地主與建商之間重建後房地產的分配比例

危老重建中的合理分配比例分析

台灣有大量老舊建築，為了提升居住安全與都會景觀，「危險及老舊建築加速重建」成為當前重要的解決方案。然而在實際推進過程中，地主與建商之間如何分配重建後的房地產利益，是一個關鍵性的問題，往往會直接影響重建願望與最終成敗。

本文專業地政士的角度，針對危老重建的分配比例進行分析，探討影響分配比例的各項因素，並提供地主實用的建議與方向。

台灣危舊重建的法源與獎勵機制

台灣推動危舊重建的主要法源是「都市危險及老舊建築加速重建條例」（以下簡稱危舊重建條例）。6.該條例旨在加速都市規劃範圍內的危險及老舊建築物的重建，並提供曼哈頓獎勵、稅收補貼等激勵措施，鼓勵老年人積極參與。8

心血管獎勵（容積率獎勵）是危舊重建的重要誘因之一，旨在增加重建建築物後的可建樓面面積，並提升開發效率。8根據《危老條例》及相關辦法，波士頓獎勵主要分為以下幾種：

• 基本政策獎勵：針對符合危險及老舊建物設定者，提供基準容積6%至10%的獎勵；原建築波動較大的通膨者，可獲得基準容積10%的獎勵；此外，針對智慧建築、綠建築、抗震設計、無障礙、退縮建築、援助公共設施等項目，也分別提供2%至10%等的環境獎勵。8要注意的是，這些基本政策補貼的城鎮設定上限，一般情況下不得超過基準容積的30%，若原建築容積已超過庫存容積，則上限為15%。8

• 時程獎勵（基於時間的激勵）：為鼓勵民眾參與危老重建，政府曾提供額外的時程獎勵，凡在特定期限申請提升者，可獲得額外的鄰居獎勵。然而，一項獎勵已隨著時間逐年遞減，根據報告規定，至民國114年5月11日疫情，時程獎勵僅剩歸基準樓梯的1%，加速將為零。8

• 基地規模獎勵（Lot Size Incentives）：針對重建基地面積達到一定規模（如200平方公尺以上）的病例，提供額外的CNN面積獎勵，每增加100平方公尺，可再增加0.5%的基準倉庫獎勵。8時程獎勵與基礎規模獎勵總計不得超過基準基線的10%。8

• 放寬建遮蔽率與高度限制：危老條例也授權地方主管機關在住宅區放寬建遮擋率，但不得超過原建遮擋率，建築高度管制則由地方主管機關另行修訂。8

除了管道獎勵外，危舊重建還利用顯著的稅收優惠（Tax Benefits），以減弱地主的經濟負擔8：

• 重建期間，土地使用人，免徵地價稅（土地價值稅）。8

• 重建完成後兩年，地價稅及房屋稅（House Tax）減半營業。8

• 若重建前合法建築物老年人為自然人，且於房屋稅減半交易二年內未轉移老年人，得延長房屋稅減半交易期間至失業老年人停止期間，但以十年為限。8

此外，政府還提供危舊重建相關的補助和貸款援助（補貼和貸款援助），例如重建計劃的補助、抗震能力評估的補助，以及提供重建貸款的優惠利率和利息等。8

表一：危老重建工程獎勵類型與上限

獎勵項目	獎勵額度	備註
符合危機及老舊物品	基準容量 6%~10%
原容量大於基準容量	基準含量6%~10% 或10%	擇優
智慧建築	基準容量2%~10%
退縮建築	基礎容量8%~10%
建築材料抗震設計	基準容量2%~10%
無障礙環境	基礎容量3%~5%
協助取得開闢公設	基礎容量 5%
綠色建築等級	基準容量2%~10%
時程獎勵	基準利率1% (至114/5/11)	逐年減至零
基地規模獎勵	基礎容量2%起	每增加100平方尺，另給予基準基線0.5%獎勵
容積獎勵 上限	基準建築物1.3倍或原建築建築物1.15倍 (取上部者)	另加時程與規模獎勵，總且不超過基準容積1.4倍或原建築容積加基準容積0.15倍8

老危條例穿越地下水獎勵與稅收優惠等誘因，旨在鼓勵更多屋主參與重建，加速改善居住環境。然而，部分獎勵具有時效性，例如時程獎勵的逐年遞減甚至歸零，提醒進行危老重建的民眾應把握時機。8此外，政府提供的援助和貸款方案，有助於減輕地主的財務壓力，提高參與危老重建的呼吸。8

危老重建分配比例的專業觀點

在台灣的危老重建實務中，由於危老條例要求重建計畫範圍內人口100%同意，因此房地產的分配比例跨越協議合建（Agreement-Based Joint Construction）的方式進行。3.這種與都市更新中常見的價值轉換（Rights Transformation）機制不同評估，半估價師更新左右的權利，並經政府審核後進行分配，適用於同意比例較低的都市更新案件。3

