房仲客戶需求調查表 - 5W 原則

(範本)房仲客戶需求調查表 - 5W 原則

3.抵押權塗銷與債權時效處理指南

抵押權塗銷 & 債權時效處理(下)

問題三：債權人如何確保時效不會消滅（中斷時效）？

2.抵押權塗銷與債權時效處理指南

 

抵押權塗銷 & 債權時效處理(中)

問題二：如果債權人的「請求權時效」已消滅，債務人可以主張什麼？

1.抵押權塗銷與債權時效處理指南

抵押權塗銷 & 債權時效處理(上)

協助您處理債務清償後，債權人不配合塗銷抵押權，以及與債權請求權時效相關的法律問題。內容均基於台灣現行民法及土地法規。不動產是多數人最重要的資產，了解如何清除產權上的負擔，對於保障自身財產權至關重要。

問題一：債務已還清，但債權人拒絕辦理塗銷，該怎麼辦？

不動產購置能力評估工具「購屋能力評估」

台灣自用住宅稅賦優惠懶人包！

聰明理財：一篇看懂台灣自用住宅稅賦優惠懶人包！房屋稅、地價稅、土地增值稅、房地合一稅、重購退稅全攻略！

在台灣，擁有一間屬於自己的房子是許多人的夢想。除了購屋時的高額房價，後續的持有、移轉甚至換屋過程，都涉及複雜的稅務計算。幸好，政府為減輕自住需求者的負擔，提供了一系列的自用住宅稅賦優惠。了解並善用這些優惠，能有效幫您節省不少稅金。

帶您深入了解房屋稅、地價稅、土地增值稅、房地合一稅等主要稅目中，自用住宅的適用條件與優惠內容，並解析重要的「重購退稅」機制，以及其他相關的所得稅扣除額。

台灣房地產仲介服務費與買方違約相關權益

房仲服務費上限、買方違約與仲介權益解析

關於房仲服務費的收取標準以及在交易過程中若遇到買方違約等情況時，仲介的權益如何保障，這些都是許多人關心的議題。

• 法律上限規定： 根據《不動產仲介經紀業報酬計收標準規定》，房仲業者向買賣雙方收取的服務費總額，不得超過不動產實際成交價的 6%。這項規定旨在防止房仲收取過高的費用，保障消費者權益，並維持市場公平競爭。
• 上限非固定標準： 需要注意的是，這6%是最高的收費限額，而不是固定的收費標準。實際的收費比例可以由買賣雙方與房仲業者協商決定。房仲應依自由市場競爭原則訂定合理的收費標準，不得有聯合壟斷、欺罔或顯失公平的行為。
• 常見的分配比例： 實務上，服務費的分配比例通常是賣方支付成交價的 3% 至 4%，買方支付 1% 至 2%。例如，一筆1000萬元的交易，賣方可能支付30萬至40萬元，買方支付10萬至20萬元，合計不超過60萬元。這個比例會根據房屋類型、交易金額、市場競爭程度及房仲服務內容等因素調整。在高總價交易中，賣方可能要求較低比例；市場競爭激烈時，房仲也可能降低服務費吸引客戶。
• 租賃業務的上限： 對於租賃業務，服務費的上限為一個半月的租金。

了解「不動產委託銷售契約」專任約、一般約差在哪？

不動產委託銷售契約！審閱期、專任約、一般約差在哪？

賣房子是人生中的大事，除了房價、稅務等需要研究，與房仲業者簽訂的「不動產委託銷售契約書」更是保障自身權益的關鍵。到底簽約前該注意什麼？專任約跟一般約有什麼不同？

專任約 vs. 一般約：賣屋委託方式的選擇

【地政詐騙大揭密】常見房產詐騙手法與防範技巧！

 

【地政詐騙大揭密】10種常見房產詐騙手法與防範技巧一次看懂！

地政類詐騙層出不窮，從假房貸、偽地政士、假契約，到假屋主詐財，手法越來越逼真且難以分辨。本篇文章將完整整理最常見的十大詐騙手法，搭配真實案例與防範要點，幫助你避免成為下一個受害者！

