房地產市場中，您是否曾遇過這樣的情況：想買一塊看中的土地，地上卻有一棟老舊、甚至看起來沒有權狀的房子？或是突然繼承了一間傳了好幾代、卻查不到建物登記的老宅？這些情況都指向了一個常見卻又充滿法律挑戰的議題——「未保存登記建物」。

未保存登記建物指南

目錄

1. 1什麼是「未保存登記建物」？它與「違章建築」有何不同？
2. 2未保存登記建物可以繼承嗎？繼承後會面臨哪些風險？
3. 3購買有未保存登記建物的土地時，買家應該如何保障自身權益？
4. 4未保存登記建物的「事實上處分權」是什麼？它與所有權有何不同？
5. 5未保存登記建物的稅籍如何處理？變更稅籍名義人有何重要性？
6. 6未保存登記建物在繼承後，可以請求分割嗎？有哪些分割方式？
7. 7未保存登記建物的所有權人或事實上處分權人如何認定？稅籍資料是唯一證明嗎？
8. 8如果土地被未保存登記建物佔用，土地所有權人應如何主張權利？

1什麼是「未保存登記建物」？它與「違章建築」有何不同？

「未保存登記建物」指的是房屋建造完成後，未向地政機關辦理「建物所有權第一次登記」（俗稱「保存登記」），因此沒有取得建物所有權狀的房屋。台灣現行法規對建物保存登記採任意制而非強制規定，所以市場上存在大量早期興建、自建或因其他因素未辦理登記的建物。

「未保存登記建物」與「違章建築」是兩個不完全等同的概念，未保存登記建物不必然是違章建築。其主要區別在於建物是否違反建築法規：

• 程序違建：指建築物本身的結構、位置、建蔽率等均符合建築法規及都市計畫規定，也取得了土地使用權，僅因程序上疏失，例如未請領建築執照便擅自開工。這類建物有機會透過補辦相關執照及登記程序，成為合法建物。
• 實質違建：指建物本身已違反建築法規或相關土地使用管制，例如在保護區內興建、佔用防火巷或頂樓加蓋等。這類建物因本質上違法，無法補辦執照，也無法成為合法建物。

2未保存登記建物可以繼承嗎？繼承後會面臨哪些風險？

是的，未保存登記建物（無論是否為違建）當然可以作為繼承的標的。根據《民法》規定，繼承人自繼承開始時，承受被繼承人財產上的一切權利義務。若被繼承人為原始興建者，繼承人繼承的是該建物的「所有權」；若被繼承人是透過買賣等方式取得，繼承人繼承的則是「事實上處分權」。繼承屬於非因法律行為的物權變動，繼承人依法即取得權利，無須登記，且繼承後全體繼承人對該建物處於「公同共有」的法律狀態，直到遺產分割完成為止。

儘管可以繼承，繼承人也必須承擔相應的法律風險與現實困境：

• 隨時可能被拆除：若該建物屬於違章建築，其違法狀態不因繼承而改變，政府仍有權依法拆除，繼承人甚至可能需負擔拆除費用。
• 處分與融資困難：由於沒有所有權狀，產權狀態不明，該建物難以向銀行申請抵押貸款。同時，要進行出售、贈與等處分行為也極為困難，因為無法辦理產權移轉登記。
• 繼承人間的糾紛：多位繼承人對於如何管理、使用或處置該建物常有不同意見，容易引發家庭紛爭與法律訴訟。

3購買有未保存登記建物的土地時，買家應該如何保障自身權益？

在購買地上有未保存登記建物的土地時，潛在買家應特別謹慎。最安全且法律爭議最小的做法是要求賣方在出售土地前，先將地上的未保存登記建物拆除。如果土地是賣方單獨所有，即使賣方其他繼承人對拆屋有意見，縱使產生損害賠償，那也是賣方自己的問題，與買家無涉。

如果沒有事先拆屋，賣方繼承人對於該未保存登記建物座落的基地是否有優先購買權，要視實際情形而定（如租地建屋、地上權設定等）。但即使沒有優先購買權，若該建物是單純無償使用土地興建，根據法院實務見解，買家有可能也不能要求所有繼承人立即拆屋還地，甚至需要同意房屋座落基地至該屋約定使用年限屆滿，或不堪使用時為止。因此，拆除建物是避免未來法律糾紛的關鍵步驟。

4未保存登記建物的「事實上處分權」是什麼？它與所有權有何不同？

由於未保存登記建物無法在地政機關辦理所有權移轉登記，當原始興建人將其出售或贈與給他人時，受讓人無法取得法律上完整的「所有權」。為解決此困境並確保交易安全，司法實務上創設了「事實上處分權」的概念。

「事實上處分權」被認為是所有權權能的集合，讓與人將建物交付並辦理稅籍變更後，受讓人即取得對該建物的實際使用、收益及處分的權利。簡單來說，它允許實際的控制和處置，但由於缺乏登記，不具備完整不動產所有權的法律效力，例如無法設定抵押權或辦理正式過戶。

