法定夫妻財產制下，不動產歸屬與剩餘財產計算？
🔊點我聽🎵剩餘財產分配請求權｜婚後房產的「隱形分配」：為何繼承房租金也要分一半？
前言：釐清房產歸屬，保障婚姻中的共同努力！
在處理離婚或繼承案件時，「房子到底算誰的？」是最常引發爭議的核心問題。這不僅是「登記名義人」的問題，更關鍵在於雙方婚姻的財產制度。地政士帶您深入了解「法定夫妻財產制」的實務重點，尤其針對「婚前買房、婚後還貸」的灰色地帶進行解析。
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一、法定財產制的核心觀念：夫妻各自所有二、剩餘財產分配請求權：計算公式與房產價值認定
三、兩大排除項目：哪些房子不列入剩餘財產分配？
四、防止惡意脫產機制：「追加計算」制度
五、地政士提醒：稅務優惠與登記實務重點
六、總結：地政士小結與實務建議
一、法定財產制的核心觀念：夫妻各自所有
只要夫妻雙方沒有另外簽訂契約約定財產制（例如共同財產制或分別財產制），法律就會自動套用「法定夫妻財產制」。
這個制度的核心精神是：婚前的財產歸婚前所有，婚後的財產各自所有、各自管理。法律並不會因為結婚，就認定所有財產都屬於共同共有。
因此，判斷房產歸屬，首要看的是「資金來源」與「取得原因」，而不是單純的登記名義。
📋 判斷原則：房產歸屬與剩餘財產計算對照表
| 取得時間 | 資金來源/原因 | 房產歸屬 | 是否列入剩餘財產計算 |
|---|---|---|---|
| 婚前取得 | 婚前資金 | 個人婚前財產 | ❌ 否 |
| 婚後取得 | 婚後收入 | 個人婚後財產 | ✅ 是 |
| 婚後繼承/受贈 | 他人贈與或繼承（無償取得） | 個人特有財產 | ❌ 否（但孳息算婚後財產） |
| 婚前房、婚後還貸 | 婚前買房、婚後共同還貸 | 房子仍屬婚前房產 | ✅ 部分是（婚後還款價值） |
🏷️ 實務案例一：婚前買房、婚後還貸的「灰色地帶」
案例情境： 阿明結婚前買預售屋（登記名義人為阿明）。結婚後，阿明與太太小芳以婚後共同收入持續繳納房貸十年。離婚時，小芳主張房子應有她一半的權益。
實務分析：
- 房屋本身是婚前取得，法律上仍屬於阿明的婚前財產（不列入剩餘財產分配）。
- 然而，婚後用共同收入（即阿明或小芳的薪水）繳納的房貸，屬於婚後財產的減少或投入。
- 法院會認定小芳可以針對「婚後還款所累積的價值」請求剩餘財產分配。
👉 結論： 房子名義仍屬阿明，但在計算剩餘財產時，小芳可請求針對「婚後還款的實際本金累積價值」進行分配。這兼顧了婚前財產保障與婚後共同努力的公平性。
二、剩餘財產分配請求權：計算公式與房產價值認定
當婚姻關係結束（離婚或死亡）時，依《民法》第1030條之1規定，夫妻可以請求剩餘財產分配。原則上是：比較雙方婚後的財產淨值，財產較少的一方，可以請求對方給予差額的一半。
✅ 計算公式：釐清「淨值」概念
剩餘財產淨值 = 婚後財產總值 − 婚後債務 − 無償取得財產（繼承、贈與等）
（若計算結果為負數，則以零計。）
重點： 只有「婚後財產」才列入計算，且必須減去債務，算出真正的「淨值」。
🧾 房屋價值怎麼算？殘餘價值法
實務上，計算房產價值時，我們不採計當年的買價，而是採用現時市價減去負債的「殘餘價值」計算：
- 例如：房子目前的市場價值為 $1,500 萬。
- 但房貸（負債）尚有 $1,000 萬未還清。
- 則該房屋在剩餘財產計算中只列入 $500 萬元（$1,500萬 - $1,000萬）。
這樣的算法能更貼近現時的財務狀況，確保分配的公平性。