地政類詐騙十大常見手法與防範技巧

1. 假投資真詐財：養套殺手法曝光

詐騙集團假借投資平台之名誘騙受害者投入資金，再藉「洗碼不足」、「異常IP」等理由拒絕提款。最終甚至要求被害人抵押房產借貸投資，結果人財兩失。

✅ 防範重點： 不明投資平台切勿貿然匯款，任何保證高報酬都是警訊。

房屋仲介人員，私下成交，會有罪嗎？

1. 不動產經紀業採行業許可、業必歸會，是指什麼意思？如果違法會怎樣？

• 行業許可 (Entry Permit/Licensing):

  • 不動產經紀業是政府列管的特許行業，不是任何人隨時都可以開業經營的。
  • 根據《不動產經紀業管理條例》的規定，想要經營不動產仲介或代銷業務的公司或商號（即經紀業），必須依法向主管機關（直轄市或縣市政府地政處）申請許可，並辦理公司或商業登記，還需要繳存一定金額的營業保證金。
  • 申請許可需要符合一些條件，例如公司要有一定資本額、聘用符合資格的不動產經紀人等。
  • 目的：確保從事不動產經紀業務的機構具備一定的專業能力、財務基礎和合法性，保障消費者的權益，避免不肖業者損害市場秩序。

非所有權人冒簽不動產委託契約，可能觸法！民刑事責任一次看懂

房子不是你的卻簽了委託書？小心偽造文書罪與損害賠償糾紛

在房地產買賣中，委託銷售契約是開啟交易的第一步。但你知道嗎？如果簽署這份契約的人其實不是不動產的真正所有權人，而且還沒有獲得授權，那麼他可能不只觸犯刑法，還可能面臨高額民事賠償責任。當非所有權人冒名簽署委託契約時，會面臨什麼法律風險？房仲或地政士又該如何保護自己？

【推薦使用】地價稅、房屋稅、土增稅(重購退稅)自用住宅稅率自檢表

 

資料來源：新竹市稅務局

節稅保健室

• 
  

• 地價稅適用自用住宅優惠稅率診察單
• 房屋稅適用自住住家用稅率診察單
• 土地增值稅適用重購退稅診察單
• 適用一生一次自用住宅用地優惠稅率診察單
• 適用一生一屋自用住宅用地優惠稅率診察單

#房產謎自學筆記

房屋買賣簽約與過戶流程【聽懂】

在台灣購買中古屋房屋的注意事項

台灣的房地產市場活絡，許多民眾有購買房屋的需求，但房屋買賣涉及金額龐大且流程複雜，買方常因資訊不對稱或經驗不足而面臨潛在風險，例如房屋瑕疵、產權不清或交易糾紛等。

案例事實：

購房必知：常見違法增建類型

購房必知：常見違法增建類型與法律風險 

在不動產市場中，違法增建的情況相當普遍，這不僅影響房產的合法性，也可能對購房者的權益造成損害。本文將針對常見的違法增建情況進行彙整，並提供相關的法律背景、實際案例與具體建議，幫助讀者更深入地理解這一問題，避免購房陷阱。

