農用證明與農地移轉 (下)——申請流程、注意事項與特殊條款
承接上篇，我們了解了農業用地的定義及作農業使用的認定基準。本文將解析農業用地作農業使用證明書的申請、有效期限與撤銷規定。深入探討農地移轉的法律限制，以及農業發展條例第38條之1的特殊條款，助你順利完成農地過戶。
農用證明與農地移轉——申請流程、注意事項與特殊條款 (下)
承接上篇，我們了解了農業用地的定義及作農業使用的認定基準。本篇將進一步探討農業用地作農業使用證明書的申請與核發程序、證明書的有效期限、撤銷與廢止，以及在農地移轉時需特別注意的相關限制與規定，最後說明「農業發展條例第38條之1」這項針對都市計畫土地的特殊條款。
一、農用證明之申請與核發程序
- 應檢附文件：申請人需備妥申請書、最近一個月內核發的土地登記簿謄本及地籍圖謄本、申請人身分證明文件（法人則附法人證明文件），以及其他相關文件（如容許使用同意書、建築執照、分管契約書等），都市土地還需都市土地使用分區證明文件或國家公園區證明文件。
- 申請人資格：原則上為土地所有權人或其他權利關係人。公同共有之農地，可由其中一位共有人以土地所有權人名義申請整筆農用證明。分別共有人申請非其應有部分土地者，應檢具相關文件證明為權利關係人。
- 土地範圍之審查：以申請當時土地登記簿所載地號查核，不包括土地分割過程中的「暫編地號」。
- 共有農地的特殊處理（第8條）：
- 當共有農地有部分違規使用情形時，未違規的共有人可申請核發其應有部分作農業使用證明書。
- 此時需檢附以下文件之一：全體共有人簽署之分管契約書圖；違規使用之共有人切結書（內容應包含違規使用面積未大於違規使用共有人之應有部分面積）；或因他共有人無法尋覓、死亡或不願切結等情形，可檢附民法第820條之多數決分管證明或其他行政機關出具足資證明共有分管區位之相關書圖文件。
- 特別注意：農舍與其配合耕地具有不可分離性，故共有農地興建農舍不得以第8條規定的分管契約書等方式辦理。公同共有農地亦需視為一整體審認，不適用分管契約。
- 勘查作業：
- 受理機關應實地勘查，並以一次為限。勘查結果需填具勘查紀錄表。
- 勘查時應通知申請人到場指界及說明；若界址無法確定，應告知申請人向地政機關申請鑑界。
- 認定基準為勘查時現場是否符合作農業使用，無法審核過去某時點之使用狀況。
- 若勘查結果不符規定需補正，補正後為確認結果而需再至現場勘查，則不受「一次為限」的限制。
- 審查與核發：
- 直轄市或縣（市）政府得組成審查小組，由農業、地政、建設（工務）、環保等相關機關派員組成，分工審查。
- 最終的綜合審查意見及核發農用證明之權責歸屬農業單位。
- 申請案件經審查符合規定者，受理機關應核發證明書；不符規定且可補正者，通知限期補正；不能補正、屆期未補正或補正仍不符者，則敘明理由駁回。
- 行政規費：土地一筆每件收取500元，每增加一筆另收300元。若同一申請案件要求核發多份證明書，超過部分每份收取100元。
- 有效期限：農業用地作農業使用證明書之有效期限為六個月；逾期失其效力。申請人應於取得證明書後6個月內完成賦稅減免的申請。
- 權限委任或委辦：直轄市或縣（市）政府得將相關權限委任或委辦鄉（鎮、市、區）公所辦理。
二、農用證明的撤銷與廢止
農用證明的核發屬行政處分，其撤銷或廢止應依《行政程序法》規定辦理。
- 撤銷：指原核發證明書屬違法之行政處分（即不應發而發的情形）。通常自知有撤銷原因起算2年內撤銷。
- 廢止：指原核發證明書屬合法之行政處分，但在證明書有效期限內經查證有違規使用情形，則廢止其證明書。若已逾有效期限，農用證明已失效，則無廢止證明書的問題。
無論撤銷或廢止，都應副知稅捐稽徵機關處理。
