了解「不動產委託銷售契約」專任約、一般約差在哪？

不動產委託銷售契約！審閱期、專任約、一般約差在哪？

賣房子是人生中的大事，除了房價、稅務等需要研究，與房仲業者簽訂的「不動產委託銷售契約書」更是保障自身權益的關鍵。到底簽約前該注意什麼？專任約跟一般約有什麼不同？

專任約 vs. 一般約：賣屋委託方式的選擇

委託房仲賣房，主要分為兩種契約類型：「專任委託銷售契約書」（專任約）和「一般委託銷售契約書」（一般約）。

什麼是專任約？

專任約是指你只委託單一房仲業者代理銷售。簽訂專任約後，在委託期間內：

• 你不能自行出售房屋。
• 你不能再委託其他仲介業者銷售 (即使是同品牌的不同加盟店也不行)。
• 如果在委託期間內，由其他業者或你自己找到買家並成交，你仍然必須按約定給付專任委託的房仲服務費或違約金。
• 白話來說，專任約期間內，你的房子被這個仲介**「綁住」**，所有交易行為都必須透過這家仲介進行。

如何區分是專任約？只要契約內載有**「在委託期間內，不得自行出售或另行委託其他第三者從事與受託人同樣的仲介行為」**的規定，這份契約就是專任委託銷售契約。

專任約的優點與缺點 (從屋主角度)

優點：

• 房仲會比較積極銷售，並深入了解屋況和你的需求。
• 單一聯繫窗口，可省去較多溝通時間。
• 專任委託物件通常是仲介人員帶看時的優先選擇。
• 部分業者會協助美化屋況。
• 賞屋人員較單純。
• 專任約到期後若發現房屋損壞，有明確人員可負責。
• 售價較不混亂，較不會有一屋二賣的問題。

缺點：

• 資訊較封閉，只能透過一家仲介回饋銷售情況和客戶資訊，容易被引導或誤判。
• 價格較難探到買方底價，價格較硬。
• 有專任約底價限制，若金額達到底價成交代收訂金，屋主沒有反悔機會。
• 委託期間內若私下交易成功，仍須負擔服務費作為賠償。
• 可能遇到曝光度較少，或業務員不積極、客戶量不多，影響成交機率。

什麼是一般約？

一般約是指你可以自行出售房屋，也可以委託多家房仲共同協助出售。

• 你有權自行尋找買家並成交，不需付給仲介報酬。
• 你可以同時與多家仲介簽約，讓各家仲介處於競爭關係。
• 透過多家仲介銷售，增加物件的曝光管道。

如何區分是一般約？契約內沒有「在委託期間內，不得自行出售或另行委託其他第三者從事與受託人同樣的仲介行為」之規定，則屬一般委託銷售契約書。

一般約的優點與缺點 (從屋主角度)

優點：

• 屋主可以自行出售或委託多家房仲，自售不違法，也不必付仲介費。
• 賞屋客戶來源多，物件曝光度較高。
• 業者可能聯合銷售，增強銷售力度。
• 不會有「沒有出價達底價就成交」的狀況，可以反悔，不用擔心違約賠償房仲。
• 通常沒有房屋底價限制，有機會賣得更高價。

缺點：

• 房仲帶看買家後，不一定會回報進度與狀況。
• 可能因業務積極度不同，導致銷售期較長。
• 進出房子的買方較多，人員複雜。
• 如果房屋有損壞，責任難釐清。
• 賣方需要與多間房仲業務接洽，花時間溝通。
• 如果還住在屋內，要配合多組買方看房，隱私性相對較差。
• 價格較混亂，可能發生房仲間削價競爭，導致越賣越低。

專任約和一般約，哪種比較有利？

一般而言，「專任約」較易衍生糾紛。如果沒有特殊考量或還在猶豫，建議以「一般約」為優先選擇，直到你找到非簽專任約不可的理由。

對於賣家來說，可以考慮一開始與房仲人員信賴度，第一次專任約勿超過 3 個月，給房仲銷售時間壓力，也給他們保障。或者先採一般約方式，讓幾間不同仲介試賣，若時間內未賣掉，再挑選配合度、積極度高的業務改簽專任約。

#安居誌