欺瞞之影：揭露台灣不動產詐欺精密網絡
近期浮出水面的不動產詐欺案件，手法之精密與涉及層面之廣泛，令人震驚。此詐欺集團不僅深諳法律漏洞，更腐蝕公務體系內部，藉此達成其非法侵吞他人財產之目的。本文旨在深入剖析此詐欺集團所採用的主要手法，並探討其背後所暴露的法律與制度缺失，以期能提升社會大眾的警覺，並促進相關單位採取更有效的防範措施。
台版地面師真實上演! 詐騙集團攜手公務人員鎖定"被遺忘的房子" 地政所變犯罪戲棚 北市豪宅悄悄被過戶.千萬不動產一夕歸零 該如何守住過戶最後防線?!｜【好宅敲敲門】20250308｜三立iNEWS
繼承法的阿基里斯之腱：偽造遺囑的漏洞
此不動產詐欺案的核心手法之一，便是偽造遺囑，特別是針對無人繼承或長期未辦理繼承的不動產1。詐欺集團會編造假的遺囑，將這些房產過戶到其指定的受益人名下。台灣民法對於遺囑的訂立方式有明確規範，包括自書遺囑、公證遺囑、密封遺囑、代筆遺囑與口授遺囑2。其中，代筆遺囑因其特性，在此類詐欺案件中成為首要目標。
根據台灣民法第1194條的規定，代筆遺囑的成立需要滿足多項嚴格的法律要件5。首先，必須由遺囑人親自指定三位以上的見證人。其次，遺囑人必須以口述方式表達其遺囑內容。見證人中需有一人擔任代筆人，負責將遺囑人口述的內容筆記下來，並向遺囑人宣讀、講解，確保內容符合其真實意願。最後，遺囑上必須記明當天的年、月、日，以及代筆人的姓名，並由全體見證人及遺囑人共同簽名，若遺囑人無法簽名，則應按指印代替5。然而，這些看似嚴謹的規定，在有心人士的操弄下，卻成為了詐欺的工具。
代筆遺囑之所以容易被詐欺集團利用，原因在於其驗證的困難性，尤其是在立遺囑人過世多年後2。一旦遺囑人身故，便難以直接核實遺囑內容是否真實反映其意願。本案中，詐欺集團正是看準了這一點，透過偽造見證人簽名或串謀見證人等方式，製造出看似合法的代筆遺囑，成功騙取了許多不動產。此外，部分不肖律師在其中扮演了關鍵角色，他們利用其專業知識和法律權威，為這些偽造的遺囑進行「認證聲明」，進一步強化了其法律效力，使得行政機關在審核時難以辨別真偽2。這種情況暴露出當前遺囑驗證程序，特別是針對代筆遺囑，可能存在的不足之處。正如報導者所指出，此類案件的發生促使台北市政府開始研究如何改進遺產登記審查流程，包括加強實質審查及聯繫繼承人本人進行確認2。
盤根錯節的共犯結構：公務人員的腐敗
這起不動產詐欺案的另一個關鍵要素，是公務人員的勾結1。詐欺集團並非單獨作案，而是與包括法院書記官、警員、里長、律師，甚至戶政人員等多個 सरकारी部門的人員相互串聯1。這些公務人員利用其在公務體系內的職權和專業知識，為詐欺集團提供便利，協助完成不動產的過戶等手續。例如，他們可能協助查詢無人繼承房產的資訊、提供戶籍資料，甚至在法院的遺產繼承程序中放水1。其中，尤為令人髮指的是，連新北地院家事庭的書記官也涉入其中，利用其職務之便協助詐欺集團1。
公務人員的參與顯示了公務體系內部監督機制的嚴重缺失以及部分人員的道德淪喪。詐欺集團能夠成功運作，很大程度上依賴於這些公務人員的配合，他們利用手中的公權力，將原本應受到法律保護的財產非法轉移。這種跨部門、多層級的勾結，不僅使得詐欺行為更加隱蔽和難以偵破，也嚴重損害了民眾對政府機關的信任。執法單位在偵辦此類案件時，往往需要耗費大量時間和精力，才能釐清整個犯罪網絡和各個涉案人員的角色2。
寂靜的標的：無人繼承房產的監管漏洞
詐欺集團專門鎖定無人繼承的房產作為其犯罪目標3。這些房產通常因屋主過世後無繼承人或繼承人長期未辦理繼承登記而處於監管的灰色地帶。根據土地法第73條之1的規定，超過一年未辦理繼承登記的不動產，會由地方政府地政機關公告，若公告期滿仍無人申請，則會被列冊管理10。列冊管理期間長達十五年，期滿後仍未辦理繼承者，將移請財政部國有財產署公開標售，所得價款保存十年，無人申領則歸屬國庫11。
新北市地政局的統計數據顯示，每年都有大量的土地和建物因逾期未辦理繼承登記而被列冊管理，總價值往往高達數十億甚至數百億元13。這些數據揭示了無人繼承房產的龐大數量和潛在價值，也解釋了為何詐欺集團會將其視為有利可圖的目標。詐欺集團通常會先從地政機關下載未辦理繼承土地或建物的列管名冊，再利用警察及戶政人員查詢相關的個人資訊，進一步鎖定無子嗣或聯繫不上繼承人的亡者3。此外，他們還會偽造租賃契約，假裝是租戶，以此騙取鎖匠開門進入房屋，搜尋權狀、印章等關鍵文件4。
財政部國有財產署負責管理無人承認繼承的遺產，近年來每年收歸國有的遺產價值也相當驚人16。然而，由於管理這些遺產涉及複雜的法律程序和債務清理等問題，往往耗時較長，這也可能給了詐欺集團可乘之機。在政府尚未介入管理或標售之前，這些無人繼承的房產更容易成為詐欺集團下手的目標。
公共場域的信任陷阱：地政事務所的利用
