台灣自用住宅稅賦優惠懶人包！

聰明理財：一篇看懂台灣自用住宅稅賦優惠懶人包！房屋稅、地價稅、土地增值稅、房地合一稅、重購退稅全攻略！

在台灣，擁有一間屬於自己的房子是許多人的夢想。除了購屋時的高額房價，後續的持有、移轉甚至換屋過程，都涉及複雜的稅務計算。幸好，政府為減輕自住需求者的負擔，提供了一系列的自用住宅稅賦優惠。了解並善用這些優惠，能有效幫您節省不少稅金。

帶您深入了解房屋稅、地價稅、土地增值稅、房地合一稅等主要稅目中，自用住宅的適用條件與優惠內容，並解析重要的「重購退稅」機制，以及其他相關的所得稅扣除額。

1. 持有稅：房屋稅與地價稅

房屋稅和地價稅是房屋及土地所有權人在持有期間需要繳納的稅賦。自用住宅在此類稅目中享有較低的優惠稅率。

房屋稅：住家用稅率有玄機

房屋稅的自用住家用稅率通常為 1.2%。若符合特定條件，甚至可以享有更低的稅率。

• 一般自住住家用稅率 (1.2%)：適用於供本人、配偶或直系親屬實際居住。房屋必須沒有出租或供營業使用。申請條件包括本人、配偶或直系親屬於該屋設有戶籍。此外，本人、配偶及未成年子女全國合計持有房屋在 3 戶以內者，可以適用此稅率。
• 全國單一自住稅率 (1.0%)：這是針對全國僅持有一戶自住房屋的納稅義務人提供的特殊優惠。適用條件更嚴格，要求本人、配偶及未成年子女全國合計僅持有一戶房屋，且房屋現值需在一定金額以下，並符合戶籍登記及無出租或供營業使用的條件。
• 非自住稅率：若不符合自住條件，房屋稅將採累進稅率課徵，範圍介於 1.5%至 4.8%。稅率高低取決於全國持有的非自住住家用房屋戶數。
• 免稅條件：住家用房屋現值在新台幣 10 萬元以下，且本人、配偶及未成年子女全國合計持有 3 戶以內者，可以免徵房屋稅。此免稅條件僅適用於自然人。
• 申請與注意事項：需於每年房屋稅開徵 40 日前（通常是 3 月 22 日前）向地方稅稽徵機關提出申請。若逾期申請，需自次期起適用優惠稅率。房屋若同時供住家及非住家用，將按實際使用面積分別課稅，非住家用面積最低不得少於全部面積的 1/6。

地價稅：自用住宅用地享千分之二優惠

地價稅的一般用地稅率採累進制，範圍為 10‰至 55‰。但自用住宅用地享有大幅優惠，稅率僅為 2‰。

• 適用條件：
  • 土地上有房屋，且房屋為土地所有權人或其配偶、直系親屬所有。
  • 土地所有權人或其配偶、直系親屬需於該地辦竣戶籍登記。
  • 面積限制：都市土地面積不得超過 300 平方公尺（約 90.75 坪），非都市土地面積不得超過 700 平方公尺（約 211.75 坪）。超過部分按一般稅率課徵。
  • 一處限制與例外：土地所有權人及其配偶、未成年受扶養親屬的自用住宅用地原則上僅限一處。但若成年子女或直系親屬分別設籍，則可不受一處限制。這表示如果您有多處房產，可讓不同的成年直系親屬（如父母、成年子女、祖父母、岳父母等）分別設籍，以便多處享有自用住宅地價稅優惠。若無法多人設籍，建議在總地價最高的那處設立戶籍申請，以達最大節稅效果。
• 申請與注意事項：需於每年地價稅開徵 40 日前（通常是 9 月 22 日前）提出申請。若逾期申請，需自次年起適用優惠稅率。常見錯誤包括逾期申請、戶籍設立不符規定（例如僅旁系親屬設籍）或遷出戶籍，以及房屋使用情形變更未申報。

房屋稅與地價稅比較：兩者自用條件有相似處，但也存在差異。例如，房屋稅對房屋面積無限制，地價稅則有限制面積；戶籍登記對象也略有不同。

2. 移轉稅：土地增值稅

土地增值稅是土地所有權移轉時課徵的稅賦。自用住宅用地買賣時，有大幅優惠。

土地增值稅基本稅率與自用優惠

• 基本稅率：依土地漲價倍數採累進課徵，稅率為 20%、30%、40%。
• 長期持有減徵：持有土地超過 20 年、30 年、40 年者，土地增值稅超過最低稅率（20%）部分可分別減徵 20%、30%、40%。
• 自用住宅用地優惠稅率 (10%)：這是自用住宅買賣時最重要的優惠之一。適用條件較為嚴格：
  • 戶籍登記：土地所有權人或其配偶、直系親屬必須在該地辦竣戶籍登記，且在出售前完成並持續有效，戶籍設立時間需在出售前至少一年。
  • 無出租或供營業使用：土地及其地上房屋在出售前一年內不得有出租或供營業使用的情形。
  • 所有權人關係：土地與地上房屋所有權人須為同一人，或為土地所有權人的配偶或直系親屬。
  • 面積限制：與地價稅相同，都市土地不超過 300 平方公尺，非都市土地不超過 700 平方公尺。
  • 房屋建築完成未滿一年：若房屋建築完成未滿一年，房屋評定現值需達到土地公告現值的 10%以上，且符合自用住宅定義且無出租或營業使用。

