建物所有權第一次登記深度解析 (上)：秒懂建物「所有權登記」的效力、原始取得
您是否曾好奇，買賣房屋時，地政事務所辦理的「建物所有權第一次登記」究竟是什麼？為何它在不動產交易中如此關鍵？
在台灣，建物所有權的取得並不以登記為必要（原始取得），但若要進行買賣或設定抵押等「處分行為」，就必須先完成保存登記。理解「出資興建」與「登記公示」的差異，是保障您房產權益的第一步。
一、您必須知道的建物名詞
在進入登記的實務操作前，讓我們先來了解一些地政、建築領域的常用名詞：
- 建築物 (建築法第4條)： 定著於土地上或地面下，具有頂蓋、樑柱或牆壁，供個人或公眾使用之構造物或雜項工作物。
- 幢與棟 (建築物部分使用執照核發辦法第3條)：
- 幢： 建築物地面層以上結構體獨立，不與其他建築物相連，且使用機能可獨立分開者。簡單來說，一棟獨立的透天厝就是一幢。
- 棟： 以單獨或共同出入口，並以無開口之防火牆及防火樓板區劃分開者。例如連棟透天或公寓大廈中，彼此獨立的單元。
- 區分所有： 指數人區分一建築物而各有其專有部分，並就其共用部分按其應有部分享有所有權。這在公寓大廈中很常見。
- 專有部分： 公寓大廈中具有使用上獨立性，且為區分所有標的的部分，如您自家門號內的客廳、臥室等。
- 共用部分： 公寓大廈專有部分以外，供共同使用的部分，如樓梯、電梯、大廳等（民法及登記實務稱「共有部分」）。
- 約定專用部分： 公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者，如某些社區將法定停車空間協議供特定住戶使用（俗稱「小公」）。
- 約定共用部分： 公寓大廈專有部分經約定供共同使用者，如社區的會議室、圖書室、健身房等。
- 停車空間：
- 法定停車空間： 依建築法規規定，建築物興建時應設置的停車位，例如依總樓地板面積多寡而需設置的停車位。
- 自行增設停車空間： 在法定停車空間以外，建商或起造人自行增設的停車位。
- 獎勵增設停車空間： 依政府鼓勵政策，給予建商增加樓地板面積等獎勵條件下設置的停車位。
二、建物權利歸屬與登記效力：登記的意義與非必要性
在台灣，建物所有權的取得並非「強制登記制」，而是「任意登記制」。這代表什麼呢？
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物權效力（民法第758條、759條、759條之1）：
- 不動產物權的取得、設定、喪失及變更，原則上非經登記不生效力。這是為了確保不動產權利狀態的公示性和穩定性。
- 然而，有些情況下，不動產物權可不經登記即取得，例如繼承、強制執行、徵收、法院判決，或自己出資興建建築物等。但此時若要處分該物權，仍應經登記。
- 經登記的不動產物權，推定登記權利人適法有此權利（公信力），善意第三人信賴登記而為物權變動，效力不受原登記不實影響。
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建物原始取得，不以登記為必要：
- 最高法院41年台再字第1039號民事判例指出，自己出資建築的房屋，即使不經登記，也已原始取得所有權，與依法律行為取得者不同，不受民法第758條非經登記不生效力之限制。
- 實務上認定建物所有權歸屬的重點在於「出資興建」。建築執照的起造人名義雖可參考，但並非絕對的原始取得人。即便變更起造人名義買受建築物，若未辦理保存登記或移轉登記，不能因此變更原始興建事實，而遽認變更後的起造人為原始所有權人。
- 未經保存登記的建物，雖然無法辦理所有權移轉登記，也無法依民法第758條發生所有權移轉效力。但買受人與出賣人間若無相反約定，通常認為已將該建物之「事實上處分權」讓與買受人。這也解釋了為何「違章建築」雖然不能辦理第一次登記，卻仍然可以在市場上買賣其「事實上處分權」，甚至成為強制執行的標的。
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起造人並非當然為所有權人：
- 建造執照僅是建築行為的行政許可，並非法律上的權利。土地所有權因拍賣而喪失，拍定人可單憑法院土地權利移轉證明書辦理變更起造人，甚至申請廢止原建照。
- 判決也指出，房屋的原始取得是指「出資建築房屋」，與行政上起造人名義無關。如果當事人並未依約出資，則無法原始取得建物所有權。
三、辦竣所有權第一次登記（保存登記）的認定
雖然建物所有權的原始取得不以登記為必要，但為了保障交易安全、取得完整法律上處分權，辦理第一次登記仍至關重要。
- 登記前受讓人亦可申請： 土地登記規則第79條第1項第4款規定，除了使用執照所載的起造人，在辦理保存登記前，受讓建物所有權之人也可以申請。如果經原讓與人同意，受讓人可以直接以其名義申請保存登記，登記完成即發生所有權移轉效力。
- 預售屋買賣與登記： 預售屋買賣的是「將來完成之建築物的所有權請求權」。建物所有權第一次登記則是針對已完成的實體建物。因此，預售屋的買方在建物完工後，如果已簽訂移轉契約，可以直接以其名義申請第一次登記，無需先登記到建商名下再移轉。這對消費者來說是很大的便利。
- 登記的公信力與保存登記的差異： 土地法第43條規定，依本法所為之登記有絕對效力，旨在保護善意第三人。然而，這僅限於「所有權移轉登記」。保存登記（第一次登記）則不同，它並非具有創設效力，登記前需經過公告程序。如果建物在公告期間內已被法院查封，則該保存登記將失去效力。
總結來說，建物所有權第一次登記是不動產權利公示與確保交易安全的重要制度。雖然原始取得所有權不以登記為必要，但若要對建物進行買賣、設定抵押等「處分行為」，就必須先辦理登記。而實務上，即使是未經登記的違章建築，也存在著「事實上處分權」的流轉。
下一次，我們將探討建物座落的「建築基地」相關權利，以及法規對其使用的保障與限制。敬請期待！
