「僱傭」還是「承攬」？用房仲普專vs.高專，搞懂你的工作權益與責任歸屬！
許多企業為了規避《勞動基準法》所規定的雇主責任（如提撥勞工退休金、投保勞健保、支付加班費與資遣費等），會刻意與實質上的員工簽訂「承攬契約」。這種情況在健身房教練、養生館、甚至醫院的護理師等行業屢見不鮮。
房仲業「普專 vs 高專」法律大解密：從勞基法保障到購屋糾紛責任歸屬
文章目錄索引
勞動新常態：非典型工作的崛起與誤區
根據行政院主計總處 2023 年統計，台灣非典型工作者已達 80.6 萬人，佔全體就業人數 7.01%，創下歷史新高。這不僅限於外送員，在房仲、健身教練、甚至醫院護理人員中，非典型勞動關係已變得極為普遍。
然而，陽明交通大學邱羽凡副教授提醒：「非典型工作若出問題，大多是對法規不夠清楚。」特別是將「承攬」誤解為「雇用」，導致勞工失去勞健保、退休金與加班費保障，這是目前台灣職場最嚴峻的挑戰之一。
房仲制度拆解：普專、高專、混合與靠行制
在台灣房地產仲介業中，主要存在以下四種運作模式，每種模式下的法律關係皆有不同：
| 模式 | 普專 (普通專員) | 高專 (高級專員) | 混合制 | 靠行制 (Table 店) |
|---|---|---|---|---|
| 核心關係 | 僱傭關係 | 承攬關係 | 前期僱傭，後期承攬 | 純粹租用品牌資源 |
| 薪酬特徵 | 高底薪 + 低獎金 | 無底薪 + 高獎金 (50%+) | 保證底薪期結束轉高抽 | 獎金抽成可達 85% 以上 |
| 資源負擔 | 公司支付行銷費 | 個人負擔廣告費 | 初期公司負擔 | 每月支付「桌面費」 |
| 主要客群 | 無經驗新人、直營品牌 | 資深、有穩定人脈者 | 中小型加盟店培訓 | 獨立作業的頂尖業務 |
法律實質認定：決定「雇傭關係」的關鍵指標
法院在判斷「假承攬、真雇用」時，會採取「實質認定原則」，重點在於經紀人對公司的「從屬性」：
1. 人格從屬性 (核心指標)
- 指揮權：是否必須遵守公司的作業手冊？
- 考勤管理：是否需要打卡、參加早會、請假需報備？
- 懲戒處分：若業績未達標，公司是否能進行懲處或解雇？
2. 經濟從屬性
- 風險承擔：業務是為了「自己」成交而工作，還是為了「公司」的目標？
- 專屬性：是否能同時在多家仲介公司兼職？（普專通常具有勞務專屬性，高專則較為寬鬆）。
法律專家觀點：數位遊牧與跨國勞動契約
邱羽凡副教授建議：隨著「數位遊牧」興起，許多遠距工作者常面臨勞務爭議。如果是與海外公司簽約，契約中是否明確載明「法律依據」與「管轄法院」至關重要。跨國契約應注意：
1. 簽約單位與聯絡窗口是否一致？避免出事時找不到人。
2. 違約金條款是否合理？
3. 當地政府是否有「強制性規定」優於契約內容？
1. 簽約單位與聯絡窗口是否一致？避免出事時找不到人。
2. 違約金條款是否合理？
3. 當地政府是否有「強制性規定」優於契約內容？
實務案例分析：購屋糾紛中的調查與賠償責任
當發生購屋糾紛（如漏水、海砂屋、產權不清）時，房仲的法律責任取決於其履行義務的情況：
1. 專業調查義務
根據《不動產經紀業管理條例》，房仲應針對其專業能力可及之處進行調查。例如：查閱產權、比對主管機關列管名單。但對於「破壞性檢測」才能發現的結構瑕疵，則不在一般調查義務內。
2. 告知義務與連帶賠償
- 普專模式：依該條例第 26 條，經紀人員因故意或過失造成當事人損害，仲介公司應負連帶賠償責任。
- 高專/承攬模式：雖然公司常主張「獨立承攬、不負連帶責任」，但司法實務上，若消費者是認明品牌而來，法院仍常依據「表見代理」或「監督義務不足」判決公司需負賠償責任。
結論：不論您是房仲從業者或是消費者，認清雙方的勞動法律本質，不僅關係到勞動權益，更是保障交易安全的第一步。
本頁面為學術研究互動式展示，內容參考相關法規及市場研究報告，僅供參考之用，不構成任何具體法律建議。若遇具體個案，建議尋求專業法律諮詢。