根據經驗，在協議合建中，合理的分配比例並無固定的標準，通常會因少數的條件而異。然而，在房價較高的都會區，例如台北市，地主通常可分回重建後房地產總價值的50%至70%。3這個比例並非絕對，分配比例取決於主與建商之間的協商結果，以及影響因素的綜合考量。4

專業的動產估價師（房地產估價師）在危舊重建過程中扮演著重要的角色。5他們可以提供預覽的房地產價值評估，幫助地主了解其原有房地產的價值，以及重建後房地產的預期市場價值，為地主在與建商進行分配比例協商時提供專業的參考參考。5

由於危老重建需要所有權人100%同意，協議合建成為主要的分配方式，這使得地主與建商之間的直接協商至關重要.3 雖然業界存在一個大致的分配比例範圍，但地主不應將其視為絕對標準.3 每個危老重建案都有其獨特性，最終的合理分配比例必須透過仔細評估各項影響因素並經由雙方充分協商才能達成.4 因此，尋求不動產估價師的專業協助，獲取客觀的價值評估報告，將能為地主在協商過程中提供更有力的支持.5

成功案例分析與常見分配模式

台灣的危老重建案件數量持續增加，顯示此一都市更新途徑已逐漸被市場接受與採用.2 在協議合建的模式下，房地產的分配方式可以有多種形式，常見的是以重建後新建築的總銷售面積或總銷售價值為基礎，由地主與建商約定分配比例.30

在計算可分配面積時，經常會提及 銷坪比 (Saleable Area Ratio) 的概念.3 銷坪比指的是重建後建築物總登記面積（包含可銷售的專有部分以及公共設施、陽台等）與按容積率計算的可建面積之間的比例。由於公共設施等不計入容積的部分也會影響總登記面積，因此地主實際可分回的專有面積通常會小於按其土地持分比例計算的面積。

許多地主對於 "一坪換一坪" (One Ping Exchanged for One Ping) 抱有期望，但這在危老重建中往往難以實現.23 這主要是因為新建房屋通常會有較高的 公設比 (Common Area Ratio)，加上建商需要考量建造成本、管銷費用及利潤等因素，因此地主分回的室內實際使用面積往往會小於其原有的房屋面積。

常見的 合建 (Joint Construction) 協議 主要有以下幾種模式 13：

• 合建分屋 (Joint Construction and Unit Sharing)： 地主與建商約定重建後房屋的分配比例，例如地主可分回總戶數或總樓地板面積的特定比例。

• 合建分售 (Joint Construction and Separate Sales)： 建商負責興建房屋，建成後由建商負責銷售，銷售所得再依約定比例分配給地主與建商。此模式通常涉及土地與房屋的兩份銷售契約。

• 合建分成 (Joint Construction and Profit Sharing)： 地主提供土地，建商負責興建，房屋銷售後，扣除相關成本費用，剩餘的利潤再依約定比例分配。

危老重建案件的成功案例數量不斷增加，顯示此途徑在解決台灣老舊房屋問題上扮演著越來越重要的角色.2 然而，地主在參與危老重建時，應理解重建後可分回的實際使用面積會受到公設比、容積獎勵等多項因素的影響，並非單純的面積置換.23 不同的合建模式各有其優缺點，地主應仔細評估自身的狀況與需求，選擇最適合的合作方式.13

影響危老重建分配比例的主要因素

危老重建的分配比例並非一成不變，而是受到多種因素交互影響的結果。以下將針對幾個主要因素進行分析：

(a) 原有房屋的土地價值與建物價值:

土地價值是影響分配比例的最重要因素之一.5 土地的價值通常會根據其地理位置、周邊環境、土地使用分區、容積率等因素進行評估.5 在房地產價值中，土地價值往往佔有較高的比例，尤其是在都市地區.25 因此，土地價值較高的房屋，地主在重建後通常能爭取到較高的分配比例.5 建物本身的價值也會被納入考量，但通常會以其原始狀態為評估基礎，以確保公平性.5

(b) 新建房屋的市場價值預估:

重建後新房屋的市場價值預估直接影響建商的開發利潤，進而影響其願意提供給地主的分配比例.3 若新建房屋的預期售價較高，例如位於精華地段或具有特殊設計與優良建材，建商通常有較大的空間提供較高的分配比例給地主.3 市場價值預估需要參考周邊新建案的價格趨勢以及整體房地產市場的狀況.5

(c) 建造成本（包含拆除、營建等）:

