台灣房地產仲介服務費與買方違約相關權益

房仲服務費上限、買方違約與仲介權益解析

關於房仲服務費的收取標準以及在交易過程中若遇到買方違約等情況時，仲介的權益如何保障，這些都是許多人關心的議題。

• 法律上限規定： 根據《不動產仲介經紀業報酬計收標準規定》，房仲業者向買賣雙方收取的服務費總額，不得超過不動產實際成交價的 6%。這項規定旨在防止房仲收取過高的費用，保障消費者權益，並維持市場公平競爭。
• 上限非固定標準： 需要注意的是，這6%是最高的收費限額，而不是固定的收費標準。實際的收費比例可以由買賣雙方與房仲業者協商決定。房仲應依自由市場競爭原則訂定合理的收費標準，不得有聯合壟斷、欺罔或顯失公平的行為。
• 常見的分配比例： 實務上，服務費的分配比例通常是賣方支付成交價的 3% 至 4%，買方支付 1% 至 2%。例如，一筆1000萬元的交易，賣方可能支付30萬至40萬元，買方支付10萬至20萬元，合計不超過60萬元。這個比例會根據房屋類型、交易金額、市場競爭程度及房仲服務內容等因素調整。在高總價交易中，賣方可能要求較低比例；市場競爭激烈時，房仲也可能降低服務費吸引客戶。
• 租賃業務的上限： 對於租賃業務，服務費的上限為一個半月的租金。

買方違約時仲介的權益主張

在房地產交易中，買方違約是一個常見問題。這時仲介能否向違約的買方請求服務費，是重要的法律議題。

• 斡旋金與定金的轉換： 買方支付斡旋金表示購房意願，當賣方接受斡旋條件後，斡旋金通常會轉為定金，成為買賣契約的一部分。
• 定金的法律效力： 根據《民法》第249條，定金有擔保契約履行的功能。若買方因自身原因違約，賣方有權沒收定金。斡旋金契約書通常會明訂斡旋金轉為定金的條件。
• 買方違約與仲介服務費： 根據《民法》第568條，居間人原則上僅在契約因其媒介而成立時，得請求報酬。然而，仲介能否向違約買方請求服務費的關鍵，在於仲介是否已完成居間服務，促成買賣雙方達成合意。
  • 如果仲介已明確告知買方斡旋條件並經買方同意，且賣方也接受該斡旋條件，買賣契約原則上即已成立，即使買方後續不願簽訂書面契約。在此情況下，仲介可能已盡到居間義務，有權向違約的買方請求應得的服務費。
  • 實務上，仲介通常會在服務費承諾書或委託契約中加入條款，約定若因買方可歸責的事由導致買賣契約不成立，買方仍應支付服務費或違約金。這些條款雖然使用「服務費」字眼，但在法律上常被視為違約金性質。這些條款的法律效力已在司法判例中得到確認，是保障仲介權益的重要依據。
• 違約金與服務費的區別：
  • 服務費 是因居間服務促成契約成立而得的報酬。
  • 違約金 是對違約行為的懲罰性賠償，不以買賣契約成立為前提，金額通常約定與服務費相當。若買方主張違約金過高，法院可依《民法》第252條酌減。
• 仲介提起訴訟的依據： 若買方違約且拒絕支付，仲介可依《民法》第568條或服務費承諾書中的約定條款提起訴訟。仲介需提供服務費承諾書、買賣契約、違約證明等證據支持其主張。

訴訟期間仲介的行為規範：能否繼續銷售房屋並收取服務費？

當買方違約並進入訴訟程序時，仲介的行為準則非常重要。

• 與賣方的委託關係： 買方違約訴訟期間，仲介與賣方的委託關係通常不會因此中止。只要賣方未解除委託契約，仲介仍有義務為賣方提供銷售服務。仲介應維持與賣方的溝通，並避免因訴訟產生利益衝突。
• 可以繼續銷售房屋： 在買方違約且賣方解除原買賣契約後，仲介可以繼續為該房屋尋找新買家。原買方的違約不影響賣方重售房屋的權利，也不影響仲介的銷售活動。這兩件事情在法律上是獨立的。
• 可以與新買方成交並收取服務費： 在促成新交易後，仲介可以與新買方成交並簽訂新的買賣契約。這是全新的居間服務。仲介可依與賣方簽訂的委託契約，向賣方收取服務費。同時，仲介也可向新買方收取服務費。
  • 新交易的服務費上限： 仲介向新買賣雙方收取的服務費合計總額，仍不得超過新交易成交價的 6%。仲介與新買方的服務費比例是另外協商的。
  • 與原買方訴訟的關聯： 仲介向原買方追討服務費或違約金，是針對原交易的法律主張，與新交易的服務費收取無關。即使與原買方訴訟未能成功獲得服務費，仲介仍應遵守新交易合計6%的上限規定，不得超收現任買賣雙方的服務費。

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