1. 違法增建的定義與常見類型 

違法增建指的是在未取得合法建築執照或使用執照的情況下，擅自進行的建築行為。這些建築物可能完全不符合當地的建築法規或都市計畫法規，常見的違法增建類型包括： 

房東必讀！談出租房屋的權益、責任與管理｜房東篇

當個聰明房東，趨吉避凶從守法開始

出租房屋的大小事也不少，從簽約、收租、修繕，到處理房客問題，甚至面對法律糾紛，每個環節都需要謹慎處理。你是否也擔心遇到麻煩的房客？

我們將從房東的角度出發，解析租賃契約的關鍵、說明租賃專法下的權利與義務、提供處理常見房客問題的建議，並指引你如何合法保障自身權益，當個既安心又專業的房東！

Part 1：簽約是門學問：保障自身權益的契約重點

一份完整合法的租賃契約，是保護房東權益的第一道防線。簽約前，務必確認以下重點都已納入考量，並建議使用內政部公告的「住宅租賃契約書範本」：

租屋族必看！別讓你的權益睡著了｜房客篇

租屋看過來！必須知道的權益與注意事項 

在台灣找房子、租房子，是許多人的必經過程。但你是不是也擔心過：遇到惡房東怎麼辦？合約密密麻麻，到底哪些是重點？萬一發生糾紛，該找誰幫忙？

別擔心！這篇文章就是要幫你整理租屋時，一定要知道的大小事。

Part 1：簽約前必看！租賃契約的魔鬼細節

租賃契約是保障你我權益最重要的文件，簽下去之前，一定要仔細看清楚！以下幾個重點千萬不能漏：

斡旋金3：買房失敗還要付仲介費？了解《民法》第565條

房屋買賣不成時，仲介費該不該付？法律怎麼規定？

仲介費的法律依據：《民法》第565條

根據《民法》第565條，仲介人只有在因居間或媒介行為促成契約成立時，才有請求報酬的權利。換句話說，只要交易沒有完成（即未簽訂正式買賣契約），原則上仲介就無法要求買方或賣方支付仲介費。

仲介費的收費標準與時機

斡旋金2：買房後反悔定金就沒了？一次看懂《民法》第249條的法律效力

 台灣民法中關於定金的法律效力

在房地產交易中，定金是一個重要的法律工具，它不僅確保買賣雙方履行合約，也對交易的穩定性具有法律約束力。許多人對定金的適用規範感到困惑，因此本文將簡要說明定金在台灣法律中的效力，並探討買方與賣方違約時的法律責任。

1. 買方違約的責任與賠償方式

斡旋金1：斡旋金是什麼？買房前你一定要了解的議價潛規則

斡旋金、要約書有什麼差別？買房前必學的實戰知識

買房的第一步，很多人會聽到仲介說：「你可以付個斡旋金，我幫你向屋主議價看看。」但這筆錢到底是什麼？如果最後沒成交，還能不能退？在台灣的房地產買賣中，「斡旋金」雖然不是法律明文規範的制度，但它卻在實務中扮演關鍵角色。本篇文章將帶你搞懂斡旋金的定義、它和要約書的差異、什麼情況下會變成定金，以及你在付出這筆錢之前應該注意的法律風險。

一、什麼是斡旋金？它在房地產交易中扮演什麼角色？

【斡旋金 系列】買房流程常見法律風險解析：斡旋金、定金、仲介費你真的懂嗎？

你正準備買房，卻對斡旋金、定金、仲介費感到一頭霧水嗎？

這些名詞雖然在買房過程中不斷出現，但一不小心可能就會讓你損失數萬元甚至更多！本系列將帶你從最初的出價方式，到定金的法律效力，再到交易失敗後仲介費的處理，一次搞懂買房中的法律雷區💣

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🧩 系列內容索引：

🟡 第一篇：什麼是斡旋金？買房出價前你一定要懂的第一步

• 認識斡旋金在台灣的法律地位

• 斡旋金與要約書的比較

• 斡旋金轉為定金的條件與風險

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🔵 第二篇：買房後反悔定金就沒了？一次看懂《民法》第249條的法律效力

• 什麼是定金？它的法律效力與違約處理

• 買方 vs 賣方違約，誰負責？

• 法律如何處理「不可抗力」造成的交易失敗

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🔴 第三篇：房屋買賣告吹，仲介費怎麼算？

• 仲介費什麼時候該付？民法怎麼說

• 未成交時是否仍需付仲介費？三種情況解析

• 如何透過斡旋契約保障自己的權益

📖 點我閱讀全文 ➜

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房產迷自學筆記

買房付斡旋金，然後呢？破解定金轉換、反悔退費的法律眉角

特性	斡旋金	要約書
定義	買方支付一定金額給仲介，委託其向賣方議價	買方不支付斡旋金，直接提出購買意願和條件的書面文件
前期付款	需要	不需要
法律地位	習慣做法，法律無明文規定	具有法律效力
展現誠意	通常被認為較能展現誠意	可能被認為誠意較低
買方反悔後果（賣方同意後）	斡旋金通常轉為定金，買方反悔可能被沒收	通常需支付約定違約金（如總價3%）
買方反悔典型罰則	沒收斡旋金	房屋總價的3%
賣方觀感	可能認為買方更有誠意	可能認為買方較無把握

買房子，先搞懂「斡旋金」這回事！

哈囉！各位準買家們，今天我們要來聊聊買房時經常聽到的關鍵字：「斡旋金」。這個看似簡單的名詞，在整個購屋流程中可是扮演著舉足輕重的角色喔！別擔心，今天這篇文章就是要帶你一步步了解，到底什麼是斡旋金？它具備哪些法律效力？萬一後悔不想買了，又該怎麼辦？當然，在整個過程中扮演重要橋樑的房地產仲介，他們的職責又是什麼呢？讓我們一起看下去！