一生一次 vs 一生一屋

土地增值稅的自用住宅優惠稅率分為「一生一次」和「一生一屋」。

• 一生一次：每位土地所有權人一生僅能使用一次 10%優惠稅率。適用於出售自用住宅用地，可同時出售多處自用住宅用地並適用。
• 一生一屋：在用過「一生一次」後，若符合更嚴格條件，可再次適用 10%優惠稅率。額外條件包括：土地所有權人及其配偶、未成年子女在出售時全國無其他房屋，持有該土地滿 6 年，土地所有權人或其配偶、未成年子女在該地連續設籍滿 6 年，以及出售前 5 年內無出租或供營業使用。

常見錯誤：申請土地增值稅自用優惠常見的錯誤包括戶籍設立問題（未設籍、設籍時間不足或遷出）、出售前一年內有出租或營業使用。此外，未審慎評估將「一生一次」用於漲價較少的土地，或混淆「一生一屋」的條件也常發生。

3. 所得稅：房地合一稅

房地合一稅自 2016 年實施，並於 2021 年修訂為 2.0 版本，針對房屋與土地交易所得課稅。

房地合一稅基本概念與自用優惠

• 課稅範圍與對象：適用於 2016 年 1 月 1 日後取得並交易的房屋及土地，2.0 版更擴大至預售屋及特定股權交易。適用於境內外個人及法人。
• 稅率：境內個人稅率依持有期間長短而定，持有越短稅率越高：2 年內 45%，逾 2 年未滿 5 年 35%，逾 5 年未滿 10 年 20%，逾 10 年 15%。法人稅率固定為 20%。
• 課稅所得計算：課稅所得 = 成交價額 - 原始取得成本 - 相關必要費用 - 土地漲價總數額。需注意的是，房屋稅、地價稅、管理費、借款利息等持有期間費用不可扣除。
• 自用住宅租稅優惠：符合特定條件者，可享有 400 萬元免稅額，超過部分按 10%課稅。
  • 適用條件：個人或其配偶、未成年子女於該房屋辦竣戶籍登記。持有並實際居住滿 6 年，且交易前 6 年內無出租、供營業或執行業務使用。此外，個人及其配偶、未成年子女於交易前 6 年內未曾適用此優惠。

常見錯誤：未持有並居住滿 6 年，僅設籍無實際居住（稅務機關可能查核水電費確認居住事實），交易前 6 年內曾出租或供營業使用，或在 6 年內重複適用優惠，都會導致無法享有房地合一稅自用住宅優惠。

4. 換屋優惠：重購退稅

重購退稅是政府為鼓勵換屋族而設計的優惠，出售自用住宅後再購買另一間自用住宅，若符合條件，可以退還已繳納的土地增值稅或房地合一稅。

土地增值稅重購退稅

• 適用稅目：土地增值稅 (地方稅)。
• 時間限制：出售舊地與新購地時間必須在 2 年內完成，無論先賣後買或先買後賣皆可。
• 所有權人：出售土地與新購土地的所有權人必須是同一人。地上建物所有權人可以是本人、配偶或直系親屬。
• 戶籍登記：新購土地需有本人、配偶或直系親屬設籍。舊屋出售時也需符合自用住宅的戶籍登記條件。
• 自用條件：出售土地出售前一年內無出租或供營業使用。新購土地不得出租或供營業使用，並符合自用住宅定義。
• 價值條件 (換大屋)：新購土地的公告現值必須超過原出售土地的公告現值扣除已繳納土地增值稅後的餘額。
• 面積限制：與地價稅自用住宅面積限制相同，都市土地 <= 300㎡、非都市土地 <= 700㎡。
• 退稅金額：若符合「換大屋」條件，可全額退稅。若新購地公告現值較低，則按比例退稅。退稅金額不得超過原已繳納稅額。
• 管制年限與違規：新購土地自完成移轉登記日起 5 年內，必須持續作自用住宅使用。不可出租、供營業使用、改變用途或移轉給他人 (包含配偶贈與)。戶籍不可任意遷出中斷 (除子女就學、因公派駐國外、所有權人死亡外)，至少需保留本人、配偶或直系親屬一人於原戶籍內。違反者會被追繳原退還稅款。
• 申請期限：先賣後買者於重購後申請。先買後賣者於出售後申請。重購退稅請求權時效為 10 年 (行政程序法 §131)。實際申請時限為重購房地完成移轉登記之次日起 5 年內。
• 先購後售特別規定：若採先購後售方式，購地時原出售地需已設有戶籍，且購地時已持有供自用住宅使用的土地才可以辦理重購退稅。