三、兩大排除項目：哪些房子不列入剩餘財產分配？
根據民法規定，有兩類財產，即使是在婚姻關係中取得，也不能列入剩餘財產分配的範圍，因為它們不屬於夫妻共同努力的成果：
- 繼承所得財產： 繼承自親人遺產的房屋。
- 贈與或其他無償取得的財產： 例如由公婆或娘家無償贈與的房屋。
🔔 特別注意： 雖然房產本體不列入分配，但如果這類房子在婚後產生了租金、利息或其他的「收益」（孳息），則收益部分仍屬於婚後財產，必須列入剩餘財產計算！
四、防止惡意脫產機制：「追加計算」制度
為避免一方在婚姻關係消滅前惡意減少或隱匿財產，企圖少分給對方，《民法》設有「追加計算」的規定。法律不會讓脫產行為得逞。
🏷️ 實務案例二：離婚前脫產被「加回來算」
案例情境： 阿娟在與先生談判離婚前一年，將名下一間市價 $800 萬元的房子，以明顯低於市場的 $300 萬元「賣給」自己的弟弟。先生主張這是脫產行為。
法院判定： 法院認為該筆交易缺乏合理性，認定阿娟「有減少剩餘財產分配額的意圖」，因此將該房產的原市價 $800 萬元追加計算回去。這意味著，即使房子已經過戶，計算分配時仍需將該價值加回去重新計算一次差額。
🟢 重要提醒：
- 婚姻關係消滅前 **五年內** 的不當處分行為，都有可能被法院視為脫產。
- 不當處分包括：低價出售、無償贈與給親友等「有減少剩餘財產分配額意圖」的行為。
五、地政士提醒：稅務優惠與登記實務重點
若剩餘財產分配的結果涉及房屋所有權從一方移轉給另一方，屬於《土地稅法》規定的特殊移轉，享有稅務上的優惠：
- ✅ 免徵契稅與印花稅。
- ✅ 土地增值稅：依《土地稅法》第39條第1項第10款規定，不課徵（實務上常稱為免徵）。
💬 小提醒： 申請不課徵土地增值稅時，**必須附上法院判決書或調解成立書**，並在辦理所有權移轉登記時向地政機關提出。若文件不齊全或程序有瑕疵，仍可能被錯誤課徵。
法院判決與登記的關係：有判決 ≠ 已過戶
剩餘財產分配經法院判決後，實際完成過戶登記仍是必要的步驟。主要分為兩種判決類型：
- 形成判決： 例如判決確定夫妻共有關係消滅。此類權利在判決確定時即生效，但仍須登記才能對抗第三人。
- 給付判決： 例如法院命令一方將房屋過戶給另一方。**須完成登記後，所有權才真正移轉**。
地政士強調： 即使取得了法院判決書，也必須要向地政機關申請辦理過戶登記手續，房屋所有權的移轉才算真正完成，能合法對抗任何第三人。
六、總結：地政士小結與實務建議
在法定夫妻財產制下，房產的歸屬絕對不是單看「登記在誰名下」這麼簡單。真正要釐清的關鍵在於：
- 取得時間： 婚前還是婚後？
- 資金來源： 婚前資金、婚後收入、還是無償取得（繼承/贈與）？
- 婚後貢獻： 房貸（債務）是在婚後用共同收入還款的比例有多少？
📎 實務重點快速整理：
- 法定財產制下，夫妻各自所有、各自管理。
- 只有婚後財產淨值才納入剩餘財產分配。
- 房屋價值計算公式：市價－房貸＝殘餘價值。
- 無償取得財產（繼承/贈與）排除分配，但其孳息（例如租金）仍列入計算。
- 婚姻關係消滅前五年內的惡意脫產行為，會被法院追加計算回來。
- 剩餘財產移轉的房屋享有免徵契稅、印花稅與土地增值稅的優惠。
💬 結語： 懂制度，才能真正守護自己的權益。不論您是準備步入婚姻、或正處於財產重新分配的階段，請務必保存好所有購屋、貸款、轉帳等金流證據文件。這些資料不僅是「證明權益」的依據，更是未來避免糾紛的最佳防線。若遇複雜情況，務必諮詢專業地政士或律師。
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