一、 什麼是斡旋金？表達購屋誠意的第一步

簡單來說，斡旋金就是買方為了向賣方展現自己「真的非常想買這間房子」的誠意，而預先支付的一筆款項。你可以把它想像成一種「我很有誠意要跟你認真談價格喔！」的表示。雖然台灣的《民法》中沒有直接針對「斡旋金」做出明確的規範，但在實際的房屋買賣交易中，它早已成為一種非常普遍的習慣。支付斡旋金後，買方通常會與仲介簽訂一份「斡旋契約」，裡面會詳細載明你所提出的購買價格、希望的付款條件等，讓賣方有時間考慮是否接受。

二、 斡旋金何時轉為「定金」？買賣契約成立的關鍵時刻

那麼，這個一開始只是表達誠意的斡旋金，什麼時候才會正式轉變為具有法律效力的「定金」呢？答案很簡單：當賣方同意你提出的價格以及所有其他的購買條件時。 就在那一刻，原本的斡旋金就會自動轉換為定金。根據台灣《民法》的規定，一旦支付了定金，原則上就代表買賣契約已經成立囉！這意味著，買賣雙方都必須依照當初的約定來進行後續的交易，不能隨意反悔說不買或不賣了。

三、 一方反悔怎麼辦？定金的法律效力大解析

萬一買賣雙方中有一方在定金支付後反悔了，這時候定金的法律效力就非常重要了。

• 買方反悔： 如果買方在沒有正當理由的情況下不想買了，賣方通常有權利沒收這筆定金，作為對賣方因買方違約所造成的損失賠償。
• 賣方反悔： 相反地，如果賣方在收了定金後不想賣了，那麼他通常必須將之前收到的定金加倍退還給買方，這也是一種對賣方違約行為的懲罰。

當然，法律也存在一些例外情況。例如，如果買方反悔並非自身過失（像是房屋本身存在他事先不知的嚴重問題），那麼買方可能還是有機會將定金要回來的。

四、 房仲的角色：買賣雙方的橋樑與交易安全的守護者

在整個斡旋金轉定金的過程中，房地產仲介扮演著一個非常重要的橋樑角色。他們的工作主要有以下幾個方面：

• 價格協調： 房仲需要積極地在買方和賣方之間協調價格，努力促成雙方都能接受的交易條件。
• 斡旋金保管： 房仲會負責妥善保管買方支付的斡旋金，確保這筆款項在議價期間的安全。
• 契約協助： 一旦斡旋成功，斡旋金轉為定金後，房仲會協助買賣雙方簽訂正式的房屋買賣契約，確保整個交易過程的合法與合理。

因此，選擇一位專業且值得信任的房仲對於買房過程的順利進行至關重要，他們可以幫助我們規避許多不必要的風險和麻煩。

五、 斡旋不成怎麼辦？斡旋金能否順利拿回？

這是許多買方會關心的問題。原則上，如果雙方在議價期間沒有達成共識，或者賣方在約定的時間內沒有接受買方的出價，那麼斡旋金應該要全額退還給買方。但是，一旦斡旋成功，斡旋金轉為定金後，再反悔的情況就比較複雜了，需要依照前面提到的定金法律效力來處理。

六、 交易未成功，仲介費怎麼算？

通常在房仲委託契約中會明確約定仲介費的計算方式和支付時機。如果最後交易沒有成功，但這是因為買方自身的原因導致的，買方可能仍然需要支付一部分的仲介費。然而，這個金額是否合理，法院有時也會介入判斷。如果仲介沒有盡到應盡的責任，或者收取的費用過高，法院可能會酌情減少。

