115年建物現況確認書新制解析：混凝土氯離子新標、太陽光電揭露與能效標示全攻略(自115年4月1日生效)
針對內政部最新公告之「不動產說明書應記載及不得記載事項」及「成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」修正內容進行深度解析。
115 年內政部最新公告之「不動產說明書應記載及不得記載事項」及「成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」修正內容(自115年4月1日生效)
目錄
1. 修正背景
本次修正之核心目的在於提升交易資訊透明度，並銜接國家淨零排放與再生能源政策。
- 法源依據： 內政部依據《不動產經紀業管理條例》第 22 條第 3 項及《消費者保護法》第 17 條第 1 項規定辦理。
- 正式生效日期： 民國 115 年 4 月 1 日（以下簡稱「115 年新制」）。
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修正核心要點：
- 配合綠能與能效政策： 配合《再生能源發展條例》增列太陽光電設備揭露，並首度納入「建築能效標示」（針對成屋增列第一款第六目），落實近零碳建築政策。
- 更新檢測技術標準： 配合內政部 113 年公告修正之「建築物混凝土結構設計規範」，將混凝土檢測標準由新拌延伸至硬固狀態。
- 明確管理維護權責： 針對社區加壓受水設備及太陽光電設施，明確化買賣雙方與管委會之法律責任。
2. 混凝土中水溶性氯離子含量檢測標準更新（項次六）
本次修正對「建物現況確認書」項次六進行重大調整。實務上，成屋交易時因建物已完工，無法再進行「新拌混凝土」檢測，故本次修正正式引入「硬固混凝土」判定基準，解決長期以來二手市場檢測法源不符之困境。
(1) CNS 3090 歷史容許值對比（針對新拌混凝土）：
依建築法規申報施工勘驗之日期，適用不同時期之 CNS 3090 標準（單位：㎏/m³）：
- 民國 83 年 7 月 21 日以前： 無訂定最大水溶性氯離子含量容許值。
- 民國 83 年 7 月 22 日至 87 年 6 月 24 日： 容許值為 0.6 ㎏/m³。
- 民國 87 年 6 月 25 日至 104 年 1 月 12 日： 容許值為 0.3 ㎏/m³。
- 民國 104 年 1 月 13 日至 114 年 6 月 30 日： 容許值為 0.15 ㎏/m³。
(2) 114 年 7 月 1 日以後之新制基準（針對硬固混凝土）：
自 民國 114 年 7 月 1 日 起申報施工勘驗之建物，其檢測依據由 CNS 3090 轉向「建築物混凝土結構設計規範」。判定單位亦由重量密度（㎏/m³）改為「相對於配比中總膠結材質量比上限（%）」：
| 暴露環境分類 | 混凝土種類 | 質量比上限 (%) |
|---|---|---|
| C1 (潮濕但無外來氯鹽) | 非預力混凝土 | 0.3% |
| 預力混凝土 | 0.06% | |
| C2 (潮濕且有外來氯鹽) | 非預力混凝土 | 0.15% |
| 預力混凝土 | 0.06% |
(3) 行政機關更名提醒：
備註說明配合機關改制，由「行政院原子能委員會」更名為「核能安全委員會」。專業從業人員應引導買方至該會網站之「現年劑量達 1 毫西弗以上輻射屋查詢系統」查詢相關資訊。
3. 太陽光電發電設備揭露義務（項次十九）
為配合《再生能源發展條例》第 12 條之 1 規定，新建、增建或改建建物達一定規模者應設置太陽光電設備。115 年新制要求賣方詳實揭露下列資訊：
- 設置依據： 區分為「依法規設置」（含中央法規或地方自治法規）或「賣方自行設置」。
- 設置位置： 須明確標註位於「專有部分」、「共有部分」或「其他」位置。
- 管理維護權責： 賣方須勾選後續由「買方」、「管理委員會」、「住戶共同管理維護」或「再生能源業者」負責，以利買方評估後續維修成本。
- 資訊揭露效益： 確保買方知悉綠能設備之法律義務與分擔支出，避免交屋後因設備損壞或合約到期產生紛爭。
4. 社區加壓受水設備與供排水管理（項次九）
針對建物之供排水系統，115 年新制將原本合稱之欄位拆分，並強化用戶端設備之維護義務說明：
- 欄位精確化： 由單一勾選欄改為「自來水供水」與「排水」兩個獨立檢核項次，分別確認是否正常。
-
新增「用戶加壓受水設備」欄位：
- 法律責任： 增列「□有□無設置用戶加壓受水設備」及「須由用戶管理維護」之文字。
- 高地社區風險告知： 引用《自來水法》第 23 條第 2 項，強調若建物位於非自來水事業直接供水區域（如高地社區），用戶在總表後自行設置之加壓受水設備，其管理維護責任由用戶負擔，非屬自來水公司權責。
5. 建物現況確認書：115 年新舊條文內容對照表
| 項次 | 現行規定（舊制） | 修正規定（115 年新制生效） |
|---|---|---|
| 項次六：混凝土氯離子 | 四、一百零四年一月十三日(含)以後...容許值含量為 0.15㎏/m3。 | 五、一百十四年七月一日以後依建築法規申報施工勘驗之建築物，依「建築物混凝土結構設計規範」之硬固混凝土中最大水溶性氯離子含量相對於配比中總膠結材質量比上限為準。 |
| 項次九：供排水系統 | 自來水供水及排水系統□是□否正常；若不正常，由□買方□賣方負責修繕。 | 自來水供水□是□否正常；排水□是□否正常；（分別設不正常處理方案欄位） 增列： □有□無設置用戶加壓受水設備；如有，須由用戶管理維護。 |
| 項次十九：太陽光電 | (無此項次) | 新增： □有□無設置太陽光電發電設備；若有，應敘明： 1. 設置依據（□依法規□自行設置） 2. 位置（□專有□共有□其他） 3. 管理維護權責。 |
6. 預售屋瑕疵擔保與勘驗報告要求（補充資訊）
針對預售屋市場，修正案配合「施工中建築物混凝土氯離子含量管理實施要點」之變更，強化開發階段之品質控管透明度：
-
申報勘驗必備報告： 自 114 年 7 月 1 日 起，承造人於各樓層施工申報勘驗時，必須同時檢附下列三項文件：
- 建築物新拌混凝土氯離子含量檢測報告書。
- 混凝土供應者品質保證書。
- 建築物硬固混凝土水溶性氯離子含量（計算/檢測）報告書。
- 文書用語修正： 預售屋之建物瑕疵擔保條文，其附件檢測文書名稱由「報告單」修正為正式之「報告書」，以與實務管理要點接軌。
7. 結論與專業建議
本次 115 年新制修正，展現了不動產法規邁向「技術精確化」與「能源資訊透明化」之趨勢。
- 消費者保護提升： 透過「硬固混凝土標準」與「建築能效標示」的引入，買方能更精準地掌握建物的結構安全與持有成本。
-
從業人員合規指引：
- 表單更換： 請務必於 民國 115 年 4 月 1 日 起全面改用新版「建物現況確認書」。
- 重點查核： 針對高地社區及設有綠能設備之物件，應主動依據《自來水法》及《再生能源發展條例》說明維護責任歸屬，降低日後之民事調解風險。
- 專業告知： 應明確區分建物之勘驗日期（114/7/1 為技術門檻），以引導客戶正確解讀氯離子檢測數據。
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