賣房子簽約前必看！專任約 vs. 一般約差在哪？優缺點、違約金一次搞懂
本文深入解析不動產委託銷售契約，比較兩種契約的優缺點、法律風險與違約金。幫助屋主在簽約前，做出最有利的選擇。
賣屋委託方式的選擇
賣房子該簽專任約還一般約？
什麼是專任約？
委託房仲賣房，主要分為兩種契約類型：「專任委託銷售契約書」（專任約）和「一般委託銷售契約書」（一般約）。
專任約是指你只委託單一房仲業者代理銷售。簽訂專任約後，在委託期間內：
- 你不能自行出售房屋。
- 你不能再委託其他仲介業者銷售 (即使是同品牌的不同加盟店也不行)。
- 如果在委託期間內，由其他業者或你自己找到買家並成交，你仍然必須按約定給付專任委託的房仲服務費或違約金。
白話來說，專任約期間內，你的房子被這個仲介「綁住」，所有交易行為都必須透過這家仲介進行。
如何區分是專任約？只要契約內載有「在委託期間內，不得自行出售或另行委託其他第三者從事與受託人同樣的仲介行為」的規定，這份契約就是專任委託銷售契約。
專任約的優點與缺點 (從屋主角度)
優點
- 房仲會比較積極銷售，並深入了解屋況和你的需求。
- 單一聯繫窗口，可省去較多溝通時間。
- 專任委託物件通常是仲介人員帶看時的優先選擇。
- 部分業者會協助美化屋況。
- 賞屋人員較單純。
- 專任約到期後若發現房屋損壞，有明確人員可負責。
- 售價較不混亂，較不會有一屋二賣的問題。
缺點
- 資訊較封閉，只能透過一家仲介回饋銷售情況和客戶資訊，容易被引導或誤判。
- 價格較難探到買方底價，價格較硬。
- 有專任約底價限制，若金額達到底價成交代收訂金，屋主沒有反悔機會。這是重要的法律風險。
- 委託期間內若私下交易成功，仍須負擔服務費作為賠償。
- 可能遇到曝光度較少，或業務員不積極、客戶量不多，影響成交機率。
什麼是一般約？
一般約是指你可以自行出售房屋，也可以委託多家房仲共同協助出售。
- 你有權自行尋找買家並成交，不需付給仲介報酬。
- 你可以同時與多家仲介簽約，讓各家仲介處於競爭關係。
- 透過多家仲介銷售，增加物件的曝光管道。
如何區分是一般約？契約內沒有「在委託期間內，不得自行出售或另行委託其他第三者從事與受託人同樣的仲介行為」之規定，則屬一般委託銷售契約書。
一般約的優點與缺點 (從屋主角度)
優點
- 屋主可以自行出售或委託多家房仲，自售不違法，也不必付仲介費。
- 賞屋客戶來源多，物件曝光度較高。
- 業者可能聯合銷售，增強銷售力度。
- 不會有「沒有出價達底價就成交」的狀況，可以反悔，不用擔心違約賠償房仲。
- 通常沒有房屋底價限制，有機會賣得更高價。
缺點
- 房仲帶看買家後，不一定會回報進度與狀況。
- 可能因業務積極度不同，導致銷售期較長。
- 進出房子的買方較多，人員複雜，安全與隱私風險較高。
- 如果房屋有損壞，責任難釐清。
- 賣方需要與多間房仲業務接洽，花時間溝通。
- 如果還住在屋內，要配合多組買方看房，隱私性相對較差。
- 價格較混亂，可能發生房仲間削價競爭，導致越賣越低。
專任約和一般約，哪種比較有利？
一般而言，「專任約」較易衍生糾紛。如果沒有特殊考量或還在猶豫，建議以「一般約」為優先選擇，直到你找到非簽專任約不可的理由。
綜合建議
對於賣家來說，可以考慮一開始與房仲人員建立信賴度，第一次專任約勿超過 3 個月，給房仲銷售時間壓力，也給他們保障。或者先採一般約方式，讓幾間不同仲介試賣，若時間內未賣掉，再挑選配合度、積極度高的業務改簽專任約。
免責聲明：本文內容僅供參考，相關法令規定及適用條件可能因個案而異。若涉及法律稅務或交易等重要決策，請諮詢專業人士或主管機關。
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