「現況交屋」不是賣方的免死金牌！賣方對於哪些「隱藏性瑕疵」（例如：漏水、白蟻）仍無法免除擔保責任？
「現況交屋」不是賣方的免死金牌！一次搞懂你的買房權益
寫在前面：破解最大的迷思
在不動產買賣中，「現況交屋」是最常見，卻也最容易被誤解的條款。許多人以為簽下這四個字，就代表未來房子出現任何問題都只能自認倒楣。事實上，法律為了保障交易公平，設下了保護網。本文將帶你理解，賣方無法完全免除所有責任，身為買方，你仍有權利主張。
文章目錄
1. 「現況交屋」到底是什麼意思？
簡單來說，「現況交屋」的核心法律意義是：買賣雙方同意，房子的物理狀態就以簽約或交屋時的樣子為準。這涵蓋了房子的結構、裝潢、新舊程度、材質等一切你看得到的樣貌。
也就是說，買方同意接受房子當下的樣子，不能事後再抱怨「油漆不夠新」或「地磚款式不喜歡」。因此，這個條款的法律地位更像是一個「風險分配協議」，確認買方接受了房屋表面的現況，但它無法豁免賣方基於誠信原則應負的根本責任。
2. 關鍵差異：「你看得到的」 vs. 「你看不到的」問題
法律的智慧在於，它將房屋的瑕疵（也就是問題）區分為兩種，而「現況交屋」條款對這兩種瑕疵的效力完全不同。以下是兩者的關鍵區別：
| 特徵 | 顯性瑕疵 (你看得到的) | 隱藏性瑕疵 (你看不到的) |
|---|---|---|
| 定義 | 買方在正常看屋過程中，用眼睛、手等感官就能發現的表面問題。 | 非經專業儀器檢測或拆除裝潢，難以發現的深層問題。 |
| 常見例子 |
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| 「現況交屋」效力 | 有效。法律推定買方已看到並接受這些問題，事後不能再向賣方主張權利。 | 原則上無法免除賣方的瑕疵擔保責任。賣方依法仍須負擔「瑕疵擔保責任」，因為買方當下無從得知這些問題。 |
理解了這兩種瑕疵之間的區別，我們就能更進一步了解，法律是如何具體保障買方的。
3. 法律給你的三層保護網
我國《民法》針對不動產買賣設下了層層保護，確保交易的公平性。即使合約寫了「現況交屋」，以下這三條規定依然是你的堅實後盾。
1. 第一層保護：《民法》第354條 (基本責任)
白話意思： 賣方有責任確保交屋時，房子具備穩固、安全耐用的結構。
對你的意義： 這是賣方最基本的法定義務，就算合約一個字都沒寫，這條也自動生效。房子的結構安全與正常使用價值，是交易的根本。
2. 第二層保護：《民法》第355條 (知情與否)
白話意思： 如果一個你看得到的明顯問題（顯性瑕疵），你卻因為重大過失沒發現，那賣方原則上不用負責。
對你的意義： 這提醒我們看屋要仔細，但它有一個重要但書：如果賣方「保證沒問題」或「故意不說」，他還是要負責！
3. 第三層保護：《民法》第366條 (帝王條款)
白話意思： 這是最重要的條款！就算合約寫了「現況交屋」或更強的「不負瑕疵擔保責任」，只要賣方是「故意不告知」他已知的瑕疵，那麼所有免責約定都「無效」。
對你的意義： 賣方的「誠實」是所有免責條款的前提。任何惡意隱瞞的行為都會讓他失去合約的保護。
「故意不告知」是整個概念的核心關鍵。讓我們透過一個真實的案例，來看看法院是如何應用的。
4. 案例故事：當「現況交屋」遇上「隱藏漏水」
背景： 甲先生向乙先生買了一間總價新台幣1,200萬元的中古屋，合約簽訂了「現況交屋」。在不動產說明書上，乙先生勾選了「無漏水情形」。
發現問題： 甲先生交屋後裝潢，拆掉天花板才發現牆內有嚴重的壁癌與長期漏水，這是看屋時完全無法察覺的「隱藏性瑕疵」。他立刻委託專業驗屋公司出具報告，證實瑕疵存在，並估計修繕費用高達新台幣50萬元。
賣方回應： 乙先生以合約有「現況交屋」為由，拒絕負責。
法院判決： 法院最終判決乙先生敗訴，必須賠償修繕費用新台幣30萬元。
法官認定關鍵：
- 瑕疵性質： 本案漏水屬於「隱藏性瑕疵」，買方在一般看屋情況下無法察覺。
- 賣方知情： 不動產說明書上載明「無漏水情形」，足以證明賣方乙先生對漏水瑕疵有所保證或知情。
- 判決依據： 根據《民法》第366條帝王條款，賣方故意不告知已知的瑕疵，因此合約中的「現況交屋」約定對此隱藏瑕疵不發生免責效力。
這個案例清楚地展示了法律的實際應用。現在，讓我們總結一下，身為買方，你該如何運用這些知識來保護自己。
5. 結論：身為買方，你該如何保護自己？
綜合以上的分析與案例，你可以記住以下3個最關鍵的自保原則：
- 誠實是最高原則： 記住，賣方的誠實告知義務凌駕於「現況交屋」條款之上。如果懷疑賣方不誠實，你是有法律武器的。
- 區分看得見與看不見的： 看屋時仔細檢查「看得到」的部分，因為這些會被「現況交屋」涵蓋。對於「看不到」的部分（如牆內、天花板內），法律依然保障你。
- 證據是你的超能力： 如果交屋後發現隱藏瑕疵，立即拍照、錄影並尋求專業鑑定。不動產說明書、專業驗屋公司出具的報告、鄰居證詞、修繕紀錄、對話紀錄等，都是未來證明賣方「故意不告知」的關鍵證據。