建造成本是建商在危老重建中最重要的支出項目，包括舊建築的拆除費用、新建築的營建工程費用（如材料、人工等）、設計規劃費用、相關稅費以及其他必要的開發成本.9 建造成本的高低直接影響建商的利潤空間。近年來，營建成本的上升可能會導致建商在分配比例上趨於保守，地主可能因此分回較少的比例.9 建造成本會受到房屋所在地施工條件、選用的建築結構系統、建材品質等多項因素的影響.8

(d) 容積獎勵的多寡:

危老條例提供的容積獎勵可以直接增加重建後建築物的總樓地板面積.8 較高的容積獎勵意味著可以興建更多的房屋或更大的面積，這為地主與建商之間提供了更大的分配空間，通常情況下，容積獎勵越高，地主越有可能爭取到較好的分配比例.8 因此，了解並爭取最大的容積獎勵是地主在危老重建中非常重要的一環。

(e) 稅賦減免的程度:

危老重建享有的稅賦減免政策，例如地價稅與房屋稅的減免，可以降低地主的持有成本與重建期間的經濟壓力.8 雖然稅賦減免並非直接影響分配比例的因素，但它會提高地主參與重建的意願，並可能在一定程度上影響地主在協商分配比例時的態度.8

(f) 參與重建所有權人的意願與共識:

危老重建需要所有權人100%的同意.3 這意味著任何一位所有權人都有權對分配比例提出異議。為了促成重建計畫的順利進行，地主之間需要充分溝通協調，達成共識。若所有權人能夠團結一致，共同與建商進行協商，將能更有效地爭取到合理的分配比例.6

綜合來看，危老重建的分配比例是土地價值、市場價值、建造成本、容積獎勵、稅賦減免以及所有權人共識等多方因素相互作用的結果。地主在與建商洽談分配比例時，應充分了解這些因素，並尋求專業人士的協助，以保障自身權益。

不同分配比例情境及其結果分析

不同的分配比例將直接影響地主與建商在危老重建後所獲得的利益。以下分析兩種主要的分配比例情境及其可能的結果：

情境一：地主分回較多:

在此情境下，地主可能分回較高比例的新建物面積或價值.3 這通常發生在土地價值極高、新建房屋市場前景看好的地區，建商為了爭取開發機會，願意提供較優渥的分配條件.3 然而，地主分回較多的情況下，可能需要承擔部分重建成本，例如部分的營建費用或其他相關支出.4 此外，地主也可能選擇 委建的方式，即地主全權主導重建，自行負擔所有費用，但重建後的房屋也全歸地主所有.4

情境二：建商分回較多:

在此情境下，建商將獲得較高比例的新建物面積或價值.3 這通常發生在土地價值相對較低、重建計畫複雜度較高、或建商需要承擔較多風險的情況下.3 地主在此情境下，通常不需要支付任何前期的重建費用，僅需提供土地.8 然而，地主對於重建後的房屋設計、建材選擇等方面可能較少主導權.4

不同的分配比例情境各有其優缺點。地主應根據自身的財務狀況、風險承受能力以及對重建後房屋的期望等因素，與建商進行充分的溝通協商，以達成雙方都能接受的合理分配比例。

地政士在權利價值評估與分配協商中的專業協助

在危老重建的過程中，專業的 地政士 (Land Administration Agent) 扮演著至關重要的角色.7 地政士具備專業的法律知識和豐富的實務經驗，能夠為地主提供全方位的協助，保障其權益。

地政士的首要任務是協助地主進行 權利價值評估.18 這包括釐清土地及建物的產權狀況，調查是否有抵押、查封等限制登記，並協助地主了解其原有房地產的市場價值。地政士通常會與不動產估價師合作，取得專業的估價報告，為後續的分配比例協商提供客觀的依據.18

其次，地政士會在 分配比例協商 過程中，代表地主與建商進行溝通協調.4 地政士了解危老重建的相關法規和市場行情，能夠協助地主分析建商提出的分配方案是否合理，並運用其專業知識和談判技巧，為地主爭取更有利的分配條件.4

此外，地政士還會協助地主 審閱合建契約 等相關法律文件.3 他們會仔細檢查合約條款，確保地主的權益受到保障，避免因合約內容不清或不公平而產生糾紛.3

總之，地政士在危老重建中扮演著地主權益守護者的角色。他們憑藉其專業知識和經驗，協助地主進行權利價值評估，參與分配比例協商，審閱法律文件，確保地主在危老重建過程中獲得公平合理的待遇.7

區域與建物類型對分配比例的潛在差異

危老重建的分配比例可能因 區域與 建物類型 的不同而有所差異.3

區域差異： 不同地區的房地產市場價值存在顯著差異.3 在地價較高、房價上漲潛力大的都會區，例如台北市的精華地段，地主通常能爭取到較高的分配比例，因為建商對於這些地區的開發意願較高。而在房地產市場相對平緩的地區，地主的分配比例可能相對較低。因此，地主應了解當地房地產市場的行情，作為與建商協商分配比例的參考依據。