5未保存登記建物的稅籍如何處理？變更稅籍名義人有何重要性？

無論建物是否合法、有無需辦理保存登記，均須設立房屋稅籍並依法課徵房屋稅。這屬於納稅義務，但繳納房屋稅並不能使違章建築合法化，也無法使其免於被拆除的命運。設立稅籍的主要目的是為了維護租稅公平及健全稅籍管理。

對於未保存登記建物而言，房屋稅籍資料是證明其存在、權利來源及申請各項稅務優惠（如土地增值稅自用住宅優惠稅率）的重要文件。

繼承未保存登記建物後，最重要且最常被忽略的程序就是辦理稅籍名義變更。已登記的建物，繼承登記在地政事務所辦理；但未保存登記建物，則必須向稅捐稽徵機關申請變更納稅義務人名義。這能確保稅單正確寄達，並作為主張權利的重要行政依據。辦理流程包括向國稅局申報遺產稅取得證明，再向稅捐稽徵機關提出申請並檢附相關文件（如申請書、遺產稅證明書、繼承系統表、遺產分割協議書等）。

6未保存登記建物在繼承後，可以請求分割嗎？有哪些分割方式？

是的，即使有未保存登記建物在遺產中，仍然可以請求遺產分割。雖然早期有些法院認為依照《民法》第759條規定（因繼承取得之不動產物權，非經登記不得處分），未經保存登記的建物既無法登記，就不能分割。然而，目前多數法院認為此見解過於僵化，且《民法》第759條的立法意旨在於維護不動產登記的公示性，但未保存登記建物從一開始就無法登記，強行適用該條文將導致繼承人權利受損。因此，現代實務普遍承認，繼承人所繼承的「事實上處分權」是可以請求分割的。

分割方式主要有兩種：

• 協議分割：全體繼承人達成共識，以協議方式決定如何分配。這是最理想的方式，但若意見不一則無法進行。
• 裁判分割：任一繼承人均可向法院提起分割遺產之訴。由於未保存登記建物無法辦理分割登記，法院通常會採用「變價分割」的方式。這意味著法院會裁定將該建物拍賣，再將拍賣所得的價金按各繼承人的應繼分比例進行分配。另一種可行方式是「原物分割兼金錢補償」，由其中一位或數位繼承人取得該建物的完整權利，並以金錢補償其他未取得建物的繼承人。

需要注意的是，即使遺產中有未保存登記的建物導致無法分割該部分，法院仍可能准許先就其他可分割的遺產（如已登記的不動產、銀行存款）進行分割，以避免整體遺產分割程序被單一特殊標的物卡住。

7未保存登記建物的所有權人或事實上處分權人如何認定？稅籍資料是唯一證明嗎？

未保存登記建物的所有權原始取得者，是依據「出資興建」房屋的人。實務見解認為，建物的「出資興建者」因建造的事實行為，即原始取得該建物的所有權，此過程不以登記為要件。這與《民法》第758條規定的不動產物權因法律行為取得需登記不同，因為原始興建並非法律行為。

當建物轉讓但未辦理保存登記時，受讓人通常被認為僅取得「事實上處分權」，而非所有權。

關於如何認定事實上處分權人：

• 稅籍資料並非唯一或決定性證據：最高法院的見解指出，稅捐機關有關房屋稅籍資料納稅義務人的記載，純為便利課稅而設，與所有權的取得無關，不能僅憑房屋納稅義務人的記載，逕為房屋所有權歸屬的認定。
• 起造人名義亦非唯一證據：房屋的原始取得是指「出資建築房屋」，不基於他人既存權利而獨立取得房屋所有權，與該房屋行政上起造人名義的誰屬無關。

因此，無論是建造執照的起造人、稅籍登記的納稅義務人，均非取得未辦保存登記之違章建築之所有權的唯一證據。法院會依照調查證據的結果，以「真正出資建築之人」來判斷原始取得建物所有權人，並進而認定事實上處分權人。這通常需要原告負舉證責任，證明其為出資興建之人。

8如果土地被未保存登記建物佔用，土地所有權人應如何主張權利？

如果土地遭到未保存登記建物（通常是違章建築）佔用，土地所有權人可以依據《民法》第767條前段規定，向無權佔用者請求返還其所有物，包括請求拆除地上物並返還土地。至於是否涉及《刑法》第320條第2項的竊佔土地刑事責任，則需視實際情況判斷。

在提起拆屋還地訴訟時，土地所有權人需要特別注意被告的選擇。應該以「實際佔用人」和「事實上處分權人」為被告。如前所述，實務上認定有「事實上處分權人」的人通常是「真正出資建築之人」。如果誤以非事實上處分權人為被告，可能會承擔敗訴的風險。法院會根據原告的舉證和被告的抗辯以及所有證據，作出適法的判斷來確定誰是實際佔用及具有事實上處分權之人。