房地合一稅重購退稅

• 適用稅目：所得稅-房地合一稅 (國稅)。
• 時間限制：出售舊房地與新購房地移轉登記時間必須在 2 年內完成，無論先賣後買或先買後賣皆可。
• 所有權人：出售房地與新購房地的所有權人可為本人或其配偶。
• 戶籍與居住：出售及新購房地均需由本人、配偶或未成年子女辦竣戶籍登記並居住。
• 自用條件：出售房地於交易前 6 年內無出租或供營業使用。新購房地不得出租或供營業使用。
• 價值條件 (換大屋)：新購房地的成交價額需高於原出售房地的成交價額。
• 退稅金額：若符合「換大屋」條件 (新購成交價 > 原出售成交價)，可全額退稅。若新購成交價較低，則按比例退稅：退稅額 = 已繳稅額 × (新購房地成交價額 / 原出售房地成交價額)。
• 管制年限與違規：新購房地自完成移轉登記日起 5 年內，必須符合自用住宅條件。不可出租或供營業使用。戶籍需保持在該房地上，至少本人、配偶或未成年子女之一需設籍 (除子女就學、因公派駐國外、所有權人死亡外)。違反者會被追繳原退還稅款。
• 申請期限：先購後售者於申報出售年度所得稅時申報扣抵。先售後購者於申報重購年度所得稅時申報退稅。實際申請時限為重購房地完成移轉登記之次日起 5 年內申報退稅。
• 先購後售特別規定：若採先購後售方式，購屋時原出售房屋需已設有戶籍，且購屋時已持有自用住宅。

重購退稅注意事項：

• 土地增值稅重購退稅無次數限制。出售多處或重購多處皆可選擇申請。
• 房地合一稅重購退稅也可以申請。
• 建議出售地價漲幅不高的土地時，考慮先按一般用地稅率繳納土地增值稅，保留「一生一次」優惠給未來漲幅較大的土地。

常見錯誤：重購退稅常見錯誤包括未在 2 年內完成買賣、土地增值稅未符合新舊土地所有權人同一人條件，戶籍未設或設籍時間不足，在管制年限內將新購房地出租、供營業使用或遷出戶籍，以及新購房地價值/價格未達要求。

5. 所得稅：其他自用住宅相關扣除額

在綜合所得稅申報時，自用住宅相關的支出也可能享有扣除額優惠。

購屋借款利息扣除額

針對購買自用住宅向金融機構借款所支付的利息，可列報扣除。

• 適用條件：房屋為納稅義務人、配偶或受扶養親屬所有，作為自用住宅使用，且納稅義務人或其配偶、受扶養親屬已於該屋地址辦竣戶籍登記並實際居住。房屋不得出租或供營業使用。借款限向金融機構辦理，且用途必須用於購買該自用住宅。
• 扣除上限：每一申報戶每年最高可扣除新台幣 30 萬元。需注意的是，此扣除額需先減除儲蓄投資特別扣除額後，剩餘部分才能列入扣除。
• 常見錯誤：借款名義與實際用途不符但未提供證明，轉貸未提供必要證明文件，未符合戶籍登記或實際居住要求，房屋用途變更未申報。

房屋租金支出特別扣除額

針對在境內租屋供自住使用的租金支出，可列報扣除。

• 適用條件：租賃房屋供自住使用，不得供營業或執行業務使用。承租人為納稅義務人、配偶及受扶養直系親屬。租賃期間需涵蓋課稅年度內。申報戶在境內不得擁有自有房屋 (特定情形視為非自有房屋者除外)。
• 扣除上限：每一申報戶每年最高可扣除新台幣 18 萬元。若租金支出已獲政府補助，需先減除補助部分。
• 排除條件：申報戶擁有自有房屋。適用稅率達 20%以上或選擇股利盈餘按 28%分開計稅的高所得者。基本所得額超過 750 萬元者。
• 常見錯誤：租賃房屋未供自住或部分用於營業，未提供租賃契約、付款證明、設籍證明或自住切結書等完整證明文件，不符排除條件仍申報，未在期限內申報。

結論

台灣自用住宅稅賦優惠涵蓋持有、移轉及換屋等多個面向，旨在減輕民眾的居住負擔。從房屋稅、地價稅的優惠稅率，到土地增值稅的 10%自用稅率與一生一次/一生一屋的規劃，以及房地合一稅的 400 萬免稅額與 10%稅率，再到換屋時可申請的重購退稅，都是政府提供的稅務利多。

然而，這些優惠通常伴隨著嚴格的適用條件，尤其是關於戶籍登記、實際居住、持有期間、使用用途（無出租或營業）及所有權人關係等。實務上常見的錯誤包括：未及時辦竣戶籍登記或遷出導致資格不符，錯過房屋稅或地價稅的申請期限，房屋或土地使用情形變更未申報，以及不熟悉重購退稅或土地增值稅一生一次/一生一屋的條件而導致申請失敗或錯失節稅機會。

因此，在進行不動產交易或申請相關稅務優惠前，務必詳細閱讀法規或諮詢稅務機關，確保符合所有條件並準備齊全相關文件，才能順利享受自用住宅的稅賦優惠，為自己省下寶貴的資金。

#安居誌

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