上篇：都市更新｜稅務基礎、持有稅減免與比例關係
都更稅務攻略：持有稅減免、比例關係與過戶關鍵解析
一、合建與分配比例的本質區分
在都市更新（都更）的複雜流程中，地主與建商之間的概念釐清是稅務處理的基礎。我們首先要理解「合建」與「分配比例」的實際意義。
- 合建不等於委建，兩者在法律及稅務上的處理方式截然不同。
- 約定比 (合建比) 與 法定分配比 (權利變換) 概念上一致，但在實務上可能因政府審核而產生差異。
1. 合建比（約定比）與法定分配比
地主與建商在前期約定的合建比例，例如地主分回 60%，這屬於約定比（或稱合建比）。理論上，這個約定比應與後續權利變換協議中的法定分配比方向一致。
然而，法定分配比並非完全可控。它是必須經過政府審查，並根據共同負擔機制（例如拆遷、營建費用、人事行政等）與財務計畫精算後進行調整，因此最終結果不一定剛好等於最初的合建比。
稅捐的重要性： 了解這些比例的區分至關重要，因為它們是計算都更中各項稅捐（特別是所得稅、增值稅、房地合一稅）的基礎。
二、都更涉及的主要稅目與持有稅優惠
實施都更涉及的稅目繁多，涵蓋了交易、持有、贈與等多個面向。主要稅目包括：地價稅、房屋稅、增值稅、契稅、營業稅、贈與稅、所得稅，以及房地合一稅等。
1. 持有稅（地價稅與房屋稅）的減免詳解
地價稅與房屋稅屬於持有稅。在都更過程中，政府提供了明確且重要的稅賦優惠：
都更期間：
在更新期間，地價稅與房屋稅一律免徵。這對於長期重建的地主而言，可大幅減輕負擔。
更新完成後：
更新完成後，兩稅皆可享受減半徵收兩年的優惠。但兩者在延長減徵期的規定上出現了關鍵差異：
- 地價稅： 僅享受兩年減半徵收期，無法享有額外的延長減徵。
- 房屋稅： 除了兩年減半外，還可以額外減徵十年，形成「二加十年」的超長減徵期。
四、房屋稅「二加十年」延長減徵的關鍵：是否過戶
房屋稅的稅額通常較高，可能高達數十萬，因此更新後額外減徵十年的規定對地主和未來的繼受者至關重要。其關鍵在於房屋是否過戶（移轉所有權）。
1. 地主未過戶狀況：最大化優惠
如果原始地主在更新後未將房屋過戶（即自用或出租），則可以完整享受 「兩年減半＋十年減半」 的十二年減半徵收期。這是政府鼓勵都更地主的稅務大禮。
2. 地主過戶狀況：優惠可能中斷
若地主決定在減徵期內將房屋移轉給新買方（非原參與都更者），情況會有所不同：
- 在兩年減半期內過戶： 新買方（非地主）可以享受剩下的兩年減半期。但額外加十年的部分會立即取消。例如，地主在第一年就過戶，新買方僅能享受第二年的減半，之後就恢復全額課稅。
- 在兩年減半期結束後才過戶： 若地主在第三年或第五年（即已進入加十年減徵期）才將房屋過戶給新買方，則新買方無法享受任何減半優惠，必須按全額課稅。
五、都更持有稅務優惠總整理（比較表格）
相較於房屋稅，地價稅通常較不令人擔憂，因為其課稅基礎是公告地價（且打八折），並且可以申請自用住宅稅率（千分之二），遠低於一般稅率（千分之十）。以下是兩大持有稅的優惠比較：
| 稅目 | 課稅基礎 | 都更期間 | 更新後 (原始地主) | 過戶給買方 (減徵中斷判斷) | 一般稅率優勢 |
|---|---|---|---|---|---|
| 房屋稅 | 房屋評定現值 | 一律免稅 | 2年減半 + 額外10年減半 (共12年) | 兩年減半期內過戶，取消額外10年減半。 | 稅額高，減徵優惠重要性最高。 |
| 地價稅 | 公告地價 (申報地價課稅) | 一律免稅 | 僅2年減半徵收 | 無額外延長，影響較小。 | 可申請自用住宅 (千分之二)，稅負相對較低，較不需擔憂。 |
免責聲明：本文內容僅供參考，相關法令規定及適用條件可能因個案而異。若涉及法律稅務或交易等重要決策，請諮詢專業人士或主管機關。