詐欺集團還會巧妙地利用地政事務所的環境來進行詐騙2。「台版地面師」集團便慣於將受害者帶到地政事務所的便民服務書寫區去談事情，甚至在那裡辦理抵押、預告登記等手續2。他們深知民眾對於公家機關抱有高度的信任感，認為在政府機關內進行的交易都是正常且安全的，因此更容易放鬆警惕，毫無防備地落入詐騙陷阱。
地政事務所作為處理不動產交易和登記的重要機關，其目的是為民眾提供便捷的服務19。然而，詐欺集團正是利用了這種信任感，將地政事務所變成了他們製造「合法」假象的舞台。即使地政事務所的公務員察覺到其中的詐騙手法，也可能因為擔心惹事而選擇沉默，只能被動地關懷受害者，往往為時已晚。這種情況凸顯了在提供便民服務的同時，地政事務所也需要加強對可疑交易的警覺和應對能力。
證據的迷霧：製造「合法」假象的反制
最令人防不勝防的是，當受害者發現被騙並向法院提起訴訟時，詐欺集團可能會拿出錄影等證據，聲稱受害者當時是心甘情願且在自由意志下簽署相關文件2。這種手法巧妙地利用了法律對於證據和個人意願的認定，使得受害者即使事後想要追究責任，也可能因為缺乏有力的反證而難以成功。
在台灣的民事訴訟中，私人錄音錄影作為證據的適格性，法院通常會綜合考量證據取得的手段是否侵害他人權益、是否符合比例原則以及是否有助於發現事實真相24。一般而言，若錄音錄影的內容是當事人自由意志的表達，且取得過程並未嚴重侵害他人隱私或人身自由，則有可能被法院採納為證據24。然而，若錄音錄影的目的是為了製造虛假的同意假象，或者是以不正當手段取得，其證據力可能會受到質疑。本案中，詐欺集團利用錄影來聲稱受害者「心甘情願」，正是試圖在法律層面上製造對自己有利的證據，增加受害者維權的難度。
瞬息轉移的資產：房產與戶籍的快速變更
詐欺集團為了避免受害者追回房產，還會採取快速轉移房產和戶籍的手法2。有案例顯示，房產在出租後短短兩個月內就被轉移了十幾個所有權人名字，甚至連戶籍也被遷走，導致受害者難以追回房產2。
台灣的房屋所有權移轉登記需要經過一定的法律程序，包括簽訂契約、繳納稅費、向地政事務所申請登記等29。戶籍的變更也需要向戶政事務所提出申請，並提供相關證明文件30。然而，在詐欺集團與公務人員勾結的情況下，這些程序可能被加速或簡化，使得房產能夠在短時間內被多次轉手，增加追查的難度。同時轉移戶籍，可能是為了進一步混淆視聽，切斷受害者與房產的聯繫。這種快速且頻繁的轉移行為，暴露出在不動產交易和戶籍管理系統上可能存在的漏洞或可被濫用的程序。
防範於未然：預警與阻止機制的強化
儘管地政事務所的公務員可能有所察覺詐騙手法，但在過去，缺乏有效的機制阻止詐騙的進行，往往只能進行事後的關懷，為時已晚。為了防堵這類詐騙，地政事務所現在推廣「地籍異動即時通」服務1。這項服務允許民眾申請，當其名下的不動產有申請過戶或移轉時，系統會立即通知指定的本人和家屬，藉此提高警覺，及早發現並阻止可能的詐騙行為。這項措施也側面說明了過去在不動產異動通知機制上的不足。然而，僅有事後通知可能仍不夠，更重要的是在交易過程中加強審核，建立更有效的預警和阻止機制。
結論：亡羊補牢，猶未晚矣
綜上所述，這起不動產詐騙案之所以能夠得逞，是多重因素交織的結果。遺囑驗證和不動產繼承流程的可能漏洞為詐欺集團提供了可乘之機；更嚴重的是，公務體系內多個環節的公務人員的腐敗為其提供了便利；針對監管較弱的無人繼承房產則降低了犯罪成本；而利用地政事務所的環境和民眾的信任感，以及製造看似合法的交易假象，則使得受害者難以辨別真偽。公務體系的腐敗和內部監督的缺失是這類詐騙能夠得逞的關鍵弱點。
為了有效防範未來再次發生類似的詐騙案件，需要從多個方面加強改進。首先，應當重新審視和改革遺囑驗證的法律程序，特別是針對代筆遺囑，可以考慮引入更嚴格的驗證機制，例如要求公證或司法審查。其次，必須加強公務體系內部的廉政建設，建立完善的監督和懲處機制，嚴懲與不法分子勾結的公務人員。對於無人繼承的房產，政府機關應當更加積極主動地進行管理和追蹤，縮短其被不法分子利用的空窗期。同時，地政事務所也應當加強對可疑交易的辨識能力，建立有效的內部通報和應對機制，保護民眾的權益。最後，普及法律知識，提高民眾的防詐騙意識，鼓勵民眾積極利用「地籍異動即時通」等預警服務，也是至關重要的一環。唯有透過多管齊下的方式，才能真正有效地打擊不動產詐欺犯罪，維護社會的公平正義。
表一：不動產詐欺案中涉及的公務人員類型及其 alleged 角色
表二：台灣民法代筆遺囑的法律要件
表三：台灣無人繼承財產管理流程
引用的著作