三、農地移轉的限制與規定
農地的移轉有其特殊性，尤其在確保「農地農用」政策下，相關規範較為嚴格：
- 私法人不得承受耕地：
- 一般而言，私法人不得承受耕地。
- 但符合農業發展條例第34條規定的農民團體、農業企業機構或農業試驗研究機構，經取得許可後則不在此限。
- 登記機關在辦理承受耕地移轉登記時，應在土地登記簿註記「本筆土地依農業發展條例第34條規定申請許可承受」；當該土地再移轉予自然人時，應通知中央主管機關。
- 農舍與其坐落用地併同移轉：
- 基本原則：農舍應與其坐落用地併同移轉或併同設定抵押權。這也意味著共有農舍與其基地共有人，得將其基地持分之一部分移轉於其他共有人，但農舍及其農地的移轉持分比例應相同。
- 承受人資格：農舍的承受人必須符合「無自用農舍」的條件，無論是贈與、買賣或拍賣。即使因分割繼承取得部分持分後再取得他共有人持分合併為全部所有權，仍應符合此原則，而非指未增加農舍棟數即可承受兩棟農舍。
- 應檢具文件：承受人應檢具稅捐稽徵單位開具之房屋財產歸戶查詢清單、申請人房屋財產歸戶查詢清單之所有房屋使用執照影本，以及申請人切結無自用農舍文件。
- 「坐落用地」的認定：無論是以多筆相毗鄰農地合併興建個別農舍，或以集村方式申請興建的農舍，提供興建農舍的農業用地均應受農舍應與其坐落用地併同移轉的限制。
- 89年《農業發展條例》修正施行前已興建之農舍：若農舍與農地已分屬不同所有權人，在農舍或農業用地移轉時，得不受併同移轉的限制。此時，農舍坐落用地的土地所有權人，宜有優先購買權。
- 89年《農業發展條例》修正施行後取得農業用地興建之農舍：
- 興建滿5年始得移轉。5年起算點以農舍使用執照之核發日起算。
- 例外情況：繼承或法院拍賣者不在此限。
- 建築行為若屬建築法第9條第1款所稱「新建」者，受5年限制；如屬同條第2款前段「增建」者，則不受此限制。
- 耕地承租人之優先承受權：根據《耕地三七五減租條例》，耕地出賣或出典時，承租人有優先承受之權利。
四、農業發展條例第38條之1——都市計畫土地的特殊處理
此條款是針對農業用地經依法變更為非農業用地的特殊情況，旨在解決部分因都市計畫變更但尚未能依變更後計畫用途使用的土地所面臨的稅賦問題：
- 適用條件：
- 農業用地經依法變更為非農業用地（不論何時變更），且經都市計畫主管機關認定符合以下情形之一：
- 依法應完成之細部計畫尚未完成，未能准許依變更後計畫用途使用。
- 已發布細部計畫地區，都市計畫書規定應實施市地重劃或區段徵收，於公告實施市地重劃或區段徵收計畫前，未依變更後之計畫用途申請建築使用者。
- 此外，72年8月3日修正生效前已變更為非農業用地，經直轄市、縣（市）政府視都市計畫實施進度及地區發展趨勢等情況同意者，亦得依前項規定申請。
- 適用土地也包括都市計畫行水區、河川區、洪水平原一級管制區。
- 農業用地經依法變更為非農業用地（不論何時變更），且經都市計畫主管機關認定符合以下情形之一：
- 證明文件與稅賦優惠：
- 符合上述條件者，需取得都市計畫主管機關出具的認定文件，以及農業主管機關核發該土地作農業使用證明書。
- 憑這兩份文件，可向主管稽徵機關申請不課徵土地增值稅或免徵遺產稅、贈與稅或田賦。
- 權責分工：
- 農業主管機關負責認定該土地是否為農業用地變更，以及現況是否作農業使用，並核發農業發展條例第38條之1土地作農業使用證明書。
- 都市計畫主管機關負責認定是否符合第1項第1款或第2款的條件，並核發分區使用證明書。
- 稅捐稽徵機關則負責稅賦優惠的准駁。
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