建物所有權第一次登記深度解析 (中)：建築基地的權利與限制

建物所有權第一次登記深度解析 (中)：建築基地的權利與限制

  1月 22, 2026    跨界行者JILL

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上次我們談了建物所有權第一次登記的基本概念，以及所有權原始取得的實務認定。這次，我們將聚焦於建物賴以存在的「土地」——也就是「建築基地」，深入探討其使用權利、合法性保障與限制。

建築物不能獨立於土地而存在，因此，建物與其坐落的基地之間的關係，是辦理建物所有權第一次登記時不可忽視的重要環節。

一、建築基地的範圍

根據建築法第11條規定：

• 「建築基地」不僅指建築物本身所佔用的地面，還包括其應留設的「法定空地」。
• 如果建築基地原為數宗土地，在申請建築前應合併為一宗。
• 「法定空地」的留設，旨在確保建築物有足夠的日照、通風、採光，並維護公共安全，因此非依規定不得分割、移轉，也不得重複使用。

實務上，判斷建築基地範圍時，如果是實施建築管理後建造的建物，會以其使用執照所載明的「地號」及「基地面積」為準（內政部105.4.1台內地字第1051302665號令）。

二、基地使用權利：建物存在的合法基礎

建物必須有正當的基地使用權源才能合法存在。這些權源可分為：

1. 物權性質： 如地上權（在他人土地上蓋房子，擁有土地的使用權）、典權。
2. 債權性質： 如租賃（承租土地蓋房子）、使用借貸。

值得注意的是，債權僅具有「相對性」，僅能對抗特定人；而物權則具有「絕對性」，可對抗不特定人，且其得喪變更須公示以維護交易安全。

實務上，對於未經保存登記的建物，即使買受人取得其事實上處分權，其對基地是否擁有合法使用權源仍是關鍵。例如，在共有土地上興建房屋，申請建物所有權第一次登記時，原則上應檢附他共有人之土地使用同意書，除非該建物是基地共有人「區分所有」的型態（建物所有權第一次登記法令補充規定第18點）。

三、合法使用基地權利的保障與限制

台灣法律對於基地使用權利設有各種保障與限制：

1. 租用基地建屋之地上權登記（民法第422條之1）：
   • 自2000年5月5日增訂施行，承租人於契約成立後，可請求出租人為地上權之登記。這為租地建屋者提供了更穩固的物權保障。
2. 租賃關係之推定及期限（民法第425條之1）：
   • 這是一個重要的「法定租賃關係」規定。如果土地與其上房屋原屬同一人所有，但僅將土地或房屋所有權讓與他人，或同時先後讓與不同人，導致土地與房屋分屬不同所有權人時，推定土地受讓人與房屋受讓人之間有租賃關係。其期限不受一般租賃20年限制，而是「在房屋得使用期限內」。這旨在保障建物所有權人的基地使用權。
   • 此規定僅適用於2000年5月5日（條文增訂施行日）後發生土地與房屋所有權分離的情況。
3. 法定地上權（民法第876條）：
   • 當土地與其上建築物原屬同一人所有，但僅以土地或建物設定抵押，若抵押物經拍賣而由不同人拍定時，視為已設定地上權。這同樣是為了確保建物能有合法基地使用權。
4. 專有部分與共有部分及其基地權利處分一體性原則（民法第799條第5項）：
   • **專有部分與其所屬之共有部分及其基地之權利，不得分離而為移轉或設定負擔。**這規定是為了避免公寓大廈產權複雜化，確保區分所有建物能完整且一致地使用其基地。但也有例外，例如在民法物權編修正施行前已分離者則不受限制。
5. 建築中途終止土地租賃契約：
   • 若建造執照核發後，因土地使用權利消失（如土地租賃契約終止），原建照核發的基礎事實改變，為避免對公益產生危害，建管單位得廢止該建照。
6. 合建房屋的基地使用權：
   • 地主提供土地與建商合建房屋並出具土地使用同意書，其同意權利通常解釋為至房屋建造完成並移轉給取得人時即失效力。房屋買受人若未再取得合法基地使用權，即屬「無法律上原因而受利益」。
7. 土地所有權人不得單獨拋棄建築基地所有權：
   • 根據內政部解釋（如內政部107.8.14台內地字第1071303886號函），領有使用執照建物坐落的土地，其土地所有權人無論是否擁有地上建物所有權，皆不宜單獨拋棄土地所有權。這是因為建築基地負有提供建築物持續使用及依法使用管制的義務，旨在維護公共利益。
   • 特別是「法定空地」，它屬於建築基地的一部分，肩負著建築物日照、通風、採光及防火等公共利益的功能，法律明定「非依規定不得分割、移轉」。因此，其所有權人無從拋棄所有權，否則將有違建築法立法精神及權利濫用原則。即使曾有法院判決允許拋棄，但在實務上，多數行政機關仍傾向於維護法定空地的公共屬性。

四、合法房屋的認定

在申請建物所有權第一次登記時，最首要的就是證明建物為「合法房屋」。

1. 合法建築物的定義（內政部營建署104.8.7函）：

   • 依建築法規定領得使用執照的建築物。
   • 依建築法規定，經行政院或直轄市、縣(市)主管建築機關許可，不適用建築法全部或一部規定的建築物。
   • 實施建築管理前已建造完成的合法房屋。各地區的「實施建築管理前」基準日期不同，例如臺北市舊市區是1956年5月4日。對於這類無使用執照的建物，通常需提出主管機關證明文件或相關佐證資料（如戶籍謄本、門牌證明、房屋稅繳納憑證、水電費憑證等）證明其存在與合法性。
   • 1971年12月22日建築法修正公布前，已建築完成並領有建造執照的建築物。

2. 合法性判斷時點：

   • 建物原有合法性，不當然以是否有建照或使用執照為準，應視其是「實施建築管理前」或「後」所建來判斷。
   • 例如，即使建物部分面積位於尚未徵收的都市計畫道路用地上，只要是實施建築管理前的合法建物，仍可申請所有權第一次測量登記，但會在登記簿備註欄加註說明。

3. 臨時建物亦可登記：

   • 都市計畫公共設施保留地上的「臨時建築物」，只要領有主管建築機關核發的臨時建築物使用許可證，也可申辦建物所有權第一次登記。登記時會加註「本建物為臨時建物，公共設施開闢時，應無條件拆除」的字樣（建物所有權第一次登記法令補充規定第8點，2016年修正）。

4. 雜項執照不得登記：

   • 一般而言，僅憑雜項執照（例如圍牆、招牌等雜項工作物）不得辦理建物所有權第一次登記。除非該雜項工作物也經核發「使用執照」，則可比照建物辦理測量登記。

透過以上解析，您可以了解到建物與基地間密不可分的權利關係，以及在申請建物所有權第一次登記時，基地使用權源及建物合法性認定的重要性。

下一次，我們將探討建物所有權第一次登記的實務流程，以及公寓大廈特有的「專有部分」與「共有部分」的登記原則。