《公寓大廈管理條例》搞懂你的專有權利、公共空間與違規罰則
公寓大廈「專有部分」與「共用部分」的界線？
公寓大廈有哪些空間？本文為您解析《公寓大廈管理條例》中專有部分與共用部分的定義、範圍與使用限制。搞懂約定專用的規範與公共設施的處分限制，保障您的區分所有權。
一、什麼是《公寓大廈管理條例》？它適用於哪些建築物？
許多人以為《公寓大廈管理條例》只適用於高樓大廈，但實際上，這項條例的適用範圍非常廣泛，並不限定建築物的構造種類或規模。它主要從「使用功能」來界定適用對象。不論是連棟式平房還是高層鋼骨建築物，只要符合以下條件，都應適用本條例：
- 在「構造上」、「使用上」或「建築執照設計圖樣」上標有明確界限，可區分為數個部分。
- 除了專有部分外，還存在使用上具「整體不可分性」的共用部分。
此外，即使是各自獨立使用的建築物或公寓大廈，只要其「共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區」，其管理及組織也應準用本條例的規定。
二、認識「區分所有權」：你的專有與共有空間
在公寓大廈中，我們常聽到「區分所有權」。根據《公寓大廈管理條例》第3條第2款的定義，「區分所有」指的是「數人區分一建築物而各有其專有部分，並就其共用部分按其應有部分有所有權」。這表示您的區分所有權包含了您個人的「專有部分」，以及與其他住戶共同擁有的「共用部分」。
值得注意的是，您的「專有部分」是不能與其所屬的「建築物共用部分之應有部分」以及「基地所有權或地上權之應有部分」分離而進行移轉或設定負擔的。這清楚說明了公寓大廈的建築物與其基地之間具有「一體性」的特性，這與民法中建物與基地可分離移轉的規定有所不同，旨在簡化公寓大廈的管理。
三、 「專有部分」的範圍與使用限制
1. 專有部分的範圍如何界定？ 您的專有部分範圍是依據《公寓大廈管理條例》第56條第3項及使用執照所記載的用途和測繪規定來辦理建物所有權第一次登記的。具體界定方式包括：
- 獨立建築物所有權的牆壁，以牆之外緣為界。
- 建築物共用之牆壁，以牆壁之中心為界。
- 附屬建物以其外緣為界辦理登記。
- 有隔牆之共用牆壁，依牆壁中心為界；無隔牆設置者，以使用執照竣工平面圖區分範圍為界，其面積應包括四周牆壁之厚度。
2. 專有部分的使用有哪些限制？ 《公寓大廈管理條例》對專有部分的使用有明確規範。第15條規定，「住戶應依使用執照所載用途及規約使用專有部分、約定專用部分，不得擅自變更」。
這項規定非常重要！如果住戶擅自將住宅用途的空間變更為餐廳、KTV、酒廊等營業場所，不僅會影響其他住戶的生活安寧，更可能因人員出入複雜而帶來火災等嚴重的生命財產安全風險。過去發生多起公眾場所火災，不少就是這類擅自變更使用用途的違規案件。
對於此類違規行為，管理負責人或管理委員會應予制止。若經制止仍不遵從，可報請直轄市、縣（市）主管機關處理，並要求其回復原狀。情節嚴重者，甚至可訴請法院強制其遷離，若住戶為區分所有權人，法院還可命其出讓房屋並拍賣。特別提醒，若有供營業使用事實之住戶因違規行為致人於死或重傷，將面臨一年以上七年以下有期徒刑，或六個月以上五年以下有期徒刑，並可能併科高額罰金。因此，切勿心存僥倖，挑戰法律底線！
四、 「共用部分」：哪些不能「約定專用」？可以單獨買賣嗎？
1. 哪些地方不能作為「約定專用部分」？ 「共用部分」是指供全體住戶共同使用的空間，例如樓梯間、電梯、大廳等。根據條例第7條規定，公寓大廈的共用部分不能獨立使用作為專有部分。此外，以下幾類空間是絕對不能約定專用的：
- 公寓大廈本身所佔的地面。
- 連通數個專有部分的走廊或樓梯，及其通往室外的通路或門廳；社區內各巷道、防火巷弄。
- 公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂的構造。
- 約定專用有違法令使用限制規定的情況。
- 其他有固定使用方法，且屬於區分所有權人生活利用上不可或缺的共用部分。
這些限制的目的在於確保區分所有權人的權益，並因應實際使用需求，避免公共空間被私有化而影響整體居住品質。例如，即使所有住戶都同意，陳先生也不能在公寓大廈通往室外的庭院出入口擺設麵攤，因為這違反了條例第7條第2款的規定。
至於屋頂平台，只要其在使用執照圖說上沒有載明固定使用方法且不屬於區分所有權人生活利用上不可或缺的部分，且不違反本條例、區域計畫法、都市計畫法及建築法令等規定，原則上是可以作為約定專用部分的。
2. 公共設施（共用部分）可以單獨出售或設定抵押嗎？ 答案是：不可以！
《公寓大廈管理條例》第4條第2項明確規定：「專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔」。這表示共用部分是不能單獨進行出售、贈與、交換或設定抵押權等處分的。
這是因為共用部分的所有權隸屬於各區分所有權人，且與各區分所有權人的專有部分具有「同一經濟目的」，兩者是不可分離的。這種設計有助於公寓大廈管理的單純化，並強化了建築物與基地的一體性。
了解《公寓大廈管理條例》的這些基本概念，對於所有住戶來說都至關重要。這不僅是為了維護自身的權益，更是為了共同營造一個和諧、安全、舒適的居住環境。希望這篇文章能幫助您更清楚地認識您所居住的家園！
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