建物所有權第一次登記深度解析 (下)：實務流程與公寓大廈特殊規範

建物所有權第一次登記深度解析 (下)：實務流程與公寓大廈特殊規範

  1月 26, 2026    跨界行者JILL

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本文深入解析保存登記的實務流程、應備文件與費用。特別針對公寓大廈的專有部分與共有部分，說明法定停車空間的登記規範，助你順利取得建物合法權狀。

一、建物所有權第一次登記實務要項

1. 建築完成日期：

   • 對於領有使用執照的建物，通常會以**使用執照的「核發日期」**作為建築完成日期。
   • 對於實施建築管理前建造、無使用執照的建物，則依相關證明文件（如房屋稅籍資料、水電費憑證）記載的完工日期，或由當事人依其所附證明所填日期為準。
   • 增建部分申請登記時，會註記「第○次增建，增建建築完成日期：○年○月○日」。

2. 門牌登記：

   • 建物門牌是建物登記的重要標示，旨在確知建物坐落地址。原則上，未編列門牌的建物不得辦理登記。
   • 門牌的編釘目的在於政府機關管理及便民，即使是違章建築，只要適於民眾活動且有辨別方位需求，行政機關仍可本於職權編釘門牌，無需全體土地所有權人同意。
   • 實務上，若使用執照與戶政機關編釘的門牌附號不符，經查明無誤後，地政機關得逕為更正登記。

3. 建物權利主體：

   • 預售屋買賣： 如前所述，買方可直接以自己名義申請第一次登記，無需經建商轉移。
   • 起造人與登記申請人不同： 如果申請登記的權利人與使用執照上的起造人名義不同，地政機關會通報稅捐機關，以利查核契稅。
   • 無法人資格之工廠或商號： 若以無法人資格的工廠或商號名義起造，通常會以「全體合夥人」名義申辦為「公同共有」登記。
   • 管委會不能為權利主體： 公寓大廈管理委員會因其不具法人資格（除非依非訟事件法向法院聲請設立登記），因此不能作為不動產登記的權利主體，產權無法移轉登記給管委會。
   • 信託登記： 受託人可依信託契約申請建物所有權第一次登記，信託契約可視為土地登記規則規定的「其他證明文件」。

4. 建物起造人與權利關係人權利歸屬爭議：

   • 在第一次登記公告期間，若有利害關係人提出異議，且其證明文件涉及公告建物「權屬」爭執，地政機關會依土地法第59條規定辦理調處。
   • 但若異議僅涉及「債之關係」所生之權利義務，與建物權屬無關（例如合建糾紛），則地政機關通常會駁回異議，並於公告期滿後辦理所有權登記，並建議異議人循司法途徑解決。