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3. 不寫遺囑出大事！詐團鎖定獨居老人「用這招」把遺產全搬光 - Yahoo股市, 檢索日期：3月 18, 2025， https://tw.stock.yahoo.com/news/%E4%B8%8D%E5%AF%AB%E9%81%BA%E5%9B%91%E5%87%BA%E5%A4%A7%E4%BA%8B-%E8%A9%90%E5%9C%98%E9%8E%96%E5%AE%9A%E7%8D%A8%E5%B1%85%E8%80%81%E4%BA%BA-%E7%94%A8%E9%80%99%E6%8B%9B-%E6%8A%8A%E9%81%BA%E7%94%A2%E5%85%A8%E6%90%AC%E5%85%89-091300038.html
4. 書記官、律師、警察、里長勾結「台版地面師」偽造老人遺囑騙1.4億 ..., 檢索日期：3月 18, 2025， https://www.mirrormedia.mg/story/20240906soc006
5. 代筆遺囑流程這樣做，指定律師代筆與見證的好處多多, 檢索日期：3月 18, 2025， https://www.shenghuilaw.com.tw/ghostwriting-will/
6. 【代筆遺囑】談代筆遺囑法定要件及應注意事項-台中民事訴訟律師/台中律師事務所/台中法律事務所推薦 - 匯澤法律事務所, 檢索日期：3月 18, 2025， https://www.huitselaw.com/news/details.php?id=15130
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17. 清理代管無人承認繼承遺產案件仍多 - 財政部, 檢索日期：3月 18, 2025， https://www.mof.gov.tw/singlehtml/384fb3077bb349ea973e7fc6f13b6974?cntId=925a3f910fab4042ae2f8accd6425558
18. 43億遺產無人領！5年來86棟房屋、1266筆土地收歸國有 - 財訊, 檢索日期：3月 18, 2025， https://www.wealth.com.tw/articles/5e6704df-1578-425f-8831-b3f31f896b84
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22. 免費提供申請案件書表、填寫範例等 -, 臺中市中興地政事務所, 檢索日期：3月 18, 2025， https://tcjsland.land.taichung.gov.tw/content/?parent_id=10326
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24. 違法取得私人對話錄音得否作為民事訴訟之證據？ - 國軍退除役官兵輔導委員會, 檢索日期：3月 18, 2025， https://www.vac.gov.tw/cp-2196-131069-1.html
25. 偷錄影音蒐證違法嗎？錄到的檔案可以當作法庭上的證據嗎？ - 法律百科, 檢索日期：3月 18, 2025， https://www.legis-pedia.com/article/crime-penalty/1003
26. 偷錄音當證據…小心告人反被告！談竊錄有無違反法律- 法律010, 檢索日期：3月 18, 2025， https://laws010.com/blog/criminal-offense/criminal-procedure/criminal-procedure-03/
27. 你的蒐證?他的隱私?-生活與法律 - 臺灣高等檢察署, 檢索日期：3月 18, 2025， https://www.tph.moj.gov.tw/4421/4475/632364/960875/post
28. 錄音錄影譯文之證據能力|台北律師推薦 - 政理法律事務所, 檢索日期：3月 18, 2025， https://www.legalpro.com.tw/casesin.php?id=93
29. 不動產產權移轉如何辦理？產權移轉過戶、流程及注意事項一次看！ - 住商不動產房屋網, 檢索日期：3月 18, 2025， https://www.hbhousing.com.tw/News/Detail.aspx?Num=5152
30. 遷入登記 - 新北市政府線上申辦-案件說明, 檢索日期：3月 18, 2025， https://service.ntpc.gov.tw/eservice/CaseData.action?itemId=101031
房產謎自學筆記 彙整
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