建物類型差異： 不同的建物類型，例如公寓、透天厝、店面等，其原有的容積率、土地持分、以及重建後的規劃設計都會有所不同，進而影響容積獎勵的申請與建造成本的估算.8 例如，原容積較低的透天厝，在危老重建後可能獲得較高的容積獎勵，從而增加地主可分配的面積。而商業用途的建物，其價值評估方式和重建後的市場定位也可能與住宅有所不同，進而影響分配比例的協商。

因此，地主在評估危老重建的分配比例時，應考量其房屋所在的區域特性以及原有的建物類型，並參考周邊類似重建案例的分配情況，以更精準地判斷建商提出的分配方案是否合理。

結論：合理的分配比例是綜合考量下的協商結果

綜上所述，危老重建中合理的分配比例並非單一固定的數值，而是地主與建商在綜合考量多方因素後，透過協商達成的結果.8 這些因素包括原有房屋的土地與建物價值、新建房屋的市場價值預估、建造成本、政府提供的容積獎勵與稅賦減免、以及所有權人的意願與共識。

地主在參與危老重建時，應充分了解相關的法律法規與獎勵機制，掌握當地房地產市場的動態，並評估自身的財務狀況與需求。更重要的是，地主應團結一致，共同與建商進行誠懇的溝通與協商，爭取合理的分配比例。

建議地主在危老重建的初期階段就尋求專業地政士的協助，能夠為地主提供客觀的權利價值評估，分析建商提出的分配方案，並協助地主進行有效的協商，以確保其權益得到充分的保障，最終實現雙贏的局面。

引用的著作

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29. 新都更時代解鎖老屋重建關鍵難題 - Hami書城。快讀, 檢索日期：3月 31, 2025， https://app.blog.hamibook.com.tw/%E6%96%B0%E8%81%9E%E6%99%82%E4%BA%8B/%E6%96%B0%E9%83%BD%E6%9B%B4%E6%99%82%E4%BB%A3-%E8%A7%A3%E9%8E%96%E8%80%81%E5%B1%8B%E9%87%8D%E5%BB%BA%E9%97%9C%E9%8D%B5%E9%9B%A3%E9%A1%8C

30. 【都更危老知識庫】合建分配採「固定比例」還是「固定面積」比較好呢？ - 華南金資產管理, 檢索日期：3月 31, 2025， https://www.hnamc.com.tw/article-content/69/210

31. 老屋重建該找誰？建商、顧問、還是自己來？又該如何分配房屋？, 檢索日期：3月 31, 2025， https://www.in-life.com.tw/%E8%80%81%E5%B1%8B%E9%87%8D%E5%BB%BA%E8%A9%B2%E6%89%BE%E8%AA%B0/

32. 危老都更》結合地政專業突破一坪換一坪迷思王進祥談整合最關鍵在平衡利益、利害 - 財訊, 檢索日期：3月 31, 2025， https://www.wealth.com.tw/articles/8e587f01-201c-4088-a820-617f325f3180

33. 危老重建分屋比例怎麼算？破解「一坪換一坪」的迷思！ - 安信建經, 檢索日期：3月 31, 2025， https://www.an-sin.com.tw/knowledge/e2aa72c6efc842dabc43792765d2fb2a

34. 都更坪數換算解析｜掌握關鍵5個因素，釐清都更一坪換一坪可能性, 檢索日期：3月 31, 2025， https://www.hnamc.com.tw/article-content/69/337

35. 地政學訊 - 政治大學, 檢索日期：3月 31, 2025， https://landeconomics.nccu.edu.tw/upload/29/download_file/4768/%E5%9C%B0%E6%94%BF%E5%AD%B8%E8%A8%8A2018.01.11(%E7%AC%AC66%E6%9C%9F).pdf

36. 是地主挑建商？還是建商挑地主？老屋重建前要先看懂都更的成本架構 - 都更全都通, 檢索日期：3月 31, 2025， https://urbanrenewal.wealth.com.tw/news-detail/1468

37. 速懂老屋重建最該關心的５大問題 - 都更全都通, 檢索日期：3月 31, 2025， https://urbanrenewal.wealth.com.tw/news-detail/309

38. 地政人該認識的危老重建, 檢索日期：3月 31, 2025， https://epaper.land.gov.taipei/Item/Detail/%E5%9C%B0%E6%94%BF%E4%BA%BA%E8%A9%B2%E8%AA%8D%E8%AD%98%E7%9A%84%E5%8D%B1%E8%80%81%E9%87%8D%E5%BB%BA