下篇：都市更新｜權利變換、轉移稅務與房地合一稅解析
權利變換、轉移稅務與房地合一稅的深度解析
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一、增值稅與契稅：權利變換下的特殊待遇
土地增值稅和契稅的課徵，在「權利變換」機制下，有著明確且重要的優惠規定。理解這兩次過戶的差異，是掌握都更稅務的關鍵。
1. 第一次過戶：地主過給建商或更新會
【重點提醒】在權利變換中，地主將土地過戶給建商或更新會時，增值稅與契稅通通是零，屬於免稅。這大大降低了都更初期的成本與阻力。
2. 第二次過戶：地主保留部分再出售（第一次移轉）
當都更後的房屋要再次出售時，稅務處理依出售對象而有所不同：
- 地主自己保留的部分： 這部分若之後要出售，土地增值稅可以減徵 40%。
- 買家購房優惠： 若一般買家是跟地主購買更新後的房屋，可享有契稅減徵 40%的優惠，因為這是地主保留部分的第一次移轉。
- 跟建商購買的差異： 若買家是跟建商購買，則不能享有契稅減徵的優惠。這是因為地主已先將土地部分過給建商，建商再出售給買家時，對建商而言已是第二次移轉，無法適用減徵規定。
二、營業稅、印花稅與贈與稅的特定條件
除了增值稅和契稅，其他稅目如營業稅、印花稅和贈與稅，在都更合建案中也有其特定的課徵條件和優惠。
1. 營業稅（5%）
營業稅稅率為 5%。需特別留意：
- 課徵範圍： 營業稅只針對房屋課徵，土地部分沒有營業稅。
- 稅賦轉嫁： 營業稅的納稅義務人是賣方，但實務上通常會在交易時外加並轉嫁給買方。
- 都更優惠： 若選擇走自主更新（更新會）的方式，則沒有營業稅，這是一個重要的省稅優勢。
2. 印花稅
印花稅適用於不動產部分及委任部分。對地主而言，都更或合建的契約書（如合建契約書）通常會被認定為沒有印花稅。
3. 贈與稅與遺產稅
在資產傳承方面，遺產稅通常具備優勢：
- 遺產稅的優勢： 若房地產不幸發生繼承，其稅負通常是最便宜的。因為它只需繳納遺產稅，並且依照公告現值（公定值）課稅，而非市價，同時享有免稅額、扣除額。
- 贈與稅轉所得稅： 當建商承諾給予地主的價值大於法定權利變換應分配的價值時（即「超額分配」），這筆差額（例如 200 萬）視為建商贈與地主。由於建商是法人，法人贈與自然人沒有贈與稅。然而，這筆額外的價值會被視為地主的所得，依據所得稅法課徵所得稅。
三、房地合一稅：新舊取得部分的劃分
房地合一稅適用於 105 年（2016 年）以後新取得的房屋。在都更中，稅務處理的核心在於如何劃分「新舊取得」的部分：
都更條例中有「視為原有」的規定，這使得都更後的房屋稅務處理更為複雜，必須仔細劃分：
- 視為原有（舊取得）： 都更中地主應分配到的權利價值部分，會被視為原有的舊房地，出售時可能沒有房地合一稅。
- 超額分配（新取得）： 地主透過超額選配或超額分配多拿的部分，在未來出售時，會被視為新取得的部分。這新取得的部分，需要課徵房地合一稅。
總而言之，都更的稅務錯綜複雜，涵蓋多種稅目及其特有的減免條件。為了避免不必要的稅務損失，建議務必諮詢同時懂地政及稅務的專業人士（如代書或會計師）進行詳盡的分析與規劃。
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為了方便您快速掌握都更案中涉及的各項稅目，我們將其關鍵條件整理如下：
| 稅目 | 適用對象/條件 | 課稅主體 | 權利變換（都更）優惠 | 關鍵重點 |
|---|---|---|---|---|
| 土地增值稅 | 權利變換過戶 / 地主保留部分出售 | 賣方 (地主) | 第一次過戶 (免稅)。地主保留部分再出售 (減徵 40%)。 | 【重點】 稅賦減免條件依過戶次數和對象而異。 |
| 契稅 | 房屋所有權移轉 | 買方 (承買人) | 地主保留部分第一次移轉給買家 (減徵 40%)。跟建商買無減徵。 | 【注意】 優惠僅限地主保留部分之首次移轉。 |
| 營業稅 (5%) | 房屋銷售 | 賣方 (建商) | 土地部分免徵。自主更新 (更新會): 免徵。 | 【提醒】 稅金通常會轉嫁給買方負擔。 |
| 贈與稅 | 法人(建商)贈與自然人(地主) | 無 (轉為所得稅) | 建商超額分配給地主: 無贈與稅。 | 【關鍵】 超額價值將被視為地主所得課徵所得稅。 |
| 房地合一稅 | 105年後新取得房屋出售 | 賣方 (地主/建商) | 「視為原有」部分 (舊取得): 可能免稅。「超額分配」部分 (新取得): 須課徵。 | 【複雜】 需區分「舊取得」與「新取得」的價值比例。 |
免責聲明：本文內容僅供參考，相關法令規定及適用條件可能因個案而異。若涉及法律稅務或交易等重要決策，請諮詢專業人士或主管機關。
