共有人必讀！民法第826條之一登記後對第三人的拘束力與風險提醒
有登記「分管協議」或「使用管理約定」的情形
通常會出現在謄本的「其他登記事項」欄位，範例如下：
其他登記事項：
依民法第826條之一規定，於民國112年5月10日登記共有人間使用管理約定。
約定內容：
一、○○○（共有人甲）使用東側面積約200平方公尺部分；
二、○○○（共有人乙）使用西側面積約200平方公尺部分；
三、公共通道及排水溝由雙方共同管理。
附使用管理圖乙份。
📘 說明：
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此時即屬正式登記在案，
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登記簿附有「使用管理圖」，
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對第三人（如買方、抵押權人）具拘束力。
一、法源依據
民法第826條之一：
共有人得以書面約定共有物之使用、管理或分割方法，並得聲請登記。
也就是說，當一塊土地有數位共有人時，大家可以事先約定：
誰使用哪一部分；
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誰負責管理；
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如何分割使用；
這樣可避免日後發生爭議。
二、何謂「分管協議」
俗稱「分管協議」就是共有人間針對共有土地或建物之使用範圍、管理責任所做的約定。
例如：
A 使用前段土地、B 使用後段；
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A 管理公共通道、B 管理排水；
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各自負擔維修責任。
這種協議可以只是私下書面約定，但若要在登記簿上具法律效力、對抗第三人，就要辦理登記。
三、「登記」的意義
若共有人間的分管或使用管理約定已登記，那麼：
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其內容對第三人（例如買方、債權人）也具拘束力；
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登記簿上會有「依民法第826條之一登記」的記載；
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買賣、抵押或處分該土地時，必須注意約定內容。
若未登記，約定只在共有人之間有效，對外人不生效力。
四、實務上常見情形
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若土地為兄弟姊妹共同繼承，各人約定使用某區域，但尚未分割土地，就可先登記分管協議。
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若共有土地上有多棟獨立房屋，各共有人為管理方便，也會登記使用管理約定。
五、在地籍謄本上的表示方式
在土地登記簿「他項權利部或其他登記事項欄」中可能會出現：
「依民法第826條之一登記：共有人間約定使用管理範圍如附圖。」
若查無此登記，代表沒有正式登記分管協議。
📘歸納整理
一、法源依據
依據《民法》第826條之一規定：
共有人得以書面約定共有物之使用、管理或分割方法，並得聲請登記。
二、登記與否之法律效果對照表
| 項目 | ✅ 有登記（依民法第826條之一） | ⚠️ 未登記（僅口頭或私下書面約定） |
|---|---|---|
| 法律依據 | 民法第826條之一：共有人得以書面約定共有物之使用、管理或分割方法，並得聲請登記。 | 同條但未聲請登記，僅屬內部約定。 |
| 登記情形 | 登記簿「其他登記事項」欄載有「依民法第826條之一登記」，並附使用管理圖。 | 登記簿無記載，或標示「無共有人間使用管理約定登記」。 |
| 效力對象 | 對共有人及第三人均有效，具公示對抗力。 | 僅對共有人間有效，第三人不受拘束。 |
| 常見用途 | 兄弟姊妹繼承土地後分區使用、共建土地管理分配、分層建物未分割等。 | 實際分區使用但未登記之情形，如口頭協議或未附圖。 |
| 買賣時注意事項 | 應檢附登記內容與使用管理圖，確認交易標的範圍。 | 須與共有人協調或於契約中明定使用範圍，否則購買後仍為「共有」。 |
| 法律風險 | 低。登記內容具公信力，爭議可依圖說判斷。 | 高。可能與他人重疊使用或無法主張排他使用權。 |
| 買方權益 | 使用範圍明確，交易安全性高。 | 雖實際分使用但仍為共有，可能無法單獨申請建照或貸款。 |
| 實務建議 | 建議購前向地政事務所申請「使用管理約定登記影本」確認內容。 | 建議在契約中明載實際使用範圍並評估登記成本與風險。 |
三、附註說明
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「分管協議」或「使用管理約定」如經登記，對第三人具拘束力。
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未登記之私下約定僅屬共有人內部約束，對外人（含買方、債權人）無效。
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建議於交易前確認是否有登記，並檢附使用管理圖及地籍謄本以核對實際使用情形。
