公寓大廈五大爭議！室內吸菸、營業行為限制、噪音、違法使用房屋及寵物飼養
社區大小事：從菸味噪音到外牆廣告，你該懂的法律界線
1. 菸味擾鄰與營業喧嘩：該怎麼辦？
住戶在家中抽菸，菸味飄散至公共空間：目前，法律上並無明確條文可直接制止此類行為。建議您可以請大廈管理委員會、里長或鄰長出面，對吸菸住戶進行協調勸導。另外，社區可以透過區分所有權人會議決議或規約訂定，在社區內公共區域設置吸菸區並自行管理。政府機關也表示，未來在檢討或修改法令時，會將此類問題納入研討。
樓下住戶經營視聽歌唱業，噪音擾民：若住戶合法經營公司行號，但其營業行為造成喧嘩，影響其他住戶安寧、安全及衛生，則需由環保機關依法律所訂標準認定是否達到噪音程度。一旦被認定為違反噪音行為，即視為同時違反《公寓大廈管理條例》第16條「住戶不得任意棄置垃圾、排放各種污染物、惡臭物質或發生喧囂、振動及其他與此相類之行為」的規定。此時，直轄市、縣（市）主管機關可處以新台幣3,000元以上15,000元以下罰鍰，並可命令限期改善或履行義務；若逾期未改善，可連續處罰。
2. 空間使用規範：誰說了算？
地下室作為防空避難室，可否經營小酒吧？無論地下防空避難室的產權屬誰，依《公寓大廈管理條例》第16條第2項規定，防空避難設備是禁止營業使用的。住戶不得在私設通路、防火間隔、樓梯間、共同走廊、防空避難設備等處所堆置雜物、營業使用等。
住戶房屋被違法使用，如何遏止？公寓大廈專有部分的利用，應在正常使用且不違反區分所有權人共同利益的原則下進行。「正常使用」：指符合法令規定的使用方式。以下是違反區分所有權人共同利益之行為的三個主要類別：
| 類型 | 行為舉例 | 說明 |
|---|---|---|
| 違反允許使用規定 | 不符土地使用分區管制或建築物原核准用途。 | 例如將住宅區房屋用於非法營業。 |
| 對於建築物構造實體之損害 | 任意破壞或更改建築物樑、柱、承重牆壁、基礎等主要構造，或超載使用。 | 這類行為會影響全體住戶的生命財產安全。 |
| 妨害建築物環境品質 | 製造儲存危險品、經營公害性行業或其他法令禁止行為。 | 例如在住家經營瓦斯行或存放爆裂物。 |
對於販賣毒品、開設賭場等危害治安行為，屬於刑法規範，任何人都可以向治安機關檢舉取締。
經營危險行業的強制保險義務：住戶在公寓大廈內依法經營餐飲、瓦斯、電焊或其他危險營業，或存放有爆炸性、易燃性物品時，應依規定投保公共意外責任保險。若因此增加其他住戶火災保險的保險費，經營者也應負責補償差額。若經催告七日內仍未投保，管理負責人或管理委員會應代為投保，其保險費及相關費用由該住戶負擔。
3. 外牆廣告與頂樓基地台：同意權的界線
頂樓平台設置無線電基地台，頂層住戶反對怎麼辦？即使區分所有權人會議決議同意出租頂樓平台設置無線電基地台，但依《公寓大廈管理條例》第33條規定，只要頂層區分所有權人反對，就不得設置。
外牆設置廣告物，2樓住戶不同意怎麼辦？類似地，即使區分所有權人會議同意在1、2樓外牆設置廣告物，但依《公寓大廈管理條例》第33條第2款規定，設置廣告物於其他樓層，應經該樓層區分所有權人同意。因此，若2樓區分所有權人阿美不同意，即使會議通過，阿海也不得在2樓外牆設置廣告物。此外，公寓大廈外牆設置廣告物，除了應依《建築法》及相關管理辦法辦理外，若規約或區分所有權人會議另有限制，亦應受其限制，而非僅經管理委員會同意即可。
4. 毛小孩與管理費：社區共識與法律界線
公寓大廈可以飼養寵物嗎？基本上是可以的。依《公寓大廈管理條例》第16條第4項規定，住戶飼養動物不得妨礙公共衛生、公共安寧及公共安全。但如果法令或社區規約另有禁止飼養的規定，則從其規定。
住戶未繳管理費，管委會可以斷水斷電嗎？答案是不可以！依《公寓大廈管理條例》第21條規定，區分所有權人或住戶積欠應繳納的公共基金或費用，若逾2期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會僅能訴請法院命其給付應繳金額及遲延利息。管理委員會無權擅自對住戶斷水斷電。
結語
公寓大廈的管理與生活涉及多方權益，理解相關法令與社區規範至關重要，能有效維護自身權益並促進社區和諧。
免責聲明：本文內容僅供參考，相關法令規定及適用條件可能因個案而異。若涉及法律稅務或交易等重要決策，請諮詢專業人士或主管機關。
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