農地不是想蓋就能蓋！解析不得興建農舍的常見原因與法規依據？

農地不是想蓋就能蓋！解析不得興建農舍的常見原因與法規依據？

  12月 25, 2025    跨界行者JILL

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許多人買了農地後，第一個想法就是「我可以蓋一棟農舍住嗎？」

但事實上，根據《農業發展條例》與《區域計畫法》規定，並不是所有農地都能興建農舍。

🌾 不得興建農舍的常見原因（五類）

類別	原因說明	法規依據	備註
① 土地分區不符	位於「特定農業區」或「保護區」中，屬嚴格農業生產用地，依法不得興建農舍。	《區域計畫法》第15條、《農業發展條例》第18條	多見於山坡地、保護地、永久農地等。
② 非自用或未具農民資格	申請人非農民或土地非本人農業使用，不符「自耕自用」原則。	《農業發展條例》第18條之1、第19條	農舍須為「自用」且「配合農業經營」。
③ 農地已變更用途或違規使用	農地上已設倉庫、工廠、資材堆置場等，用途不符農用，故不得再核准農舍。	《農業用地興建農舍辦法》第3條	違規使用須先恢復農用才能再申請。
④ 位於公共設施保留地或禁建範圍	如道路預定地、水圳保留地、防汛區等，依法不得建築。	《都市計畫法》第18條	屬禁限建地區。
⑤ 已提供興建農舍	同一筆農地先前已核准興建農舍或被他筆地申請時合併使用。	《農業用地興建農舍辦法》第7條	一筆地原則上僅能供一次農舍核准使用。

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🏠 「已提供興建農舍」的意思

這是農業用地最常見的情況之一，意思是：

該筆土地曾作為農舍申請的基地之一（不論農舍實際建在該筆或鄰筆），已被「綁定使用」。

🔹 實務上會在地政系統中註記「已供農舍使用」，再申請新農舍會被退件。
🔹 除非舊農舍拆除並經主管機關核准解除，否則該筆地不得再次申請。

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📘 實務舉例

狀況	結果	原因說明
A君農地位於農業區，且本人為農民，現耕作中	✅ 可申請興建農舍	符合農用、自用條件
B君農地位於特定農業區	❌ 不得興建農舍	屬嚴格保留農業生產地
C君農地先前已合併申請建農舍	❌ 已提供使用	該筆地已綁定農舍基地
D君農地上蓋鐵皮屋出租	❌ 違規使用中	非農業用途，不得申請

🗂️ 農業用地「是否得興建農舍／是否已供農舍使用」查詢路徑

✅項目	查詢機關	系統或文件名稱	操作方式與重點說明
1. 土地使用分區	地政事務所（或國土利用查詢系統）	「國土利用調查成果」或「都市計畫土地使用分區圖」	查土地位於何種分區（如農業區、特定農業區、保護區），若為「特農區」或「保護區」→ 通常不得興建農舍。
2. 是否屬禁限建區	都市發展局／城鄉發展局	「都市計畫書及說明書」或「都市計畫圖」	檢視是否屬徵收、重劃或禁建區。附帶規定「待開發區」或「禁建地」者，不得興建。
3. 農舍使用綁定情形	地政事務所	「地籍謄本」＋「建物登記簿」	若地籍謄本備註欄出現「供興建農舍使用」或「合併申請農舍」→ 該筆地已提供使用。
4. 農業局審查資料	各縣市政府農業局（或農業發展處）	「農業用地興建農舍資料查詢系統」	以地號查詢，顯示農舍審核紀錄。若顯示「已提供使用」或「已核准農舍」→ 該地不可再申請。
5. 土地現況勘查	公所或地政事務所	現勘記錄或航照圖（地籍圖套疊）	若現場已有建物（鐵皮屋、農舍），可比對核准案號確認是否為合法農舍。
6. 農民資格審查	農會或農業局	農民資格證明申請表	若申請人非農民，或未實際從事農業經營，即使土地可建農舍，仍不符興建條件。

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📍補充：快速查詢入口連結（常用官方網站）

縣市	查詢入口
全國通用	國土利用現況查詢系統
全國	內政部都市計畫圖查詢系統
農業部	農業用地興建農舍資訊專區
台北市	臺北市地政雲
新北市	新北市城鄉發展局都市計畫查詢系統
桃園市	桃園市都市計畫查詢系統

🧭 實務應用建議

1. 若地目為「農牧用地」但電力為住家電或工業電 → 應列為「疑似違規使用」。

2. 若現場已有建物但查無農舍核准紀錄 → 可能為「違章農舍」。

3. 協助客戶申報或出售農地時，務必註明：「該地已供農舍使用或屬不得興建農舍用地」。

4. 可比對航照圖（透過國土測繪中心或 Google Earth 歷史影像），判斷是否有新建或增建痕跡。

✍️ 地政士-實務常用說明文字

本土地屬農業用地，經查都市計畫說明書及農地使用情形，現屬不得興建農舍或已提供興建農舍之用，依《農業用地興建農舍辦法》第7條規定，現階段不得再申請興建農舍，使用人應確認合法農業使用狀況。

 ⚖️ 法源摘要

1. 《農業發展條例》第18條、第18條之1、第19條

2. 《農業用地興建農舍辦法》第3條、第7條

3. 《區域計畫法》第15條

4. 《都市計畫法》第18條

本頁面為學術研究內容僅供參考，不構成任何法律意見。