七、 深入探討：斡旋金反悔的法律後果與救濟途徑

讓我們更深入地從法律層面來看看，斡旋金轉為定金後，若一方反悔可能會面臨哪些法律後果，以及在權益受損時，法律上又是如何規定的。

• 斡旋金的法律性質與轉換： 在賣方同意之前，斡旋金更像是一種「購買意願的表示」。一旦賣方同意，它就會轉變為具有法律效力的「定金」，標誌著雙方進入更具約束力的階段。
• 定金的法律效力： 定金具有「契約成立的推定」效力，以及「違約責任的擔保」功能。買方反悔可能被沒收定金，賣方反悔則需加倍返還。
• 斡旋金的例外退還情況： 即使支付了斡旋金，在議價失敗、賣方同意前買方撤回要約、不可歸責於買方的原因（如房屋重大瑕疵、不可抗力事件）、或斡旋契約本身存在瑕疵等情況下，斡旋金仍可能例外退還。
• 買方反悔時房仲追討服務費或違約金的依據： 房仲通常會在委託契約中約定服務費的支付時機。若因買方原因導致交易失敗，買方可能仍需支付部分服務費。契約中也可能約定違約金，但過高的違約金法院可能會酌減。房仲也可能主張其「居間報酬請求權」，但需證明其已促成契約成立並履行居間義務。
• 違約金的合理性與法院的裁量： 法院在判斷違約金是否合理時，會考量房仲的勞務價值、違約造成的實際損害以及違約金比例是否顯失公平。實務上，過高的違約金可能被法院調整。
• 買方權益受損時的法律救濟途徑與注意事項： 買方應爭取合理的「契約審閱期」，仔細了解契約內容。考慮使用「要約書」代替直接支付斡旋金，以降低財務壓力。若房仲未盡告知義務或存在欺騙行為，可向消費者服務中心或不動產爭議調解委員會申訴，甚至尋求法律途徑。

八、 深入解析：定金的法律效力及其對買賣契約的影響

定金不僅僅是一筆金錢，它在法律上對買賣契約有著多方面的深遠影響。

• 契約成立之推定效力（台灣《民法》第248條）： 交付定金後，法律上會先推定買賣契約已經成立，為後續履約行為提供法律基礎。
• 要物契約特性： 定金契約屬於要物契約，除了雙方意思表示一致外，還必須有定金的實際交付，契約才算正式成立。
• 違約責任之擔保功能（台灣《民法》第249條）： 買方違約不能要求返還定金，賣方違約則需加倍返還定金，明確展示了定金作為違約擔保的功能。
• 不可歸責於雙方時之處理： 若因不可抗力等不可歸責於雙方的事由導致契約無法履行，定金應全額返還。
• 定金的金額限制： 台灣《民法》並無直接規定定金上限，但過高的定金可能被法院酌減（台灣《民法》第252條）。
• 未來契約之具體影響： 定金的交付通常是預約轉本約義務的重要環節，也可能影響瑕疵擔保責任。

九、 買方反悔時定金沒收的例外情形

雖然原則上買方反悔可能被沒收定金，但在以下特定情況下，買方仍可能不被沒收定金，甚至可以要求返還：

• 法律明定之例外（台灣《民法》第249條）： 不可歸責於買方的事由（如不可抗力事件、賣方隱瞞重大瑕疵、非買方過失的第三方因素等）。
• 賣方違約或未履約（台灣《民法》第249條第三款）： 賣方拒絕過戶、隱瞞交易條件、未履行契約承諾等。
• 契約條款或程序存在瑕疵： 未給予合理的契約審閱期、定金金額過高顯失公平、契約本身無效或被撤銷等。
• 特殊情境： 斡旋期間內買方撤回要約、買賣契約有約定貸款未核准可解約退還定金等。

結論：買房前，務必搞懂斡旋金的眉眉角角！

總結來說，斡旋金在台灣的房地產市場中扮演著一個複雜但至關重要的角色。它不僅是買方展現誠意的方式，更是後續買賣契約成立與違約責任的重要法律基礎。無論你是首次購屋的新手，還是經驗豐富的投資客，都應該仔細了解斡旋金的運作機制、相關的法律效力以及自身的權利義務。

• 了解斡旋金的法律效力與雙方行為之約束。
• 認識房仲在交易過程中的關鍵角色與責任。
• 理解契約成立的判斷基準與交易穩定性的重要性。
• 清楚違約處理的責任歸屬與法律依據。
• 重視買賣雙方的法律責任與風險管理。

唯有充分了解這些細節，才能在買房的過程中更加安心、更有保障，做出明智的決策，讓你的購屋之路更加順利！希望今天的分享對大家有所幫助！

房產謎自學筆記 彙整