二、公寓大廈建物之專有部分與共有部分

公寓大廈的建物登記有其特殊性，尤其是在專有部分與共有部分的劃分上：

1. 專有部分測繪原則：
   • 整棟建物同一權利主體： 若整棟建物為同一所有權人，可選擇以「一般建物」型態登記，則法定停車空間和防空避難室等可登記為主建物。若日後改為區分所有建物，則需辦理標示變更登記，將這些部分改為共有部分。
   • 不計入建築面積/容積之項目： 近年來，許多鼓勵綠建築、宜居城市設計的項目（如景觀陽臺、垂直綠化設施等）可能不計入建築面積或容積。這些項目在建物產權測量登記時，是否計入登記面積，需嚴格依循地政機關規定，以避免權益糾紛。
2. 陽臺：
   • 原則： 使用執照竣工平面圖載明為陽臺、屋簷或雨遮者，得以附屬建物辦理所有權第一次登記（內政部100.6.28函）。
   • 地面層陽臺： 若地面層陽臺計入建築面積，可標示為「陽臺」。若未計入建築面積，且其平台版上緣距直下方地面未達1.2公尺，則標示為「陽臺（法定空地）」。
   • 陽臺（法定空地）的特殊性： 標示為「陽臺（法定空地）」者，雖屬陽臺，但其本質為法定空地範圍，因此不得以附屬建物辦理專有部分測繪登記，也無法辦理共有登記，因為其性質與一般陽臺不同，且屬於公寓大廈的共用部分（可約定專用）。
3. 停車塔、固定攤位：
   • 停車塔： 停車塔及其基地買賣，不適用土地法第34條之1第1項（共有人優先承購權）規定。這是基於目的性限縮解釋，避免影響交易。
   • 無編號之固定攤位： 若無編號的固定攤位有獨立權狀、特定位置可依編號單獨進出，性質類似區分所有建物，則其買賣可視為區分所有，適用土地法相關規定。
4. 區分所有建物共有部分：
   • 新舊法規差異： 區分所有建物共用部分的登記原則，應以建物請領建造執照時的行為時法規為準，不得溯及既往。
   • 80年9月18日前建築者： 早期請領建造執照的建物，其依法附建的防空避難設備或停車空間，若非屬共同使用性質，且經起造人或承受人合意為「專有部分」，並領有證明者，可登記為專有部分。
   • 80年9月18日後建築者： 該日期後請領建造執照的建物，其法定防空避難室或法定停車空間一律登記為「共用部分」。即使是「獎勵增設」或「自行增設」的停車空間，若屬於共用部分，也必須依規定登記為共用部分。
   • 法定停車空間不得分配基地應有部分： 根據內政部最新函釋（109.2.27台內地字第1090260938號函），區分所有建築物的共有部分停車空間（包含法定停車空間）不得分配基地權利範圍。其在共有部分附表登載的車位編號，性質屬於「專用權」而非所有權。民法第799條第4項計算基地應有部分的基礎是「專有部分面積」，不包含約定專用而取得的「專用權」面積。這項規定已自109年3月11日起適用，但對於在此日期前已領得建造執照或都市更新事業計畫已報核的建物，則採不溯及既往。
   • 非車位之共用部分： 如機電設備空間、管理委員會使用空間、公共使用空間、騎樓、頂層突出物等，都應依使用執照圖說標示，登記為共有部分。

三、區分建物移轉、設定注意要項

區分所有建物（如公寓大廈）在移轉或設定負擔時，由於其「專有部分」與「共有部分及其基地權利」的連結性，有以下特別規定：

1. 原則：專有部分、共有部分與基地權利應有部分應併同移轉

   • 民法第799條第5項明定：「專有部分與其所屬之共有部分及其基地之權利，不得分離而為移轉或設定負擔。」這確保了公寓大廈產權的完整性。
   • 土地登記規則第96條也強調，區分所有建物共有人處分專有部分時，其基地共有人指該專有部分的「全體共有人」。

2. 例外情況（無須併同移轉）：

   • 民法物權編修正施行前已分離者： 如果在民法物權編修正施行前（2009年7月23日前），區分所有建物之專有部分與其基地權利已分屬不同人所有或已分別設定負擔，則不受上述分離移轉的限制（民法物權編施行法第8條之5第2項）。
   • 基地應有部分不足者的優先承買權： 若區分所有建物所有人無基地應有部分或應有部分不足，當基地出賣時，他們在按專有部分面積比例計算的範圍內，有優先承買權。這也是為了促進建物與基地權利的合一。

3. 其他重要考量：

   • 新建房屋的合法使用管制： 許多地方政府（如臺北市、新北市）為遏止新增違章建築，針對取得使用執照的建物，會在登記時加註提示或要求提供「建築物無違章建築證明」，並加強對「工業住宅」的查核與宣導，確保建物依核准用途使用。
   • 法院拍賣： 即使法院拍賣區分所有建物時未列明共同使用部分，該部分仍應隨專有部分一併移轉。

建物所有權第一次登記是一個複雜但不可或缺的程序。透過今天的分享，希望能讓您對建物從建造完成到取得合法產權的過程，以及公寓大廈特有的權利劃分有更清晰的理解。無論是買賣新成屋、中古屋，或僅僅是想了解自家不動產的權利關係，這些知識都將大有助益。

希望這系列文章對您有所幫助！